蘇 揚(yáng)

1 房地產(chǎn)稅的引入

房地產(chǎn)稅并不是某一個(gè)稅種，而是多個(gè)稅種組成的集合，與房地產(chǎn)開發(fā)、流通、保有環(huán)節(jié)有直接關(guān)系的稅種都屬于房地產(chǎn)稅這個(gè)綜合概念。具體從稅種分類看，房地產(chǎn)稅包括契稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、個(gè)人所得稅、印花稅和企業(yè)所得稅。從征稅環(huán)節(jié)分類看，取得房地產(chǎn)環(huán)節(jié)需繳納契稅、耕地占用稅；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)需繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、個(gè)人所得稅或企業(yè)所得稅、印花稅；持有房地產(chǎn)環(huán)節(jié)需繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。具體如表1所示。

研究房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵，需明晰三個(gè)與房地產(chǎn)稅概念相近的術(shù)語(yǔ)，通過(guò)解析相關(guān)術(shù)語(yǔ)，有利于對(duì)房地產(chǎn)稅的深入理解。

（1）物業(yè)稅。物業(yè)稅是香港向土地及地上建筑物的擁有人，就其取得的租金收入作為計(jì)稅依據(jù)征收的一種所得稅，是納稅人就不動(dòng)產(chǎn)用于出租居住用途而取得的收入繳納的一種稅收，稅基為實(shí)際收取的租金收入。從征稅對(duì)象上來(lái)看，香港地區(qū)征收的物業(yè)稅相當(dāng)于我國(guó)個(gè)人或企業(yè)取得租金收入而應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅或企業(yè)所得稅，香港地區(qū)征收的物業(yè)稅屬于收益所得稅類。（2）不動(dòng)產(chǎn)稅。不動(dòng)產(chǎn)稅。是以不可移動(dòng)的土地或地上附著物作為征收對(duì)象征收的一種稅，計(jì)稅依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的擁有者或占有者每年征收一定的稅款，其稅款會(huì)隨不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化而變化。各國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的名稱不盡相同，如奧地利、波蘭房地產(chǎn)保有稅就被稱為“不動(dòng)產(chǎn)稅”，不動(dòng)產(chǎn)稅屬于房地產(chǎn)的保有稅種。（3）財(cái)產(chǎn)稅。從廣義上看，財(cái)產(chǎn)稅是以各種財(cái)產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅類，征稅對(duì)象包括不動(dòng)產(chǎn)（如土地及地上附著物）和動(dòng)產(chǎn)（如家具、車輛、股票、現(xiàn)金等）。財(cái)產(chǎn)稅類包括的稅種有一般財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等，從狹義上看，在某些國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種就被稱為財(cái)產(chǎn)稅，如德國(guó)、美國(guó)、智利等，此時(shí)將財(cái)產(chǎn)稅具體化為某個(gè)稅種，其內(nèi)容與“不動(dòng)產(chǎn)稅”內(nèi)容基本一致。（4）房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是我國(guó)向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，按照房屋的經(jīng)營(yíng)用途不同，計(jì)稅方法分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，分別以房屋計(jì)稅余值和租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，上海、重慶兩地房產(chǎn)稅改革是我國(guó)房產(chǎn)稅改革的先行地區(qū)，對(duì)全國(guó)房產(chǎn)稅改革具有重要的借鑒意義。

表1 房地產(chǎn)稅收按征稅環(huán)節(jié)分類情況表

2 房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制

2.1 房地產(chǎn)稅對(duì)供給傳導(dǎo)作用分析

如政府對(duì)供給方增加稅收，供給者的開發(fā)成本有所提高，供給曲線向左移動(dòng)，假設(shè)房地產(chǎn)需求量不變，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)新的交易均衡點(diǎn)，在供求曲線圖中表現(xiàn)為均衡價(jià)格的提高，均衡交易數(shù)量的減少。在圖1中，S和D分別為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求曲線，在未對(duì)房地產(chǎn)供給方征稅之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡點(diǎn)為E，對(duì)應(yīng)的均衡價(jià)格為P0，均衡數(shù)量為Q0，當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)供給方征稅后，供給者開發(fā)成本提高，供給曲線由S向左移至S’，在D曲線不變的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了新的均衡點(diǎn)，由E點(diǎn)移至E1點(diǎn)，對(duì)應(yīng)新的均衡價(jià)格為P1，新的均衡數(shù)量為Q1。房地產(chǎn)交易量由Q0減少到Q1，房屋價(jià)格由P0上升到P1，房地產(chǎn)供給方實(shí)際得到的價(jià)格為P3，(P1—P3)為稅收量。稅收負(fù)擔(dān)由房地產(chǎn)供給方和需求方共同分擔(dān)，而雙方分擔(dān)的比重是由供需彈性決定的。如供給彈性較大，需求彈性較小，則供給方可以將大部分稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給需求方，需求方承擔(dān)的稅負(fù)比重就比較大，反之，供給方承擔(dān)的稅負(fù)比重較大。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房屋供給相對(duì)富有彈性，房地產(chǎn)的擁有者可以根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的變化而自由選擇出售時(shí)間，而房地產(chǎn)需求彈性較小，因此如對(duì)供給方增加稅收，會(huì)導(dǎo)致稅負(fù)的向后轉(zhuǎn)嫁，由購(gòu)房者承擔(dān)較多的流轉(zhuǎn)稅負(fù)，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步提高，市場(chǎng)交易量進(jìn)一步減少，進(jìn)而加劇房地產(chǎn)價(jià)格的提高。

