□ 楊巔巔

暑期房租聞“漲”聲

□ 楊巔巔

調(diào)控大勢(shì)下，樓市春天的漸行漸遠(yuǎn)讓一路狂奔的房?jī)r(jià)暫時(shí)止住了腳步。但與此同時(shí)，北上廣等一線城市的房租卻逆勢(shì)上漲態(tài)勢(shì)明顯。尤其時(shí)下，隨著夏季大學(xué)畢業(yè)生季的來(lái)臨，房屋租賃市場(chǎng)即將迎來(lái)新一輪的旺盛需求，這也是繼春節(jié)之后的第二波租賃高峰。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)研究分析，傳統(tǒng)畢業(yè)租賃高峰一般會(huì)在6月底到來(lái)，就目前市場(chǎng)來(lái)看，租賃市場(chǎng)整體較為平穩(wěn)，尚未出現(xiàn)租賃交投的激增局面，但部分板塊租金難免面臨大幅上漲趨勢(shì)。

房租上揚(yáng)趨勢(shì)明顯

按照租賃市場(chǎng)慣例，每逢“畢業(yè)季”的來(lái)臨均會(huì)促使房東對(duì)租金做出新一輪的調(diào)價(jià)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)資料顯示，近期板塊內(nèi)租金相比年初已有近10%-20%增幅，同比已超30%。此外，漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉也表示，未來(lái)7、8、9月份，房屋租金預(yù)計(jì)會(huì)迎來(lái)5%左右的漲幅。付偉進(jìn)一步指出，與春節(jié)之后租賃高峰不同的是，暑期房屋租金走勢(shì)將會(huì)保持疊加型上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

記者近日走訪了上海市浦東新區(qū)部分區(qū)域的房產(chǎn)中介，這些行業(yè)內(nèi)人士部分行業(yè)內(nèi)人士對(duì)于租房市場(chǎng)再迎“漲”聲的看法基本一致。某中介相關(guān)負(fù)責(zé)人估計(jì)，今年7、8、9月份房租漲勢(shì)會(huì)“勢(shì)不可擋”。他表示，“我們店里掛牌出租的一戶室房源，現(xiàn)在只剩一套了，約30平方米，月租金要2800元。兩戶室整租的月租金則要3500元—4500元，而去年同期為3500元，今年漲了1000元。接下來(lái)，7、8月份大量大學(xué)生畢業(yè)的話，房子會(huì)更緊俏，預(yù)計(jì)屆時(shí)房租將再次上漲5%-10%?！蔽挥诿坊返挠佬欧慨a(chǎn)門店負(fù)責(zé)人也表示：“現(xiàn)在房子很好租，我們手上一有房源，不出三天立馬有租客預(yù)定，稍有猶豫就是別人的了，所以我們大都建議租客看到滿意的最好先下手為強(qiáng)，畢竟現(xiàn)在想找合適的房子并不那么容易。”

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月，上海租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)1.41%，同比增幅6.48%。在房租逐年上漲壓力下，讓原本“望房興嘆”的白領(lǐng)們繼續(xù)承受著日益走高的房租壓力，有白領(lǐng)叫苦不迭：“我每月工資的三分之一都獻(xiàn)給了房東，聽(tīng)說(shuō)租金還要漲，看來(lái)房租的一半都要貢獻(xiàn)出去了。本來(lái)房子就買不起，現(xiàn)在連租房都成問(wèn)題，讓人情何以堪！”

其實(shí)，承受高房租之痛的不僅是自住市場(chǎng)，商業(yè)房租的漲價(jià)也讓一些商家“高攀不起”。如今年4月，位于上海黃金商圈淮海路美特斯邦威旗艦店就因房租太高而“歇業(yè)”。又如，如家連鎖酒店2012年第一季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，一季度已虧損1個(gè)億。此外，北京皇家驛棧酒店董事長(zhǎng)劉少軍也對(duì)媒體直言：“之所以虧損，就是因?yàn)樵谝欢€城市進(jìn)行第二輪租房子，房租成本大幅度上升一定會(huì)造成虧損。”

