蔣曉燕

（銀川市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心 寧夏 銀川 750001）

0 引言

從我國幾次房地產(chǎn)經(jīng)濟周期來看，雖然我國房地產(chǎn)周期波動的狀態(tài)特征已經(jīng)表現(xiàn)出以下趨勢： 房地產(chǎn)周期波動的頻率將縮小，長度將增加;波動幅度將減少;衰退與擴張的時間比將減少，房地產(chǎn)周期每一階段的變化也將呈波浪式。 這表明我國房地產(chǎn)周期波動的整體態(tài)勢已有所改善。 但在對我國房地產(chǎn)周期波動作進一步思考后，我們就可以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)周期波動仍然存在以下問題： 消費需求缺乏型周期； 數(shù)量型的簡單擴張或收縮；產(chǎn)品傾斜性波動；明顯的政策周期型波動；市場機制不健全的波動；區(qū)域發(fā)展極不平衡；獨立于世界經(jīng)濟之外的封閉型波動。

1 減少房地產(chǎn)業(yè)的外部沖擊

1.1 加強房地產(chǎn)立法，為房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定增長的法制環(huán)境

具有強制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點的法律手段，主要是通過規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式，在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上，從而創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的法制化環(huán)境，防止房地產(chǎn)業(yè)強幅波動并引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)是一個經(jīng)營產(chǎn)權(quán)，涉及眾多法律、法規(guī)制度的產(chǎn)業(yè)部門。 在房地產(chǎn)業(yè)運行過程都主要是依靠法律、法規(guī)和契約來完成的，而不像一般商品通過物質(zhì)實體在當事人之間交付完成。

1.2 加強和改善宏觀調(diào)控

1.2.1 建立房地產(chǎn)監(jiān)測預警系統(tǒng)

為了對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行實施有效的宏觀調(diào)控，盡快建立一套科學的房地產(chǎn)監(jiān)測預警系統(tǒng)，在當前具有十分重要的理論意義與現(xiàn)實指導作用。

1.2.2 確立宏觀調(diào)控目標

房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控目標大致如下： ①保持房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定、健康增長，努力減少經(jīng)濟周期波動的沖擊。 ②合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，推動房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟相互協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 ③優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)資源配置效率與利用水平。

1.2.3 改善房地產(chǎn)調(diào)控機制

①房地產(chǎn)市場作為連接房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動和宏觀經(jīng)濟運行的中介，應當成為調(diào)控和管理房地產(chǎn)經(jīng)濟的中間環(huán)節(jié)。 ②由于調(diào)控存在時滯現(xiàn)象，因此在調(diào)控時機上應盡可能早半拍，根據(jù)周期預警系統(tǒng)的先行景氣指標，及時實施調(diào)控，避免急剎車帶來的巨大振蕩。 ③在調(diào)控力度上應盡可能適中，綜合運用多種有效的調(diào)控手段，確保中長期產(chǎn)業(yè)發(fā)展與短期宏觀調(diào)控兼顧，盡可能實現(xiàn)宏觀調(diào)控的軟著陸。 ④在調(diào)控節(jié)奏上應依據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀， 實施反周期的反向調(diào)控操作，適度緊縮寫適度擴張交替推行，緊縮型與擴張型調(diào)控手段混合運用，在總量控制的前提下實現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

1.2.4 合理選擇調(diào)控手段

與轉(zhuǎn)軌時期中國宏觀經(jīng)濟的調(diào)控手段一樣，目前房地產(chǎn)調(diào)控手段也主要采取經(jīng)濟手段，從經(jīng)濟利益上調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場參與者的行為;同時還輔以法律手段(如各類房地產(chǎn)管理法規(guī))和行政手段(如房地產(chǎn)計劃、房地產(chǎn)規(guī)劃)，分別從法律上和行政管理上規(guī)范房地產(chǎn)市場參與者的行為，彌補房地產(chǎn)市場機制失效的不足。

1.3 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

因此房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺，要特別注意到以下經(jīng)濟狀況：（1） 投資主體結(jié)構(gòu)的變化對未來房地產(chǎn)周期的變化具有重大意義；（2） 密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化；（3）投資結(jié)構(gòu)要合理。

1.4 規(guī)范土地一級市場

理順土地管理與規(guī)范管理的關(guān)系，構(gòu)建集中統(tǒng)一的城市土地發(fā)展管理機構(gòu)，建立和完善土地市場，強化政府對土地批租和土地供應的管理工作，實現(xiàn)國家對土地一級市場的壟斷經(jīng)營是當務之急。

1.4.1 強化政府土地批租管理

①總量控制，嚴格審批行政劃撥用地；

②壟斷經(jīng)營，從出讓生地向出讓熟地轉(zhuǎn)變；

③規(guī)范操作，從協(xié)議出讓向招標拍賣轉(zhuǎn)變；

④政府壟斷城市土地出讓市場(一級市場)，加強政府土地供給能力，同時逐步放開土地轉(zhuǎn)讓市場，允許參與城市建設、房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)通過土地二級市場轉(zhuǎn)讓城市土地使用權(quán)，使城市土地在市場機制的調(diào)控下不斷得以優(yōu)化配置和重組。