圖1 對(duì)供給方征稅情況下房地產(chǎn)市場(chǎng)供需示意圖

2.2 房地產(chǎn)稅對(duì)需求傳導(dǎo)作用分析

通過(guò)對(duì)供給方征稅的理論分析，可知在競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)中，供給方可將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，尤其在供給彈性大于需求彈性情形下，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁更容易實(shí)現(xiàn)。從交易環(huán)節(jié)來(lái)看，向需求方征稅，由于需求方承擔(dān)的稅負(fù)幾乎是不可轉(zhuǎn)嫁的，導(dǎo)致需求方購(gòu)置房屋成本增加，會(huì)導(dǎo)致需求量的下降，但在需求彈性較小的情形下，需求量不一定呈下降趨勢(shì)。從保有環(huán)節(jié)來(lái)看，向需求方征稅會(huì)導(dǎo)致房屋保有環(huán)節(jié)成本增加，會(huì)有需求量降低的可能性，但由于房地產(chǎn)需求彈性較小，因此消費(fèi)需求很難降低，但需求方保有房地產(chǎn)成本的增加，會(huì)使得房地產(chǎn)投資需求的下降，會(huì)影響以房地產(chǎn)為投資目的的投資者不持有房地產(chǎn)，而采取出售房地產(chǎn)的行為，從而增加房地產(chǎn)的供給量，進(jìn)一步會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格的下降。在圖2中，S和D分別為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求曲線，在未對(duì)房地產(chǎn)需求方征稅之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡點(diǎn)為E，對(duì)應(yīng)的均衡價(jià)格為P0，均衡數(shù)量為Q0，當(dāng)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)對(duì)需求方征稅后，需求者持有房地產(chǎn)成本增加，需求曲線由D向左移至D’，在S曲線不變的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了新的交易均衡點(diǎn)，由E點(diǎn)移至E1點(diǎn)，對(duì)應(yīng)新的均衡價(jià)格為P1，新的均衡數(shù)量為Q1。由此可以看出，對(duì)需求方在保有環(huán)節(jié)征稅，使房地產(chǎn)的投資需求有所下降，需求量有所降低，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之有所下降。

圖2 對(duì)需求方征稅情況下房地產(chǎn)市場(chǎng)供需示意圖

3 房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響效果分析

3.1 數(shù)據(jù)來(lái)源及相關(guān)說(shuō)明

根據(jù)研究目的，選取了影響住宅價(jià)格（lnzzjg）的兩項(xiàng)主要因素：第一項(xiàng)影響因素為房地產(chǎn)企業(yè)各年經(jīng)營(yíng)稅金及附加，在這里我們根據(jù)住宅的各年銷售面積計(jì)算獲得每平方米住宅所負(fù)擔(dān)的稅金及附加（lnzzsj）；第二項(xiàng)影響因素為我國(guó)的城市化率（lncsh）。選取全國(guó)數(shù)據(jù)資料為研究樣本，樣本期間選擇為1992～2009年，所有數(shù)據(jù)均取自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（1992～2010）。

3.2 ADF單位根檢驗(yàn)

選取1992～2010年度住宅價(jià)格、房地產(chǎn)企業(yè)各年經(jīng)營(yíng)稅金及附加、城市化率數(shù)據(jù)組成時(shí)間序列，進(jìn)行建模分析，從理論上講，經(jīng)典建模的基礎(chǔ)是水平數(shù)據(jù)是否保證平穩(wěn)性，對(duì)各水平數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)分析，來(lái)檢驗(yàn)自變量及因變量數(shù)據(jù)的單整階數(shù)，進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn)，變量平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。

