杜秀琴

（寧夏建工集團 寧夏 銀川 750021）

綠色建筑全壽命周期經(jīng)濟評價基本技術參數(shù)探析

杜秀琴

（寧夏建工集團 寧夏 銀川 750021）

人類發(fā)展對環(huán)境造成過度開發(fā)這一擔憂使綠色建筑產(chǎn)生并發(fā)展。綠色建筑不僅節(jié)約能耗，還起到了保護環(huán)境、改善人類居住條件的作用，是未來建筑的發(fā)展方向。綠色建筑高于非綠色建筑的建造成本使其發(fā)展受到限制，可通過經(jīng)濟分析表現(xiàn)其經(jīng)濟性，但是世界上主流的綠色建筑評價體系都沒有過多地涉及經(jīng)濟性，國內(nèi)外對綠色建筑經(jīng)濟性的分析也都處于研究階段。

綠色建筑；建筑經(jīng)濟；全壽命周期；經(jīng)濟評價；基準收益率；循環(huán)經(jīng)濟

0 引言

使用經(jīng)濟壽命作為全壽命周期對綠色建筑進行經(jīng)濟分析，控制綠色建筑的壽命周期成本，可最大限度地體現(xiàn)綠色建筑的經(jīng)濟價值，加深投資者、地產(chǎn)開發(fā)商和消費者對綠色建筑的了解，促進綠色建筑在我國的迅速發(fā)展。

1 全壽命周期

建設項目的全壽命周期根據(jù)時間長短的不同分為四種：

1.1 物理壽命

建設項目從決策階段到正常使用年限過長產(chǎn)生損壞且無法滿足用戶正常使用的整段時間即物理壽命期。

1.2 功能壽命

建設項目從其決策、建造并投入使用后到自身功能無法滿足業(yè)主需要的整個時間段被稱為功能壽命

1.3 法律壽命

法律上規(guī)定的建設項目合理使用年限被稱為法律壽命，在我國，由于研究的需要，我們通常認為法律壽命與土地使用期限一致，對住宅項目可認為其法律壽命為70年。

1.4 經(jīng)濟壽命

建設項目從其壽命開始，到繼續(xù)使用不再經(jīng)濟而被更新所經(jīng)歷的時間就是經(jīng)濟壽命，它通常伴隨著運營費用的提高和使用價值的降低。我們也可認為經(jīng)濟壽命就是從成本觀點確定的建設項目的壽命周期。

這四者之中經(jīng)濟壽命短于法律壽命；物理壽命使用時間最長，但是易受到多方面影響，具有不確定性；同樣功能壽命受技術更新、業(yè)主要求等影響，也具有不確定性。

本文研究綠色建筑的全壽命周期經(jīng)濟評價，綠色建筑通過前期較高的建造成本和后期較低的運營成本反映其經(jīng)濟性，涵蓋上述成本的全壽命周期成本即全壽命周期內(nèi)自身折現(xiàn)貨幣成本的優(yōu)劣就成為衡量綠色建筑經(jīng)濟性的重要指標。對全壽命周期成本實行控制，可實現(xiàn)成本最優(yōu)化，達到預期的經(jīng)濟效果。實行全壽命周期成本控制時，建造成本相對固定，但運營成本與建設項目壽命周期的選取有關：若選取的壽命周期過長，建筑后期功能的迅速下降將增大運營成本；若選取的壽命周期過短，會使建設項目過早"退休"，不能反映建設項目真實的經(jīng)濟性。比較上述四種壽命周期，結(jié)合我國國情并參考我國現(xiàn)階段建設項目使用年限，以經(jīng)濟性和一定的效率為依據(jù)，本文采用經(jīng)濟壽命作為綠色建筑的全壽命周期，選取綠色建筑的全壽命周期為50年。

2 基準收益率

基準收益率是指建設項目經(jīng)濟評價中對項目費用和效益計算凈現(xiàn)值的基準折現(xiàn)率，是衡量項目內(nèi)部收益率的基本值，是項目可行性分析和方案比選的依據(jù)。通常，基準收益率應根據(jù)國家規(guī)劃、該行業(yè)未來的發(fā)展、市場的供給和需求、風險狀況等因素以該行業(yè)的平均資本構成測定得出。基準收益率反映了投資人對項目占用資金的判斷，是投資人可接受的最低收益率。目前受到廣泛應用的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》列舉了一些行業(yè)的基準收益率取值表，可投資者參考，此外投資者還可根據(jù)自身發(fā)展、風險、資金來源、邊際成本等因素綜合測定。在遵循一定原則的基礎上，基準收益率按以下原則確定：

1）政府投資項目的財務評價必須采用權威部門發(fā)布的相關行業(yè)基準收益率；

2）非政府投資的項目財務評價既可采用權威部門發(fā)布的行業(yè)基準收益率，也可由投資者自行確定收益率。

3 費用與效益

與傳統(tǒng)建筑相似，綠色建筑的效益也包括經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益三方面。本文主要研究綠色建筑的經(jīng)濟效益，對社會效益及環(huán)境效益不作單獨的評價，凡是涉及社會效益和環(huán)境效益的，可把相關的收益折算成現(xiàn)金流量計入投資人的費用和效益。

