一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)波動的主要經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，國民經(jīng)濟(jì)的波動與國民經(jīng)濟(jì)各個部門的波動是分不開的，是各部門經(jīng)濟(jì)增長以及波動的匯總。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動與經(jīng)濟(jì)因素的變化是密切相關(guān)的，主要的經(jīng)濟(jì)因素包括從需求、生產(chǎn)、收入、支出等幾個環(huán)節(jié)，這幾個環(huán)節(jié)作為四種基本經(jīng)濟(jì)因素，這四個基本經(jīng)濟(jì)因素之間彼此獨立波動，可通過對這四個因素之間的變動關(guān)系對經(jīng)濟(jì)波動所造成的影響，即相互變動的關(guān)系。

它們之間互相因果的內(nèi)在關(guān)系構(gòu)成了相互關(guān)系的因果鏈，這就是經(jīng)濟(jì)體系的核心。以下是經(jīng)濟(jì)連鎖的特點。

（一）四種基本經(jīng)濟(jì)因素是緊密相連的

任何一個環(huán)節(jié)的變動都會達(dá)到“牽一發(fā)而動全身”的效果。而在每個因素中又包含子因素，例如，需求因素中一般具有投資需求和消費需求因素，生產(chǎn)因素中又包括中間和最終產(chǎn)品因素。因此，核心因果關(guān)系又構(gòu)成了大小環(huán)節(jié)相互連接的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，系統(tǒng)中各因素之間相互關(guān)聯(lián)作為核心因果關(guān)系的特點而長期存在。

（二）因果鏈的運(yùn)行過程是自我累積的過程

因果鏈的運(yùn)行是一個自我累積的過程，也是一種自我放大的過程。例如，一個需求的擴(kuò)張必定引起投資需求的擴(kuò)張和消費需求的擴(kuò)張，進(jìn)而生產(chǎn)也在大范圍的擴(kuò)張。而消費品的生產(chǎn)和中間產(chǎn)品生產(chǎn)的擴(kuò)張又是投資品生產(chǎn)擴(kuò)張的結(jié)果，前兩者的擴(kuò)張又將導(dǎo)致后者的擴(kuò)張，收入的增加也將影響到支出的增加，支出的增加又將導(dǎo)致進(jìn)一步的需求擴(kuò)張。在實際的擴(kuò)張過程中，將對整個社會經(jīng)濟(jì)活動的活躍程度進(jìn)行調(diào)節(jié)。然而在初始擴(kuò)張中所形成的因果鏈接中的一系列的積累擴(kuò)張，原本初始擴(kuò)張未必有想象中那么大的程度，在其向下傳遞的過程中往往受其他因素影響而擴(kuò)大一個甚至幾個倍數(shù)。例如，我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，從最開始的需求擴(kuò)張導(dǎo)致了投資的擴(kuò)張，生產(chǎn)也在擴(kuò)張，甚至被消費者和投資商擴(kuò)大到了數(shù)倍以上。

（三）因果鏈中的自我轉(zhuǎn)折性

當(dāng)初始積累到一定的程度后，將隨之產(chǎn)生一種阻礙的力量和阻礙的因素，最終將阻礙擴(kuò)張的發(fā)展，致使經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了收縮的階段。阻礙的因素中，也包含從因果連接擴(kuò)張本身所產(chǎn)生的阻礙的力量，可以使擴(kuò)張運(yùn)行自我終結(jié)。因果鏈接的自我擴(kuò)張所產(chǎn)生的阻力主要來自于以下幾個方面：

1.核心因果鏈自身結(jié)構(gòu)的變化

因果鏈?zhǔn)且环N由各個因素聯(lián)系在一起的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，系統(tǒng)的持續(xù)運(yùn)作應(yīng)在因果鏈上的各環(huán)節(jié)之間建立適當(dāng)?shù)谋壤P(guān)系，在實際的擴(kuò)張過程中，將產(chǎn)生一定程度的失調(diào)，而重大的失調(diào)將成為擴(kuò)張的阻礙力量。

2.因果鏈的擴(kuò)張運(yùn)行中，會產(chǎn)生惡性循環(huán)

在國民經(jīng)濟(jì)周期波動的初期和中期，資源供給狀況以及生產(chǎn)結(jié)構(gòu)各狀況都有序地發(fā)展，然而在波動的后期，隨著資源供給的持續(xù)惡化，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)也逐步失調(diào)，在很大程度上增加了各部門對資源的競爭，同時也在一定程度上加重了資源供給的惡化程度，各個環(huán)節(jié)在波動后期惡性競爭現(xiàn)象出現(xiàn)。

以上的分析不難看出，因果鏈的運(yùn)行可以形成經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)在和基本的核心波動，最終導(dǎo)致擴(kuò)張和收縮的重復(fù)交替進(jìn)行。每一次經(jīng)濟(jì)周期波動又有其各自的特點，通過需求、生產(chǎn)、投入以及支出這四個環(huán)節(jié)影響因果鏈的基本波動。

二、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)波動的政治因素

在總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)波動時，可以看出政策的傾向?qū)?jīng)濟(jì)波動的重大影響。政府的各項政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長和波動都產(chǎn)生著加強(qiáng)、阻礙的作用。因此，政府的各項政策都帶有抑制波動和加強(qiáng)波動兩個方面的作用。下面是本人總結(jié)的政策影響以及具體實施：

（一）政策波動的影響

我國的政策波動與國外政策影響是不同的。我國的高級領(lǐng)導(dǎo)人的變動并不受到法定時間的限制，由此也就不存在明顯的時間規(guī)則周期，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及國民經(jīng)濟(jì)波動的特征具體表現(xiàn)為不規(guī)則性，其所受到的影響較深。這在一定程度上是由于不規(guī)則的政策的調(diào)整以及政策的變動造成的，而不規(guī)則的政策變化也將導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及國民經(jīng)濟(jì)的波動。

（二）我國行政干預(yù)突出特點為目標(biāo)一致性和多級性

目標(biāo)一致性是指中央政府的具體政策下達(dá)到各級政府部門后，各級政府部門行動積極活躍，由于縱向調(diào)節(jié)的特殊性質(zhì)在于，下級始終要服從于上級。但在經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的管理、市場的管理和物價的調(diào)整等基本問題上，各級政府的行為幾乎是同步的，我國自九十年代后期開始，國民經(jīng)濟(jì)逐漸走上穩(wěn)步、發(fā)展的道路，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，光是1992年一年房地產(chǎn)企業(yè)猛增三倍以上，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生很重要的原因是由于縱向行政干預(yù)的結(jié)果。

中央政府不但對全國國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行整體的協(xié)調(diào)，同時還將直接干預(yù)下屬的國有大中型企業(yè)，干預(yù)從投資、生產(chǎn)到分配等任何一個環(huán)節(jié)，而其中更有來自按行業(yè)、部門分級的干預(yù)。總結(jié)起來為：中央政府的政策（指令）-各級行政機(jī)關(guān)的執(zhí)行-各企業(yè)，這些疊加起來的干預(yù)最終在企業(yè)的微觀經(jīng)濟(jì)活動中體現(xiàn)出來。其后果是企業(yè)創(chuàng)造出來的經(jīng)濟(jì)實績總是偏離集中計劃的意愿值。

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作者簡介：姬建朝（1971-），男， 漢族，石家莊建工集團(tuán)有限公司，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，物業(yè)管理師，研究方向：房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理物業(yè)管理。

（責(zé)任編輯：唐榮波）