金偉剛

（國家統(tǒng)計局浙江調(diào)查總隊，浙江 杭州 310012）

浙江作為我國改革開放的先行地區(qū)和民營經(jīng)濟比較發(fā)達的省份，是我國經(jīng)濟增長最快的地區(qū)之一。房地產(chǎn)市場交易異?；钴S，形成業(yè)界所謂的“浙江現(xiàn)象”，對經(jīng)濟增長和財政收入貢獻很大。但房價的過快上漲，給經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展、人民群眾的安居樂業(yè)、社會的和諧構(gòu)建，都造成了一定的阻礙。因此如何進一步讓房價合理回歸，以實現(xiàn)百姓的安居夢，是當(dāng)前政府亟待解決的問題。

一、2002年以來浙江住宅銷售價格走勢及特點

（一）2002-2011年浙江住宅銷售價格一路上漲，2012年上半年出現(xiàn)下跌

國家統(tǒng)計局浙江調(diào)查總隊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全省2002-2011年各年度銷售價格與上年比均出現(xiàn)不同程度的上漲，新建住宅銷售價格漲幅最高的是2004年，二手住宅銷售價格漲幅最高的是2002年；2012年上半年兩者價格同比均出現(xiàn)下跌，新建住宅和二手住宅銷售價格分別下跌6.7%和7.2%。

圖1 2002年-2012年上半年浙江住宅銷售價格漲跌幅 (單位：%)

（二）住宅銷售價格的地域性波動特征明顯

全省各地社會經(jīng)濟發(fā)展不均衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的地域性很強，不同設(shè)區(qū)市住宅銷售價格波動幅度差異較大。以2002年浙江新建住宅銷售價格漲幅為例，漲幅最大的是臺州市，同比漲幅為12.3%，比漲幅最小的嘉興市高11.3個百分點。同樣在價格下跌的2012年，上半年跌幅最大的溫州市同比下跌12.2%，與跌幅為1.0%的舟山市比，兩者跌幅相差了11.2個百分點。

個別年份一些設(shè)區(qū)市住宅銷售價格趨勢與全省相反。2009年麗水市受民間高利貸崩盤影響，新建住宅銷售價格與全省其他10個設(shè)區(qū)市趨勢相反，全省全年上漲15.3%，麗水市全年卻下跌0.8%。2011年溫州也出現(xiàn)類似情況。

（三）新建住宅和二手住宅的銷售價格漲跌幅度，隨著市場化程度的提高出現(xiàn)輪換

2002-2003年房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，二手住宅市場在價格和成交上比新建住宅表現(xiàn)活躍，2002-2003年新建住宅銷售價格漲幅比同期二手住宅銷售價格漲幅分別低了16.7個和5.2個百分點。隨著住房制度改革的不斷深入，浙江新建住宅市場的不斷發(fā)展，2004年以后，新建住宅在價格上表現(xiàn)強勢，銷售價格漲幅開始高于同期二手住宅銷售價格漲幅，2004-2011年分別比二手住宅銷售價格漲幅高0.2、3.7、1.6、1.7、3.1、0.6、7.4、1.1個百分點，2012年上半年比二手住宅銷售價格跌幅低0.5個百分點。

（四）杭州、寧波等主要城市價格波動幅度大于全國其他重點城市

浙江房地產(chǎn)市場啟動明顯領(lǐng)先于其他省市，杭州和寧波成為全國房地產(chǎn)市場價格的敏感地區(qū)。從表1看，杭州和寧波房價漲幅在10個全國重點城市中排名靠前，其中寧波在2002年、杭州在2005年和2006年，其房價漲幅均列全國第一位；2012年上半年房價下跌，杭州和寧波跌幅列第一、第二位。

