| 文 · 本刊特約記者 齊林

在鄂爾多斯，幾乎每一個能源企業(yè)均有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。而且還有房地產(chǎn)商，包括外地房地產(chǎn)商在不斷進入鄂爾多斯。滯銷之中，房價紛紛下跌，而降價成為許多房地產(chǎn)商的選擇

2009年，為了一場考試，殷海軍從呼和浩特趕赴鄂爾多斯。對于這次簡短的旅途，他最大的記憶就是“連個吃飯的地方都沒有”。

在簡短的記憶中，走在東勝區(qū)（鄂爾多斯的主城區(qū)）的路上，準備吃個便餐的他無法找到一個簡單的餐館，放眼望去全是大型高檔餐廳。無奈之下，他打車找到家肯德基湊合了一頓——至少肯德基的價位還可以接受。

這就是鄂爾多斯的真實情況。

瘋狂的鄂爾多斯

2011年5月，一則出自鄂爾多斯市政府的消息稱，2008年該市房地產(chǎn)投資總量首次突破百億大關，完成140.9億元。2009年和2010年投資額分別完成219.4億元和280.5億元。五年來，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資766.3億元，是“十五”時期的22.2倍，年均增長47.2%。建設規(guī)模也在不斷擴大。

根據(jù)當局的信息，2006年鄂爾多斯全市商品房施工面積為498.3萬平方米，其中住宅施工面積408.0萬平方米。而到了2009年，鄂爾多斯房地產(chǎn)施工面積以及住宅施工面積雙雙突破1,000萬平方米大關，分別達到2,252.9和1,337.9萬平方米，分別是2006年4.5倍、3.3倍。

在這則政府信息的背后，實則掩藏著一場巨大的危機。

當年，鄂爾多斯的經(jīng)濟總量趕超香港，一時間被稱為內地經(jīng)濟的奇跡。但其經(jīng)濟質量卻遠遠不如香港健康。

旁觀者云，通常來看，鄂爾多斯人有錢主要是因為占地款，“發(fā)現(xiàn)煤礦了，占了，給錢。”周而復始，這樣的輪回不斷上演在這片奇怪的土地上。當年，這里孕育了蒙古族悠遠的文化，而今這個民族的印記已然很難在這里尋覓。

近些年，不斷有鄂爾多斯人在新城區(qū)聚居，大多是從老城區(qū)遷移過來。在很多人看來，新城區(qū)人口不多，環(huán)境也很好。在當?shù)匾凰袑W任教的張老師說，該地與所謂的“鬼城”是一體的?！八诤颖卑叮以诤幽习?，公交一體化，城市一體設計?！?/p>

張守志任職的學校外面就是一條兩邊正在綠化中的世紀大道，雙向十車道，中間是幾十米的超寬綠化帶，兩邊也是綠化帶……

但是，設計的超現(xiàn)代化，與仍然停留在“前現(xiàn)代化”水平的居民狀況，形成了鮮明的對比。張守志說，當?shù)爻瞬糠止珓諉T，就是“被上樓”的農(nóng)民了。

