中國(海南)改革發(fā)展研究院 符莉

為了遏制房價(jià)的上漲，近年來，國家相繼出臺(tái)相關(guān)嚴(yán)厲措施對(duì)樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控，這對(duì)海南房地產(chǎn)的發(fā)展造成較大程度的打擊。房地產(chǎn)發(fā)短期內(nèi)仍是海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。國際旅游島建設(shè)背景下，房地產(chǎn)健康發(fā)展是海南穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。最大限度減小宏觀政策對(duì)海南房地產(chǎn)的發(fā)展的影響，適應(yīng)國內(nèi)外游客對(duì)海南房地產(chǎn)需求的變化趨勢，海南房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)迫在眉睫。

1 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)背景分析

在當(dāng)前日趨緊縮的宏觀環(huán)境下，抓住國際旅游島建設(shè)的歷史機(jī)遇，滿足國內(nèi)外游客多元化的需求，發(fā)展具有海南特色的旅游房地產(chǎn)是海南未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要現(xiàn)實(shí)選擇。

1.1 宏觀政策調(diào)控背景下傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式難以為繼

近年來，海南房地產(chǎn)已成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1990～2008年房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占GDP比重從1990年的1.61%提升至2010年前三季度的10.5%，對(duì)服務(wù)業(yè)增長的貢獻(xiàn)率為23.2%，成為推動(dòng)服務(wù)業(yè)快速發(fā)展的主力和最大行業(yè)。然而，2010年以來，國家連續(xù)出臺(tái)一系列遏制樓市過熱的措施，以一般以居住型房地產(chǎn)為主，購買的客戶大部分為島外居民為主要特征的海南房地產(chǎn)發(fā)展受阻。

1.2 國內(nèi)外游客消費(fèi)趨勢為海南旅游房地產(chǎn)提供強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力

2011年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到了50.5%，人均GDP也超過了5000美元。據(jù)歐睿信息咨詢公司的研究顯示，到2020年，我國的中產(chǎn)階層將達(dá)到7億人，將占到總?cè)丝诘?8%以上，國內(nèi)中高端消費(fèi)(如休閑療養(yǎng)、文化娛樂和旅游度假)等多樣化需求將成為消費(fèi)熱點(diǎn)。旅游度假房產(chǎn)作為旅游與地產(chǎn)的交叉點(diǎn)，海南開發(fā)多元化、多樣化的旅游房地產(chǎn)將不斷吸引各種不同旅游消費(fèi)需求的游客前來海南度假旅游，將潛在的資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)效益。

1.3 海南旅游市場結(jié)構(gòu)性變化成為旅游地產(chǎn)發(fā)展的重要市場條件

2011年，海南接待國內(nèi)外過夜游客3001.34萬人次，同比增長16%。據(jù)據(jù)《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》目標(biāo)要求，到2015年接待國內(nèi)外游客達(dá)到4760萬人天次，2020年接待國內(nèi)外游客達(dá)到7680萬人天次。旅游人次的增加將進(jìn)一步提升旅游住宿客房的需求。

同時(shí)，據(jù)調(diào)查，2011年，二次以上重游海南的游客占國內(nèi)游客總量的50%，其中43.5%的游客二次或三次游海南，越來越多的游客選擇居住在非星級(jí)經(jīng)濟(jì)型酒店、特色汽車旅館和風(fēng)情小鎮(zhèn)旅館等，旅游市場結(jié)構(gòu)變化為海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展提供了重要的市場基礎(chǔ)。

1.4 國際旅游島政策紅利進(jìn)入集中釋放期

海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略以來，海南國際旅游島多項(xiàng)優(yōu)惠政策相繼實(shí)施。如繼離島免稅之后，開放航權(quán)、發(fā)展游艇業(yè)等政策也逐漸落地。海南正在進(jìn)入國際旅游島政策效應(yīng)的集中釋放期。在政策紅利刺激下，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)將迎來巨大發(fā)展機(jī)遇。

2 海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展面臨的突出矛盾

早在2001年7月“中國首屆旅游房地產(chǎn)博覽會(huì)暨首屆中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”就在海南?？谂e辦。海南開發(fā)旅游房地產(chǎn)走在全國的前列。然而，由于多種原因，海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展至今還面臨著諸多矛盾和挑戰(zhàn)。

2.1 旅游房地產(chǎn)占比小，空置率高，資源利用效率低

雖然近年來，海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展較快，但是與一般商品房相比，占比仍然很小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年，海南商品住房開發(fā)投資占90%以上。同時(shí)海南全省房地產(chǎn)存量大，房地產(chǎn)銷售壓力大。2012年3月底，海南全省存量房高達(dá)6410萬平方米。以此同時(shí)，與高存量并存的是較高的空置率。據(jù)報(bào)道，即使在海南旅游度假旺季的春節(jié)期間，平均空置率也高達(dá)62.99%，有的甚至高達(dá)90%，造成了相當(dāng)一部分資源沒能得到有效的利用開發(fā)。

2.2 旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理

當(dāng)前，萬科、魯能等知名企業(yè)在海南紛紛開發(fā)建設(shè)度假酒店、高爾夫球場等旅游房地產(chǎn)，但大多為高端酒店和度假區(qū)，與本地居民收入緊密相關(guān)的家庭旅館發(fā)展緩慢，不能滿足旅游群體對(duì)特色小城鎮(zhèn)旅游、房車游、汽車營地等多元化旅游需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年來海南旅游的游客住在其他的住宿設(shè)施接待量占比由2008年的20.3%提升為2011年的26.6%，增加了6.3個(gè)百分點(diǎn)。