表1 全國重點城市房屋銷售價格漲跌幅比較（單位：%）

二、浙江住宅銷售價格變動原因分析

（一）經(jīng)濟增長是住宅銷售價格趨勢性上漲的決定因素

浙江社會、經(jīng)濟各方面發(fā)展良好，城市化、工業(yè)化進程加快，城市新區(qū)建設(shè)和舊城改造規(guī)模持續(xù)升級，對城市交通、通訊、電力、信息、市政等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不斷加強，使城市教育、衛(wèi)生、文化、體育等社會事業(yè)得到長足發(fā)展，提高了城市品位和社會經(jīng)濟發(fā)展的承載力以及對外吸引力，給房地產(chǎn)價格的上漲提供了空間。

（二）宏觀政策對房地產(chǎn)市場價格的變化產(chǎn)生重要影響

中央政府自上世紀(jì)九十年代以來，根據(jù)房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢和運行環(huán)境的變化，共進行了三輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，對住宅銷售價格運行產(chǎn)生了重要的影響。

一是1992年鄧小平同志南巡講話以后，房地產(chǎn)價格猛漲。1993-1995年針對經(jīng)濟過熱進行的緊縮調(diào)控政策，樓市暴跌。

二是1997年爆發(fā)的東南亞金融危機，市場出現(xiàn)疲軟。國家以激活住宅市場為目標(biāo)，1998-2002年實施擴張性房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房價明顯上漲。2002年全省房屋銷售價格比上年上漲11.3%，其中二手住宅漲幅高達25.1%。

三是2003年以來針對房價過快上漲進行第三輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，房價隨之起伏。2003年4月，中國人民銀行提高首付、限制購買第二套住房貸款；國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文要求緊縮嚴(yán)控土地供給；2005年3月對營業(yè)稅征收的內(nèi)容及細則出臺時間做出了規(guī)定，并限制“期房”的轉(zhuǎn)讓，房屋銷售價格漲幅大幅度回落，2005年浙江省房屋銷售價格與上年相比上漲8.4%，比2004年回落了6.8個百分點。但以大面積高檔住宅為主的市場房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)未得到根本改變，房屋銷售價格仍處于高位。

2006年4月，中國人民銀行再次上調(diào)銀行貸款利率，同年5月，國務(wù)院常務(wù)會議，提出了以調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)房價為目標(biāo)的六項措施，房地產(chǎn)市場價格漲幅放緩，2009年浙江省新建住宅銷售價格與上年相比上漲3.7%，比2008年回落了5.6個百分點。但全球金融危機的爆發(fā)，使2008年底貨幣政策從“從緊”向“適度寬松”轉(zhuǎn)變，房價大幅度上漲，2010年達到頂峰，房屋銷售價格比上年上漲15.3%。

2010年4月，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，2011年1月的國務(wù)院常務(wù)會議，并發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)控“新國八條”， 實行“限購”、“限價”、“限貸”政策，浙江11個設(shè)區(qū)市中就有杭州、寧波、溫州、紹興、金華、衢州、舟山、臺州等8個市實施了住房限購政策。2012年上半年，新建住宅銷售價格同比下跌6.7%。

（三）住宅市場供需不平衡，是價格長期趨勢性上漲的重要原因

人們的工作、生活以及子女教育仍與居住地房產(chǎn)證等戶口構(gòu)成條件密切相關(guān)，只能將房產(chǎn)作為個人財產(chǎn)積累和生活保障，對住房產(chǎn)生了巨大的需求，但現(xiàn)實情況是普通住宅有效供給不足。利用統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)測算了兩組數(shù)據(jù)，一是浙江省住宅市場的供給和需求。假設(shè)2001年年底浙江省城鎮(zhèn)居民住房問題基本得到解決，即2001年及以前住宅的供應(yīng)總量正好滿足市場需求，不存在租房需求；那么 2002-2010年全省非農(nóng)業(yè)人口住房需求面積為30599.4萬平方米；但浙江住房資源有限，2002-2011年全省住宅銷售面積僅為27659.8萬平方米，市場供給缺口高達2909.6萬平方米。二是經(jīng)濟適用房占住宅投資額比重。據(jù)浙江統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，2002年全省住宅投資額為547.0億元，而經(jīng)濟適用房投資額僅為23.6億元，經(jīng)濟適用房占住宅投資額比例僅為4.3%，到2010年經(jīng)濟適用房占住宅投資額比例降為1.6%，住房保障建設(shè)投入比重已經(jīng)下降到一個非常低的水平。

