王 雄

隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展進程的加快，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的作用更加明顯，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)已成為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域化和標準化生產(chǎn)、促進農(nóng)業(yè)增效農(nóng)民增收的有效途徑。如何有效開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估，建立土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格形成機制，及時為土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方提供土地流轉(zhuǎn)參考價格，促進土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易公平公正，已成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)和管理的一項十分重要的基礎(chǔ)工作。

一、土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)涵

承包經(jīng)營權(quán)就是承包人（個人或單位）因從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)經(jīng)營項目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。其特征在于：

第一，承包經(jīng)營權(quán)是存在于集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。這就是說，承包經(jīng)營權(quán)的標的，是集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，而不是其他財產(chǎn)。有的集體組織，按承包人承包土地的數(shù)量，作價或不作價地分給承包人部分耕畜、農(nóng)具或其他生產(chǎn)資料，這是附屬于承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。

第二，承包經(jīng)營權(quán)是承包使用，收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。承包人對于承包土地等生產(chǎn)資料有權(quán)獨立進行占有、使用、收益，進行生產(chǎn)經(jīng)營活動，并排除包括集體組織在內(nèi)的任何組織或個人的非法干涉。這里應(yīng)當指出的是，承包人并不取得承包土地或其他生產(chǎn)資料的全部收益的所有權(quán)，而是要依約定數(shù)額（承包合同）將一部分收益交付與發(fā)包人，其余的收益歸承包人所有。所謂“承包”，其意義主要在此。

第三，承包經(jīng)營權(quán)是為種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)經(jīng)營項目而承包使用收益集體所有或國家所有的土地等生產(chǎn)資料的權(quán)利。這里的種植，不僅是指種植糧食、棉花油料等作物，也包括樹木、茶葉、蔬菜等。另外，在承包的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂水面經(jīng)營林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)等，都屬承包經(jīng)營權(quán)的范圍。

第四，承包經(jīng)營權(quán)是有一定期限的權(quán)利。根據(jù)土地管理法第14條、第15條的規(guī)定，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的成員承包本集體經(jīng)濟組織的土地，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，其期限為30年。單位、個人承包經(jīng)營國有土地，或者集體經(jīng)濟組織以外的單位、個人承包經(jīng)營集體所有的土地，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，土地承包經(jīng)營的期限由承包合同約定。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)分析

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的對象

土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)以物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在為前提，土地承包經(jīng)營權(quán)包括物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定只有物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)才能依法流轉(zhuǎn)，因此，流出方擁有的土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)是物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)；且該物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在。不管以何種方式實施土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)都不會改變土地所有權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)內(nèi)涵中的“農(nóng)村土地”，既包括農(nóng)民集體所有的農(nóng)村土地，又包括國家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)村土地，而不包括國家所有依法由國有農(nóng)場使用的農(nóng)用土地。因此，這里農(nóng)村土地所有權(quán)有兩種權(quán)屬性質(zhì)，一種是國有土地所有權(quán)，另一種是農(nóng)民集體土地所有權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不會改變土地所有權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)。

（二）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式

農(nóng)戶通過承包關(guān)系取得的土地，可以采取轉(zhuǎn)包出租轉(zhuǎn)讓或其他方式進行流轉(zhuǎn)。農(nóng)戶是承包經(jīng)營土地流轉(zhuǎn)權(quán)的權(quán)利主體，自主決定所承包經(jīng)營土地是否流轉(zhuǎn)或流轉(zhuǎn)的方式。所謂轉(zhuǎn)包或出租是指承包戶在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包戶與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。所謂互換是指承包戶之間為方便耕種或者各自需要而對來自同一集體經(jīng)濟組織的土地承包經(jīng)營權(quán)進行互換。所謂轉(zhuǎn)讓是指承包戶已有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或收入來源的情況下，經(jīng)發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，并由該農(nóng)戶同發(fā)包方之間立新的土地承包關(guān)系。

（三）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的條件

1.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)必須在農(nóng)民自愿的前提下進行。發(fā)包方如果強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，假借少數(shù)服從多數(shù)強迫承包方放棄或者變更土地承包經(jīng)營權(quán)而進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，或者以劃分“口糧田”和“責任田”等為由收回承包地搞招標承包等等，應(yīng)當依法承擔停止侵害、恢復(fù)原狀、排除妨害、賠償損失等民事責任。

2.土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)必須依法進行，不得違法改變土地的農(nóng)業(yè)用途。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后的開發(fā)利用也必須依法進行，不得損害土地，從事掠奪式經(jīng)營等，以實現(xiàn)農(nóng)村土地利用的可持續(xù)發(fā)展。