由于投資煤炭和拆遷補償，很多家庭擁有上百萬甚至幾百萬家產(chǎn)，這些錢缺少投資渠道，只有拿來買房，有些家庭買三四套房，甚至一個單元。

一場全民賭局

當年，甫一到鄂爾多斯，面對老板的殷勤邀請，資深的財務資產(chǎn)管理人士張顯著提了個要求，讓老板的司機開車帶他在夜色中繞著市區(qū)走一遭。

財大氣粗的老板并沒有理會張顯著這一舉動的意義。

夜色下，張顯著帶著司機繞城一周，然后“心里有底了”?；仡^再找到老板，張顯著開始勸說老板放棄當下的投資項目，盡早轉行做實業(yè)。

但風頭正勁的老板無法接受這樣的當頭棒喝，他的建議沒有被采納。當時的張顯著已經(jīng)有了預感，在他看來，以該老板這樣的行為，足以代表當時鄂爾多斯風起云涌的產(chǎn)業(yè)模式，及單一的房地產(chǎn)投資模式。這一模式在后來看來，簡單得近乎瘋狂，而其危險性也被顯露無疑——按照當時鄂爾多斯的平均購買力，買房子應該不是什么大事，但問題在于，按照鄂爾多斯當?shù)氐娜丝跀?shù)量，當時的房地產(chǎn)投資勢頭已經(jīng)遠遠超出了當?shù)氐娜莘e率。也就是說，這么多的房子，已經(jīng)遠遠超出了當?shù)鼐用竦娜胱⌒枨蟆?/p>

更重要的是，當年該地的資源優(yōu)勢被迅速發(fā)掘之后，越來越多的外地投資客及掘金者聞風而來，讓這個幾十萬人的城市瞬間變得擁堵。這一變化貌似給了房地產(chǎn)行業(yè)一個難得的機遇，但很多人似乎并沒有意識到：這個機遇其實極其脆弱。

原因很簡單：鄂爾多斯在眾多區(qū)位優(yōu)勢之中，似乎僅僅占據(jù)了一個資源優(yōu)勢。而相關的人力資源、消費資源、交通、商業(yè)等等要素中，鄂爾多斯顯得孱弱不堪。按照這個邏輯，毫不夸張地說，那里“窮得只剩下錢了”。

據(jù)張守志介紹，那些“被上樓”的農(nóng)民，補償很多，最少也是幾十萬，除了補套房子。然后他們可以拿錢去投資，放貸，然后房地產(chǎn)垮掉，然后他們返貧，然后現(xiàn)在只剩下房子和開不起的車子。

鄂爾多斯憑借資源定價權在近幾年充分享受了實體經(jīng)濟發(fā)展的最豐厚的蛋糕。在鄂爾多斯，財富的直接源頭是煤礦，間接源頭則是征地，巨額的征地補償讓一些農(nóng)牧民瞬間成為了千萬富豪。

但正是由于財富大量聚集，鄂爾多斯貨幣泡沫勾起房地產(chǎn)泡沫。

在此之前，金融機構與民間借貸資本對鄂爾多斯市的信貸規(guī)模已然超過了2,000億元。而房地產(chǎn)想當然的成為財富的沉淀場所。

但并不是所有的夢想都會持續(xù)發(fā)光，隨著實體經(jīng)濟下行、資源價格下挫，鄂爾多斯充裕的現(xiàn)金流被截斷，房地產(chǎn)市場再難維持在高位。

張守志說，現(xiàn)在搬到新城的好多人以前根本不工作的，“現(xiàn)在也得工作了”。但盡管如此，張說“大街上還是車如流水。反正有錢的人還是有。 ”

但大家都受了損失，無一幸免。

張守志所在的學校，有一些教職人員也參與了集資活動，他們獲利的主要途徑是吃利差。但張守志介紹稱，現(xiàn)在其中一人天天被人追著要錢，“但他沒有（錢），沒辦法?！?據(jù)了解，這些人的集資大部分投給了房地產(chǎn)。但是該地的房地產(chǎn)很快顯現(xiàn)了頹勢，張守志說，一個收放高利貸的老師，原來開的是二百萬的寶馬越野，現(xiàn)在已經(jīng)好些天沒見到他了。

“當?shù)胤康禺a(chǎn)不那么牛了，基本沒人買。 ”

高利貸都貸給誰呢？張守志坦陳，當?shù)睾枚喟傩瞻巡疬w征地的錢除了買車都放進高利貸、房地產(chǎn)里去了，結果大多數(shù)人都賠進去了。也就是說，通過民間借貸的形式，房地產(chǎn)商得到資金，然后去開發(fā)地產(chǎn)，但是卻賣不出去，于是地產(chǎn)商遭遇債務危機，現(xiàn)在煤也不好賣。