房租漲勢(shì)幕后推手

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，房租與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系。即房?jī)r(jià)若居高不下，則房地產(chǎn)交易市場(chǎng)相對(duì)冷清。租賃需求不能有序向購(gòu)買需求過(guò)渡，屆時(shí)租賃市場(chǎng)進(jìn)入需求旺盛階段，對(duì)應(yīng)的房屋租金就會(huì)上漲。當(dāng)房?jī)r(jià)趨于下降態(tài)勢(shì)，將會(huì)帶動(dòng)購(gòu)房者入市購(gòu)房，對(duì)租賃市場(chǎng)的火爆將起到一定的緩沖作用，租房的人相對(duì)減少了，房租自然就會(huì)降下來(lái)。

業(yè)內(nèi)人士分析，時(shí)下房屋租價(jià)的上漲與房屋供給不足及房?jī)r(jià)居高不下有關(guān)。當(dāng)前，市場(chǎng)上可供房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)要小于需求者，供需關(guān)系的失衡很容易讓租金進(jìn)入上升通道。對(duì)此，付偉表示，目前市場(chǎng)房源分配不均現(xiàn)象比較嚴(yán)重，這也是局部區(qū)域租金大幅上揚(yáng)的原因。市中心地區(qū)特別是地鐵沿線區(qū)域租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于偏遠(yuǎn)地帶，而這塊區(qū)域需求量大而可供房源非常有限。相比之下，偏遠(yuǎn)地段就存在大量房源空置，租金便宜很多，卻少人問(wèn)津。這也是目前房屋租賃市場(chǎng)存在的結(jié)構(gòu)性矛盾。

房租高企的背后，房?jī)r(jià)有“推卸”不掉的責(zé)任。房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，大批購(gòu)房剛需者在未來(lái)房?jī)r(jià)下跌心理預(yù)期下，選擇租房觀望，一些“轉(zhuǎn)買為租”者的涌入助推了租賃市場(chǎng)的火熱。加之暑期“畢業(yè)季”特殊時(shí)期，房源需求驟然旺盛，這些綜合因素均不同程度的推高了租賃成本，漲價(jià)難免成不爭(zhēng)的事實(shí)。

而房源稀缺與購(gòu)房出租者數(shù)量多寡有關(guān)，租金的回報(bào)率也影響了靠購(gòu)房收租的特殊群體。從購(gòu)置房產(chǎn)進(jìn)行出租這種投資方式角度分析，租金回報(bào)率要高于銀行定存率，業(yè)主才有利可圖。租金回報(bào)率與定存率之間的博弈，會(huì)影響部分投資者的行為。假定市場(chǎng)上一套面積為70平方米的兩室一廳居住房，其購(gòu)置成本為200萬(wàn)元，按當(dāng)前房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，每月租金按均價(jià)3500元計(jì)算，則一年可獲得租金收入42000元。而按一年期定存率3.5%計(jì)算，則一年期利息為70000元。業(yè)主要想獲得與定存利率同樣的收益，就必須保證每月獲得約5800元的租金。

當(dāng)前我國(guó)租金回報(bào)率僅為2%，遠(yuǎn)低于國(guó)際5%投資警戒線。付偉分析認(rèn)為，“我國(guó)租購(gòu)比相差很大，通過(guò)購(gòu)房出租專為獲取租金的為數(shù)并不多，更多的是為了房產(chǎn)保值增值。即使一年期定存率跑過(guò)租金回報(bào)率，但大部分人仍選擇買房主要還是看中房產(chǎn)本身價(jià)值。房產(chǎn)作為稀缺資源，遠(yuǎn)期上還是看漲的人居多。雖然樓市調(diào)控是大調(diào)，而實(shí)際上的房?jī)r(jià)并沒(méi)有真正意義上降下來(lái)，這也使得部分租客迫于經(jīng)濟(jì)壓力只能繼續(xù)選擇租房，所以這類人屬于被動(dòng)租房一族?！?/p>