（四）銀行信貸規(guī)模直接影響房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大。2002-2003年、2006年和2009年三個時期金融機構(gòu)貸款增速加快，房地產(chǎn)開發(fā)商獲取大量的信貸資金，高價拿地，開發(fā)高檔住宅，從而推高房價；另一方面購房者也從銀行信貸中得到更多資金的支持，都直接推動了房價的進一步上漲，2002-2004年、2007年和2010年三個時期新建住宅價格漲幅明顯加大。

與之相反，2004-2005年、2007-2008年、2010-2012年上半年三個時期金融機構(gòu)貸款增速放緩，房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力陡增，購房者按揭貸款難度增大，市場成交開始低迷，2005-2006年、2008-2009年、2011年房價漲幅開始回落，2012年上半年房價甚至出現(xiàn)下跌。

三、房價合理回歸的必要性

（一）房價過快上漲，居民經(jīng)濟壓力增加，抑制居民其他消費

2002-2011年，浙江房價一路上漲，2003年、2004年和2010年漲幅甚至超過兩位數(shù)。高企的房價嚴(yán)重制約了住房消費市場主體的剛性需求和改善性需求的消費行為。根據(jù)浙江城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積總價和城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入比計算，浙江省房價與收入比從2002年的5∶1，增加到2011年的12∶1。就是說，2002年原先5年不吃不喝才能買到人均住房面積，到2011年則需要12年，普通百姓的購房壓力明顯加大，不得不以放棄其他應(yīng)有花費為代價。

（二）房價過快上漲，社會貧富差距進一步拉大，直接影響到社會穩(wěn)定

2012年5月發(fā)布的《2012胡潤長三角地區(qū)財富報告》稱，億萬富豪中 “炒房者”的比重占15%，房產(chǎn)投資占其總投資的65%左右，自住房產(chǎn)價值占比20%左右。房價持續(xù)快速上漲直接影響到社會財富的再分配，僅對部分住房投資者產(chǎn)生財富效應(yīng)，大多數(shù)居民都緊縮日常開支，低收入居民喪失了購買自有住房的希望。

（三）房價過快上漲，影響城市化進程，不利于人口流動

2004年起，在浙江不斷上演的“民工荒”與房價過快上漲密切相關(guān)。據(jù)《中國證券報》報道，2010年在浙江的外來務(wù)工人員，居住出租屋的比例已經(jīng)占到總數(shù)的86.37%，居住方面的消費開支在生活成本中占了很大部分。隨著房價過快上漲帶來的居住成本及日常消費的增加，外來務(wù)工人員收不抵支，只能選擇回鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)或者去其他低生活成本省份尋找工作機會。

（四）房價過快上漲，不利于城市競爭力的提高

房價過快上漲，將推高城市商務(wù)成本，推高企業(yè)用人成本，推高創(chuàng)業(yè)成本，造成人才外流，企業(yè)遷移。同時，由于居住成本的加大，阻礙了優(yōu)秀人才向大城市聚集，從而不利于城市經(jīng)濟的長期發(fā)展，降低城市綜合競爭力。

四、房價合理回歸的對策與建議

在房地產(chǎn)市場調(diào)控下，房價過快上漲的局面得到有效控制。但應(yīng)該看到，現(xiàn)階段實施的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，“限購令”、“限價令”等多是短期行政手段，市場住宅供應(yīng)減緩，住房供應(yīng)體系有待進一步完善，房價仍處于高位。