綠色建筑的全壽命周期會產(chǎn)生多種費用和效益，若全部考慮會耗費過長時間，且技術上有一定難度，因此本文僅對典型費用和效益列項，并計算其現(xiàn)金流量。綠色建筑和非綠色建筑的很多技術措施相同或接近，只在一些具體的項目如墻體保溫上有所差別，所以本文以非綠色建筑為基礎，綠色建筑較非綠色建筑增加的投資視為增量成本，對各種增量經(jīng)濟參數(shù)進行分析，得出相關結(jié)論。通常只需收集綠色建筑與非綠色建筑差別方案引起的費用和效益，就可進行綠色建筑項目的方案比選。

3.1 費用類型

3.1.1 運營前費用

指居民正常使用建筑物前或建筑物正常工作前發(fā)生的所有費用，是前期規(guī)劃、設計階段和施工階段費用的總和。運營前費用如前期規(guī)劃和設計費用可根據(jù)國家發(fā)布的或行業(yè)規(guī)定的參考數(shù)值取費，因為參考數(shù)值基于大量工程統(tǒng)計得出，所以運營前費用與最后實際發(fā)生的數(shù)額差別較小。

3.1.2 運營階段費用

除設備更新和設備本身消耗的資源以外，設備所有的正常運營與相關維護費用的總和就是運營階段費用。與運營前費用相比，運營階段費用的估算比較困難，因為不同建筑所用設備及運營狀況各不相同，由此引起的費用也各不相同。

3.1.3 設備的更換費用

不同品牌的同類型設備，其使用壽命也不盡相同，一般不大于建設項目的全壽命周期。在實際運營階段，當建筑設備無法保持原有運行成本時及時更換，保證建筑物正常使用所需的設備有效地運轉(zhuǎn)。

3.1.4 能源消費費用

通常我們由設備的能耗對能源消費量進行計量，再根據(jù)當時的能源價格，得出能源消費費用。對于具體的能耗，我們應當建立相關的建筑物模型，設立與能耗相關的各項參數(shù)，如墻體材料、氣候類型、住戶習慣等，然后用計算軟件對建筑物的使用情況進行動態(tài)逐時模擬，最后得到建筑物運行的能耗數(shù)據(jù)。

3.2 效益類型

項目的經(jīng)濟效益是指項目對國民經(jīng)濟所作的貢獻，分為直接效益和間接效益。

3.2.1 直接效益

由項目產(chǎn)出物直接產(chǎn)生并在項目有效統(tǒng)計范圍內(nèi)所獲得的總的經(jīng)濟效益稱為直接效益。參考《技術經(jīng)濟學》一書對直接效益的定義及分類，本文的直接效益可分為：

1）經(jīng)營效益

建成出售型綠色建筑特有的健康可持續(xù)環(huán)境、運營期間的低能耗使消費者愿意支付更高的購買價格，且建筑物長期運營產(chǎn)生的效益會為房屋帶來相應增值，綠色建筑高于非綠色建筑的那部分售價增量我們可視為開發(fā)商因綠色建筑獲得的差額利潤，即差額經(jīng)營效益。

2）殘留價值

指綠色建筑的相關設備達到設計使用年限無法繼續(xù)使用或再繼續(xù)使用不經(jīng)濟，需要對設備進行更新，在處理舊設備時獲得的扣除處理成本費后的金額。非綠色建筑預計凈殘值率在3%-5%浮動，綠色建筑較好的運營管理可適當提高設備的凈殘值率，則其預計凈殘值率定為5%。

3.2.2 間接效益

在直接效益中未得到反映的、由項目引起的那部分效益稱為間接效益，如技術擴散和示范效果等。

4 結(jié)束語

國內(nèi)外目前關于綠色建筑經(jīng)濟性的研究，還沒有形成固定套路及一定評價體系，沒有將評價的指標模塊化、標準化，可操作性不強。評價的指標體系、評價內(nèi)容、參數(shù)的選擇、費用和效益的認定各方看法都不盡相同，且經(jīng)濟評價不夠直白，一方面是消費者或投資人對綠色建筑持懷疑態(tài)度，認為其徒有其表，不了解綠色建筑帶來的經(jīng)濟收益，對綠色建筑的接受意愿不高；另一方面，綠色建筑經(jīng)濟評價體系的不明朗也給真正喜愛綠色建筑，想去投資、建造或購買綠色建筑的那部分投資者、開發(fā)商和消費者也帶來了不便。所以，建立與一定的綠色建筑評價標準相適應的綠色建筑經(jīng)濟評價體系，對減少溫室氣體的排放及促進綠色建筑在我國的快速發(fā)展，具有積極的意義。

［1］卜一德，趙亞軍.綠色建筑技術指南[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2008.

［2］黃寧.建筑環(huán)境評估體系及比較[J].建筑學報，2005（1）:24-26.

杜秀琴（1977—），女，漢族，寧夏中衛(wèi)人，2001年畢業(yè)于寧夏大學漢語言文學專業(yè)，獲文學學士學位，經(jīng)濟師，現(xiàn)主要從事建筑經(jīng)濟管理方面的工作。

尹雪梅］