1.4.2 建立城市土地儲備制度和規(guī)范土地交易行為

①針對目前大部分城市土地供應“雙軌制”、土地出讓市場尚未完全由政府壟斷以及城市土地收益流失等現(xiàn)象，近期要盡快建立城市土地儲備制度。

②確立市場化的新型土地供應機制。 由政府壟斷土地一級市場的出讓行為，土地現(xiàn)讓逐漸向全部采取招標、拍賣方式過渡。

2 增強房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)生穩(wěn)定

2.1 采取切實措施塑造居民的消費能力

因此我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展要由主要依賴投資需求推動轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y與消費需求共同推動，并進一步加強消費需求的作用，從而有助于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的振幅收縮。 為此，可以通過如下方法提高和培養(yǎng)居民的購買能

2.1.1 加快落實住房補貼，提高居民住房支付能力。

2.1.2 對于由于停止實物分房而形成的技術(shù)性障礙，則應通過金融技術(shù)創(chuàng)新的方式來加以解決，提高居民獲取增量的購房能力。

2.2 壯大房地產(chǎn)經(jīng)濟總規(guī)模

我們將房地產(chǎn)經(jīng)濟體系的周期波動比作搖椅或木馬在受到外力沖擊時所作的擺動。 我們先看看這把搖椅的大小和重量，即房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)模的大小。 對于搖椅來說，在受到同樣一個外力的作用時，一把大搖椅的擺動幅度要小于一把小搖椅。也就是，大搖椅的穩(wěn)定性要比小搖椅為強。對于房地產(chǎn)經(jīng)濟體系來說，當其總規(guī)模擴大到一定程度時，由于其基數(shù)的增大和抗衰退力的加強，其穩(wěn)定性亦會地強。 因此，我國房地產(chǎn)周期波動幅度較大與我國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模小以及發(fā)展歷史短、不夠成熟有直接的關(guān)系。 相比之下，發(fā)達國家的房地產(chǎn)行業(yè)就因為其經(jīng)濟規(guī)模大和發(fā)展比較成熟而周期波動幅度較為平穩(wěn)。

2.3 加大供求機制和價格機制的內(nèi)在穩(wěn)定性作用

供求機制是市場經(jīng)濟運行的普遍機制。 市場中商品的供應量和需求量的變動會導致價格的變動，同時，也會受到包括價格在內(nèi)的多種因素影響而發(fā)生變化。 供求機制是穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)周期波動的一種自發(fā)的內(nèi)在調(diào)節(jié)機制。 而計劃機制對市場供需變化反映遲鈍，不能適應市場要求。 由于住房改革的滯后， 房地產(chǎn)成為我國市場化進程推進最慢的部門。

2.4 加快房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要內(nèi)在結(jié)構(gòu)。 它包括高檔商品房、中檔商品房和經(jīng)濟適用房、廉租房等低檔房。 各種產(chǎn)品的波動也就構(gòu)成了整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的波動。 山于各利，產(chǎn)品的波動具有不同的特點，所以各種產(chǎn)品在整個行業(yè)中的比重變化，將影響整個行業(yè)波動的基本狀態(tài)特征。 一定時期內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的特點，決定著這一時期行業(yè)周期波動的基本狀態(tài)特征。一般說來，中低檔的商品房的需求較為穩(wěn)定，其波動！隔度要小。 而高檔商品房的需求彈性較大，其波動幅度要大得多。

2.5 建立適應市場經(jīng)濟要求的房地產(chǎn)現(xiàn)代企業(yè)制度

房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)制度是房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長的微觀保障。 因為國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清、職責不明、沒有風險規(guī)避機制等問題仍未得到有效解決，他們在一輪周期或一個周期階段中的預期相同，投資盲目、投資饑渴的表現(xiàn)也相同，容易導致整個房地產(chǎn)業(yè)的劇烈波動。

3 結(jié)束語

總之，要從根本上減少房地產(chǎn)周期波動的幅度必須從兩方而著手：一方面在于外在沖擊特別是宏觀調(diào)控政策的改進以及房地產(chǎn)市場運行不規(guī)范沖擊的影響減弱，另一方面在于內(nèi)在傳導機制的良性轉(zhuǎn)變和作用程度的捉高。 因此，減少系統(tǒng)外部沖擊，改善系統(tǒng)內(nèi)部特性，是緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟強幅波動的重要途徑。

［1］唐茂華.調(diào)控房價：城市政府應發(fā)揮好中堅作用[J].中國房地產(chǎn),2005(01）.

［2］顧云昌.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析[J].企業(yè)研究,2005(01).