公租房需名符其實(shí)

相關(guān)群體對(duì)公租房平仰租賃市場(chǎng)起緩沖作用懷揣期待。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前公租房對(duì)即將到來(lái)的暑期租賃潮難以奏效。主要原因在于：首先，公租房具有一定準(zhǔn)入的門檻，且外界對(duì)公租房的支持力度并不強(qiáng)；其次，公租房在租金、位置等方面吸引力也偏弱。

在一項(xiàng)對(duì)公租房的網(wǎng)上調(diào)查結(jié)果顯示，有81%的網(wǎng)友表示，即使?jié)M足條件也不愿申請(qǐng)公租房，63%的網(wǎng)友認(rèn)為準(zhǔn)入條件中關(guān)于戶口的規(guī)定最不合理。參與調(diào)查的投票者中，有76.5%為外來(lái)戶口，他們大多認(rèn)為，公共租賃房名美但“美而不實(shí)”，因?yàn)榫蜕暾?qǐng)條件必須達(dá)到的硬性標(biāo)準(zhǔn)，如需持有本市常住戶口?；虺钟小渡虾Ｊ芯幼∽C》達(dá)到兩年以上且連續(xù)繳納一年以上的社會(huì)保險(xiǎn)金等，這些政策將初來(lái)者擋之門外。公租房的門檻如此高，難免讓人感覺(jué)“看上去很美”。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)黃河滔建議，現(xiàn)今市場(chǎng)高昂的房租讓人負(fù)擔(dān)沉重；而對(duì)于招租至今申請(qǐng)率偏低的公租房項(xiàng)目，與其閑置成為名副其實(shí)的“空置房”，尚不如降低準(zhǔn)入門檻及出租標(biāo)準(zhǔn)，有針對(duì)性的擴(kuò)大幫扶群體，為城市留住人才。付偉也認(rèn)為：“公租房所供數(shù)量有限，這就決定了它必須有個(gè)限入標(biāo)準(zhǔn)，這也是它沒(méi)完全開(kāi)放的原因之一。政府房源雖不以盈利為主要目的，但在租金收取上也不能太虧，只能說(shuō)公租房現(xiàn)在發(fā)展并不完善，還處于初級(jí)階段。某種程度上可以認(rèn)為它只能是少數(shù)人的福利。”

一邊是公租房的高門檻，一邊是租賃市場(chǎng)的混亂無(wú)序。針對(duì)租賃市場(chǎng)的混亂現(xiàn)象，近日北京市政府發(fā)布了一則文件，鼓勵(lì)相關(guān)部門設(shè)立國(guó)有租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，開(kāi)設(shè)“官辦中介”。對(duì)由政府設(shè)立特定機(jī)構(gòu)介入房屋租賃市場(chǎng)的建議，外界表示其可否終結(jié)租賃市場(chǎng)的亂象很值得懷疑。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士坦言，這一辦法將很難真正付諸行動(dòng)，“官辦中介”要如何收集個(gè)人閑置房源、租金的界定、傭金的收取等都是問(wèn)題。所以說(shuō)，這只能是理想化的狀態(tài)。

的確，當(dāng)前我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)正處于初級(jí)階段，政府公租房、廉租房、人才公寓等資源畢竟有限，社會(huì)資源仍是房租租賃市場(chǎng)的主流。展望未來(lái)，將逐步形成以市場(chǎng)供給為主體、政府保障為輔的健全住房保障體系。同時(shí)加強(qiáng)行業(yè)部門的監(jiān)管、加大對(duì)租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)力度、維護(hù)業(yè)主與承租者的合法權(quán)益。由此積極正確地引導(dǎo)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，還是值得期待的。

（摘編自《上海金融報(bào) 》）

□ 編輯 汪文娟 □ 美編 王 迪