3.土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)還必須堅持有償原則。農(nóng)村土地的家庭承包戶有權(quán)從土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中獲得合法收益，所獲得的收益受法律保護，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估方法

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為一種資產(chǎn)，從理論上講，評估的三種基本方法，即成本法、市場法和收益法，均可作為其價格評估方法。但由于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)本身的特殊性，在應(yīng)用資產(chǎn)評估方法時應(yīng)當進行選擇和修正。

（一）成本法

成本法的基本原理是：在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。

成本法評估的基本思路是：以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定利潤、利息、應(yīng)納稅金和土地所有權(quán)收益來確定流轉(zhuǎn)價格。評估公式為：

流轉(zhuǎn)價格=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地所有權(quán)收益% （1）

從公式（1）中可以看出，土地取得費、土地開發(fā)費和土地所有權(quán)收益是成本法下農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格的重要構(gòu)成因素，但在實際中卻很難界定和應(yīng)用。

首先，我國農(nóng)村土地具有社會保障功能，土地承包權(quán)利不僅僅是單純的財產(chǎn)權(quán)利，土地取得費更不能簡單地認為是農(nóng)民的土地承包費。因此，在實際操作中，土地取得費的數(shù)額很難界定。

其次，農(nóng)業(yè)用地使用價值和土地自身條件及自然環(huán)境密切相關(guān)，土地開發(fā)的各項成本和土地價值之間不成比例關(guān)系，對流轉(zhuǎn)價值產(chǎn)生的影響較小。最后，土地所有權(quán)收益與農(nóng)村土地性質(zhì)密切相關(guān)，應(yīng)充分考慮農(nóng)民與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織之間的關(guān)系。

（二）市場法

市場法的基本原理是：在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過市場交易的最新價格。

市場法的基本思路是：通過收集市場上最近成交的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)交易實例作為參照物，分析比較評估對象與參照物的異同并進行調(diào)整，最終得到評估對象的流轉(zhuǎn)價格。評估公式為：

流轉(zhuǎn)價格=參照物的價格×調(diào)整系數(shù) （2）

市場法有兩個重要的適用前提：一是要有公開活躍的交易市場；二是可以取得相關(guān)的比較參數(shù)。如果具備這兩個適用前提，采用市場法評估土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)價格應(yīng)該是一種較好的選擇。因為市場法能充分反映土地的市場交易情況，結(jié)果容易被雙方所理解和接受。但在目前，市場法在我國受到很多應(yīng)用限制：我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場不發(fā)達，很難找到足夠多的參照物；土地本身的特點決定需要考慮的差異因素復(fù)雜，相關(guān)指標體系尚未建立，調(diào)整系數(shù)難以確定。

（三）收益法

收益法的基本原理是：一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來帶來的回報。

收益法的基本思路是：通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，即資產(chǎn)的價值等于其預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和。評估公式為：

其中Ri為預(yù)期收益，r為折現(xiàn)率，i為收益期。應(yīng)用收益法對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)價值進行分析，其結(jié)果充分考慮了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的收益情況，評估結(jié)果雙方容易接受，相關(guān)參數(shù)確定方面來看，收益率可以根據(jù)農(nóng)用地所具體面臨的限制因素和收益狀況確定；折現(xiàn)率可以根據(jù)安全利率加風險利率的方法確定，但風險利率的確定必須充分考慮當?shù)卦谵r(nóng)地經(jīng)營過程中所面臨的自然災(zāi)害風險等；收益期限有法律規(guī)定?？梢?，收益法適用所有可流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的價格評估。

四、結(jié)論

隨著我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平的提高和農(nóng)業(yè)比較效益的下降，農(nóng)業(yè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營是提高農(nóng)業(yè)土地利用效率，提高農(nóng)民收入的重要途徑。由此一來，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)就成為一種必然趨勢。探討農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)評估方法具有一定的社會實踐意義。

土地承包經(jīng)營權(quán)是一種特殊資產(chǎn)，其流轉(zhuǎn)價格評估也具有特殊性。流轉(zhuǎn)主體是承包人即農(nóng)民，其他任何組織和個人無權(quán)干涉。評估主體應(yīng)該是評估范圍寬廣、執(zhí)業(yè)要求嚴謹?shù)馁Y產(chǎn)評估機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師。在資產(chǎn)評估的三種基本方法中，收益法能夠充分考慮農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的收益情況，評估結(jié)果容易被流轉(zhuǎn)雙方接受，相關(guān)參數(shù)也易于確定，因而是最優(yōu)方法。

[1]舒于，《農(nóng)村土地承包法新解讀》中國法制出版社，2010.3.

[2]姜南，《資產(chǎn)評估》，大連，東北財經(jīng)大學出版社，1998年.