2.3 市場機(jī)制不完善，海南旅游地產(chǎn)發(fā)展困難重重

早在20世紀(jì)90年代末，海南海航等企業(yè)就開發(fā)了產(chǎn)權(quán)式酒店等分時(shí)度假產(chǎn)品，但是由于市場銷售網(wǎng)絡(luò)體系尚未建立，缺乏專門的政策法規(guī)保障等原因，海南旅游房地產(chǎn)的公信力和社會(huì)認(rèn)可度下降，妨礙了海南旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展。同時(shí)，由于國家相關(guān)管理部門對(duì)分時(shí)度假等旅游房地產(chǎn)形態(tài)尚未給出明確界定，消費(fèi)者在產(chǎn)生糾紛后得不到法律支持，這導(dǎo)致開發(fā)商的前期投入和收回投資的時(shí)間都比預(yù)期要大，海南上世紀(jì)90年代初發(fā)展的旅游房地產(chǎn)終以失敗告終。

3 海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)建議

國際旅游島建設(shè)背景下，應(yīng)以加快構(gòu)建具有海南特色的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品體系為重點(diǎn)，以完善分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為突破口，以完善相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為支撐，以體制機(jī)制創(chuàng)新為保障，促進(jìn)海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，將巨大的國內(nèi)外消費(fèi)市場的潛在條件轉(zhuǎn)化成為現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)效益，從而推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)。

(1)重點(diǎn)加快發(fā)展具有海南特色的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品體系。一是加快發(fā)展多元化經(jīng)營性旅游房產(chǎn)，使之成為海南旅游房地產(chǎn)的主導(dǎo)產(chǎn)品；二是適度發(fā)展度假旅居型房地產(chǎn)，鼓勵(lì)發(fā)展分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)式酒店等流動(dòng)性度假居住產(chǎn)品，把海南建設(shè)成為世界知名的第二居住地；三是鼓勵(lì)發(fā)展特色風(fēng)情小鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)，促進(jìn)具有海南鄉(xiāng)村風(fēng)情的家庭旅館的發(fā)展，讓更多的農(nóng)民分享到海南國際旅游島建設(shè)帶來的成果。

(2)盡快建立和完善分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。促進(jìn)第二居所特性的旅游房地產(chǎn)發(fā)展，有效解決海南高空置率，需要加快建立和完善分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。積極引進(jìn)國內(nèi)外運(yùn)作較為成熟的分時(shí)度假交換公司(如國際知名的RCI公司、海南華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)有限公司等)，吸引來自世界和全國各地的游客來海南度假旅游，促進(jìn)海南與國內(nèi)外其他地區(qū)的旅游房地產(chǎn)交換頻率。

(3)加快完善旅游房產(chǎn)相聯(lián)系的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施。重點(diǎn)鼓勵(lì)和引進(jìn)具有國際化水平的世界知名醫(yī)療機(jī)構(gòu)，在旅游房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)建立國際型的醫(yī)療康復(fù)中心；加快建成一批以航天城、影視城、博彩業(yè)等為特色的文化娛樂中心；加快推進(jìn)離島免稅店、離境免稅店的建設(shè)和經(jīng)營，引進(jìn)Outlets商業(yè)模式等，將海南建設(shè)成為國際購物中心。

(4)加快相關(guān)配套設(shè)施和人才隊(duì)伍建設(shè)，改善海南旅游房地產(chǎn)的消費(fèi)環(huán)境。一是完善公共基礎(chǔ)設(shè)施和加強(qiáng)信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)，為國內(nèi)外游客提供安全、方便、快捷的綜合交通網(wǎng)絡(luò)通信網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；二是出臺(tái)各項(xiàng)優(yōu)惠政策措施,吸引高端旅游房地產(chǎn)管理人士來海南就業(yè)或創(chuàng)業(yè)，鼓勵(lì)國際著名教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在海南辦學(xué)，為海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展培養(yǎng)高端的人才服務(wù)隊(duì)伍。

(5)加快創(chuàng)新旅游房地產(chǎn)相關(guān)體制機(jī)制。靈活、健全的體制機(jī)制是海南旅游房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要保障。一是建立更加靈活的旅游房地產(chǎn)投融資機(jī)制，創(chuàng)新融資渠道和投融資模式，發(fā)展相關(guān)投資基金和信托服務(wù)，形成旅游房地產(chǎn)的綜合投融資模式；二是出臺(tái)并完善有關(guān)法律法規(guī)，建立明晰的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，建立嚴(yán)格的市場監(jiān)管機(jī)制，將旅游房地產(chǎn)業(yè)納入法制化的框架；三是以加快海南旅游地產(chǎn)發(fā)展與促進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)為目標(biāo)，探索以股份合作制為重點(diǎn)的土地管理制度創(chuàng)新，鼓勵(lì)農(nóng)民以土地入股的方式參與旅游地產(chǎn)，開發(fā)相關(guān)的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目和小城鎮(zhèn)建設(shè)，從而提高農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入和非農(nóng)經(jīng)營性收入。

(6)加快制定出臺(tái)促進(jìn)海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策。一是加快編制《海南省旅游房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃》，并將其納入海南中長期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃中；二是爭取中央支持，在海南建立全國旅游房地產(chǎn)先行試驗(yàn)區(qū)，為我國旅游房地產(chǎn)健康有序的發(fā)展做出示范作用；三是利用特區(qū)立法權(quán)，構(gòu)建保障旅游房地產(chǎn)健康發(fā)展的法律體系，如分時(shí)度假和特別物業(yè)稅相關(guān)法律法規(guī)。

[1]《海南省房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃(2010～2020)總報(bào)告》[R].海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,中上大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院,2010(08).

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