從表2中可以發(fā)現(xiàn)，lnzzjg，lnzzsj，lncsh均存在單位根（10%顯著性水平以內(nèi)），表明各變量為非平穩(wěn)序列?！鱨nzzjg，△lncsh在1%顯著性水平下均拒絕存在單位根，△lnzzsj在5%顯著性水平下拒絕存在單位根，表明所有序列為平穩(wěn)序列，均為一階單整，因此滿足協(xié)整建模要求，所建模型成立。

表2 變量平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果

3.3 Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

在經(jīng)濟(jì)模型的建立過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)偽回歸現(xiàn)象，在建模過(guò)程中有必要來(lái)確定變量之間是否真正存在直接聯(lián)系的原因，因此我們將運(yùn)用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如下：

表3 Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果

表3顯示，lnzzsj和lncsh在10%的顯著性水平下與lnzzjg之間存在單項(xiàng)因果變化關(guān)系，由此看來(lái)，滿足至少存在單向因果變化關(guān)系這一條件，可以建立協(xié)整方程繼續(xù)檢驗(yàn)。

3.4 協(xié)整檢驗(yàn)

本文采用多變量之間的協(xié)整回歸，因此在進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)時(shí)，我們根據(jù)E-G兩步法和Johansen極大似然檢驗(yàn)的具體特點(diǎn)，選擇Johansen極大似然檢驗(yàn)方法進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)。具體結(jié)果如下表所示：

表4 Johansen極大似然檢驗(yàn)結(jié)果

從表4中可以看出，在5%顯著性水平下，該方程只存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系，進(jìn)而我們可以得到以下協(xié)整方程。

表5 協(xié)整方程回歸系數(shù)

由表5可以看出，從長(zhǎng)期看，我國(guó)房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)稅之間具有穩(wěn)態(tài)均衡關(guān)系，兩者回歸系數(shù)為0.3373。從協(xié)整方程中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響效應(yīng)包括房地產(chǎn)稅收和城市化兩大因素，其中房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為正向，每平方米住宅所負(fù)擔(dān)的稅金及附加與住宅價(jià)格之間存在正相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)顯示，每平方米住宅所負(fù)擔(dān)的稅金及附加增加1元，住宅價(jià)格將增加0.3373元。城市化水平與住宅價(jià)格之間也存在正相關(guān)關(guān)系，但影響效果要大于房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，城市化水平提高1個(gè)百分點(diǎn)，住宅價(jià)格將提高1.770元。

4 結(jié)論及政策建議

第一，房地產(chǎn)稅收在不同環(huán)節(jié)征稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不同?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅收主要側(cè)重房地產(chǎn)交易流通環(huán)節(jié)，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、契稅、印花稅和土地增值稅等稅種，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)很容易被全部或部分轉(zhuǎn)嫁到房屋購(gòu)買者身上，“重流轉(zhuǎn)，輕保有”是我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的特點(diǎn)。

第二，較多地對(duì)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)通過(guò)稅收手段來(lái)降低房?jī)r(jià)的效果并不明顯，甚至本末倒置。應(yīng)降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，以避免稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁；另外，應(yīng)加強(qiáng)地對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，以提高房地產(chǎn)持有成本，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)投資需求。這樣，大量住房囤積空置的情形會(huì)有所減少，釋放投資持有的存量市場(chǎng)，增加住房的有效供給，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，進(jìn)而降低房?jī)r(jià)。

第三，重視對(duì)房地產(chǎn)“保有”環(huán)節(jié)征稅，并輔之加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。如果一味盲目地減稅或增稅，會(huì)與稅收調(diào)控經(jīng)濟(jì)的理論預(yù)期效果出現(xiàn)偏差，甚至相悖而行。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況來(lái)看，一方面傾向?qū)π枨蠓椒慨a(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，打擊房地產(chǎn)投資者的投資性需求和投機(jī)性需求，另一方面應(yīng)由政府投入資金強(qiáng)化多層次的保障性住房建設(shè)，進(jìn)而形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需雙向調(diào)控。

第四，我國(guó)于2011年1月在上海、重慶兩地實(shí)行房產(chǎn)稅改革，將符合征稅條件的居民性房產(chǎn)納入房產(chǎn)稅征稅范圍中，實(shí)行了房產(chǎn)稅征稅對(duì)象擴(kuò)圍的改革，開始傾向于對(duì)房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生一定影響，但由于改革實(shí)施時(shí)間較短，影響效果不具有穩(wěn)定性，因此在此不作短期效果的評(píng)價(jià)，將其作為今后一段時(shí)間研究的重點(diǎn)。

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