“會(huì)穩(wěn)健，無退出計(jì)劃。”6月28日，綠城中國(guó)(3900.HK)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在給《投資者報(bào)》記者的回復(fù)中如是說。

之前的6月22日，綠城與融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）共同宣布，雙方將組建上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，融創(chuàng)中國(guó)出資33.7億元，向綠城購(gòu)買其對(duì)上海黃埔園在內(nèi)的9個(gè)項(xiàng)目50%的權(quán)益。如合營(yíng)公司和項(xiàng)目發(fā)展需要時(shí)，綠城和融創(chuàng)將按照50:50的比例繼續(xù)投入資金，確保平臺(tái)公司穩(wěn)健持續(xù)的發(fā)展。

剛剛在6月初，綠城向九龍倉(cāng)（0004.HK）轉(zhuǎn)讓股權(quán)連環(huán)配售新股和發(fā)行可換股債券，共籌資 51億港元。綠城連續(xù)出讓股權(quán)，讓人不得不懷疑宋衛(wèi)平是不是不想干了。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)指出，在綠城連續(xù)出售項(xiàng)目后，其高負(fù)債率已經(jīng)有所緩和，近期已經(jīng)下降到100%以下，而與此同時(shí)，綠城的品牌并沒有受到影響。宋衛(wèi)平仍然會(huì)發(fā)展高端住宅，同時(shí)也會(huì)更加注重代建項(xiàng)目，因?yàn)槟鞘禽p資產(chǎn)項(xiàng)目。

出售項(xiàng)目“斷臂求生”

綠城業(yè)務(wù)布局主要在長(zhǎng)三角，主打的高端產(chǎn)品受限購(gòu)影響比較大，因此資金鏈一直偏緊。

而除此之外，2009年和2010年兩年，綠城再度走上高速擴(kuò)張之路，幾乎不計(jì)成本地拿地、借貸，負(fù)債比率也再次躥升到內(nèi)地房企的極限。2011年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深化，調(diào)控效果更加明顯。綠城暴露出的問題更加嚴(yán)重。

上海克而瑞研究中心總經(jīng)理陳嘯天也表示，對(duì)于限購(gòu)政策反應(yīng)慢才是其資金鏈偏緊的根本原因。為緩解資金償付壓力，綠城中國(guó)在去年12月至6月初，陸續(xù)轉(zhuǎn)讓了杭州新華造紙廠項(xiàng)目、杭州蘭園、上海外灘國(guó)際金融中心、上海東海廣場(chǎng)、無錫、上海綠城廣場(chǎng)共6個(gè)項(xiàng)目的部分股權(quán)，共有34.53億元的現(xiàn)金收入，還包括項(xiàng)目公司針對(duì)綠城中國(guó)的股東借款的歸還。

短短半年內(nèi)，綠城出售資產(chǎn)價(jià)值已超百億。但與綠城今年要?dú)w還的200億元短期債務(wù)(包括約45億元信托貸款)相比，綠城壓力仍在。

不過，到了年中，房地產(chǎn)銷售已經(jīng)有所回暖。杭州一位房地產(chǎn)人士告訴《投資者報(bào)》記者，這也給綠城回籠資金帶來了希望。

截至2012年5月31日5個(gè)月來，綠城集團(tuán)累計(jì)取得銷售金額約人民幣138億元(包括人民幣29億的協(xié)議銷售額)，總銷售金額中歸屬于本集團(tuán)的權(quán)益金額約為人民幣86億元?？梢娋G城的壓力已經(jīng)緩解不少。

高負(fù)債率已有所緩解

6月28日，《投資者報(bào)》記者咨詢了被轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目之一的上海綠城黃浦灣項(xiàng)目。一位房產(chǎn)中介李女士表示，在上海的綠城黃浦灣項(xiàng)目將在7月1日開始取消折扣，恢復(fù)到原價(jià)。

該樓盤位于上海南外灘，她表示，原本的價(jià)格在每平方米12萬到15萬，從今年3月份開始有7折的打折優(yōu)惠，價(jià)格在每平方米8萬到10.5萬元。而現(xiàn)在隨著融創(chuàng)中國(guó)和九龍倉(cāng)的加入，綠城的資金已經(jīng)沒有那么緊張。因此，價(jià)格也恢復(fù)到了原價(jià)。同時(shí)，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)也跟以前不一樣了，是由九龍倉(cāng)、融創(chuàng)中國(guó)和綠城一起組建。

銷售的回籠也能很大程度上減輕綠城的資金壓力。根據(jù)年報(bào)所示，截至2011年末，綠城凈負(fù)債比率為149%，雖已較中期的163%有所下降，但依然屬于行業(yè)高水平。而綠城偏高的負(fù)債率一直為外界所爭(zhēng)議。

陳晟表示，綠城凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到過148%，而近期已經(jīng)降到了110%，在這次融創(chuàng)中國(guó)收購(gòu)股份項(xiàng)目后，綠城的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)該已經(jīng)在100%以下，雖然比行業(yè)平均值70%仍然高出不少，但是已經(jīng)沒有風(fēng)險(xiǎn)。而且這也是九龍倉(cāng)的要求，其資產(chǎn)負(fù)債率不能超過100%。

宋衛(wèi)平也表示，今年內(nèi)盡量將綠城的負(fù)債率降到80%以內(nèi)，綠城未來也將由以往的擴(kuò)張策略改為穩(wěn)健路線。

加強(qiáng)代建“兩條腿”走路

按照當(dāng)初宋衛(wèi)平的自救措施，是先努力銷售，不行就賣項(xiàng)目，最后還不行就只有大幅降價(jià)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

隨著不斷出售資產(chǎn)，市場(chǎng)擔(dān)心宋衛(wèi)平會(huì)否退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)也退出浙江綠城足球隊(duì)。綠城將走向哪里？

不過，宋衛(wèi)平在給《投資者報(bào)》記者的回復(fù)中明確表示“無退出計(jì)劃”。

事實(shí)上，在經(jīng)歷了一場(chǎng)陣痛后，綠城將這一年的首要目標(biāo)鎖定在：力求生存。宋衛(wèi)平認(rèn)為，“如果這些項(xiàng)目有資金需要，綠城還將繼續(xù)投入資金?！蓖瑫r(shí)，宋衛(wèi)平表示，今后會(huì)做好成本管控，在中檔價(jià)位上的項(xiàng)目也能做出高品質(zhì)。爭(zhēng)取在今后2至3年內(nèi)，把綠城經(jīng)營(yíng)成保障、安置房領(lǐng)域最大的開發(fā)商。

在綠城高端樓盤出售權(quán)益的同時(shí)，綠城集團(tuán)的代建業(yè)務(wù)已全面正式展開。

綠城行政總裁壽柏年在年報(bào)中也有提到，一方面公司無需資本投入，重點(diǎn)通過品牌和管理的輸出獲取利潤(rùn)，減輕公司的資金壓力。另一方面通過代建合作，公司一樣能擴(kuò)大自身的業(yè)務(wù)和品牌的影響力，打開新興市場(chǎng)，特別是三四線城市，為未來的盈利打好基礎(chǔ)。此項(xiàng)精心打造的高端業(yè)務(wù)模式所帶來的股本回報(bào)十分吸引人。