（一）堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖

2011年以來，“限購”、“限貸”、“限價”等一系列宏觀調(diào)控政策發(fā)揮了重要作用，浙江房地產(chǎn)市場已進入理性調(diào)整階段。正因為房價的回穩(wěn)與政府的強制性政策有直接關(guān)系，一旦政策松動，房價反彈的可能性依然很大。只有保持調(diào)控政策的穩(wěn)定和延續(xù)性，繼續(xù)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家有關(guān)調(diào)控政策，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，繼續(xù)執(zhí)行限購、限貸、限價政策，才能真正鞏固宏觀調(diào)控成果。

（二）通過立法，使調(diào)控政策制度化、規(guī)范化

發(fā)達國家的實踐證明，要從根本上改善住房保障問題，最終是要將政策法制化、規(guī)范化。浙江應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展的實際，出臺地方性的住房保障法規(guī)，從立法上規(guī)定住房保障的對象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金運作方式、保障措施、專門管理機構(gòu)的建立，以及對一些騙取保障優(yōu)惠行為的嚴(yán)懲等，形成較為完備的法律法規(guī)體系，提高住房保障的法律層次，完善配套法規(guī)，維護住房保障建設(shè)的健康發(fā)展。

（三）加大住宅的有效供應(yīng)

一是做好浙江城市的總體布局，增加宏觀供給。以現(xiàn)有的杭州、寧波、溫州、金一義四大都市圈為基礎(chǔ)，再結(jié)合次一級城市群。用航空、高鐵、高速公路網(wǎng)、地鐵網(wǎng)，建立空中、地下、地面三個層次的高效運輸體系，來控制和引導(dǎo)城市的總體空間布局，使四大都市圈-次一級城市群-組合型區(qū)域中心城市三者有機結(jié)合起來。二是調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)，探索新的住房保障類型，增加微觀供給。浙江土地供應(yīng)能力有限，因此土地供給必須以普通住宅為主，優(yōu)先解決最基本的住房需求，多開發(fā)一些中低價位、中小戶型商品房，構(gòu)建合理的住房建設(shè)和消費模式。同時探索新的住房保障模式，如建立“自住房”、農(nóng)民工公寓等，增加保障房供給。

（四）加強銀行貸款管理，控制房地產(chǎn)貸款增速，提高首付比例

根據(jù)中國人民銀行公布《2011年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計》報告顯示，全年中國房地產(chǎn)貸款增速總體回落，2011年12月末，房地產(chǎn)貸款余額同比增長13.9%，比上年末回落13.5個百分點；全年累計增加1.26萬億元，同比少增7704億元。另外，2011年浙江的杭州、寧波、溫州、金華、紹興、舟山、臺州七個設(shè)區(qū)市被定為限購城市，地方政府都出臺樓市調(diào)控細則，有效抑制了市場投機行為?！跋拶彙薄ⅰ跋迌r”、“限貸”等宏觀政策調(diào)控直接促使全省住宅銷售價格合理回歸。

（五）培育城鎮(zhèn)居民住房梯級消費觀念，加強對住房消費心理預(yù)期的正確引導(dǎo)，促使人們理性購房

根據(jù)2011年全省居住在城鎮(zhèn)的人口測算，人均住房面積每增加1平方米，社會就需建設(shè)3403.4萬平方米的住房，按此基數(shù)發(fā)展，有限的土地資源遠遠不夠使用。因此培育城鎮(zhèn)居民住房梯級消費觀念顯得極為重要。首先政府相關(guān)部門要完善房地產(chǎn)市場統(tǒng)計信息發(fā)布制度，引導(dǎo)社會公眾合理消費；二是通過規(guī)范租房市場，引導(dǎo)部分收入低的居民到租賃市場解決居住問題；三是加強戶籍制度改革，完善住房保障體系建設(shè)。只有讓城鎮(zhèn)居民真正有梯級消費觀念，才能達到住宅的供需平衡，促進經(jīng)濟穩(wěn)步增長。