他們并沒有后續(xù)資金，或者說沒有其他的實體，例如煤礦來支撐資金流轉，直接導致了地產(chǎn)業(yè)的垮掉，即便有煤礦的，也難以長期維系。

在這個鏈條里可以清晰地勾勒出這樣一幅框架：房地產(chǎn)沒有限度地膨脹，卻沒有剛性需求，又加上國家調控……

鄂爾多斯房地產(chǎn)最終崩盤勢不可擋。

巨石壓頂

隨著信貸政策緊縮，各大銀行紛紛收緊貸款。已經(jīng)停止向房地產(chǎn)項目發(fā)放任何形式的貸款?，F(xiàn)在，面對政府救市的疑問，當?shù)厝耸糠Q，目前沒有哪個銀行敢放貸，政府倒是召集了各銀行求助，貌似沒用。

對于很多房地產(chǎn)商來說，壓在他們身上最重的石頭，不是樓盤積壓，而是高額的還款利息，很多人無奈之下再借高利貸用于還息，從而進一步擴大風險。而活躍在當?shù)氐谋姸嘈☆~貸款公司亦不再青睞房地產(chǎn)項目，況且銀行系統(tǒng)的工作人員會不定期去各類貸款公司視察，以防資金流向房地產(chǎn)領域。

從政府到銀行，再到民間借貸系統(tǒng)，紛紛對鄂爾多斯的房地產(chǎn)亮起了紅燈。

鄂爾多斯的購買力再不能支撐該地的房地產(chǎn)開發(fā)力度，按照當?shù)氐娜丝谌莘e率和住房自有率來看，房地產(chǎn)市場在當?shù)乇静辉撚羞@么大的空間。大部分資金靠高利貸得來，而根據(jù)內蒙古銀行系統(tǒng)人士的說法，“那邊的銀行系統(tǒng)已經(jīng)基本不放貸了?！?/p>

“在鄂爾多斯市，每一個房地產(chǎn)項目都要向民間資本借錢，一般是40-50%的資金來自民間資本，有些樓盤甚至所有資金都來自民間資本?！?/p>

老百姓一夜暴富，又一夜窮掉?！袄习傩諞]文化，政府也沒文化？”張守志稱，對此現(xiàn)狀，政府應該負90%的責任！

就張守志的學校而言，在他的了解中，就有人有上千萬的資金砸進去了，有的老師自己從銀行貸了幾百萬去放高利貸……

在鄂爾多斯，幾乎每一個能源企業(yè)均有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。而且還有房地產(chǎn)商，包括外地房地產(chǎn)商在不斷進入鄂爾多斯。滯銷之中，房價紛紛下跌，而降價成為許多房地產(chǎn)商的選擇。

但是連降價也不能收回當初的投資款時，資金鏈便會斷裂，市場就會崩潰。

當然，有實體公司的企業(yè)，處境相對好一些。其他產(chǎn)業(yè)的資金可以為房地產(chǎn)暫時輸血。

據(jù)稱，當年鄂爾多斯有地下熱錢約2,000億，這些錢大部被用于房地產(chǎn)。當然，除此之外，還有部分資金被用于買礦，開礦及其他投資行業(yè)。

2010年，張顯著催促老板買地轉行或者買礦，但是事業(yè)發(fā)展風頭正勁的老板壓根不會接受任何異見，大筆的資金依舊被拋進房地產(chǎn)，張顯著只得默然。

終于有一天，銀行不再放貸，沒有了活力資金。因為從銀行無法獲得貸款，從民間借高息借款進行房地產(chǎn)開發(fā)成為鄂爾多斯許多房地產(chǎn)商的通行做法。

危機來臨，眾多房地產(chǎn)投資者的資金鏈無法支撐。

當時一大批房地產(chǎn)老板被逼債，并紛紛倒掉。張顯著的老板由于始終有煤礦在支撐，并沒有面對眾多的逼債者。

已經(jīng)離開鄂爾多斯的張顯著，等來了老板的登門拜謝。