□文/張曉華

（鄭州大學(xué)西亞斯國(guó)際學(xué)院商學(xué)院 河南·新鄭）

一、前言

2010年4月和9月“國(guó)十條”的提出，各市“限購(gòu)令”的出臺(tái)，2011年1月“國(guó)八條”的相繼出現(xiàn)，又一輪政策限制了房?jī)r(jià)的過(guò)快發(fā)展，然而，其效果如何？房?jī)r(jià)會(huì)隨著政策的實(shí)施下降嗎？而且國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2011年2月16日公布了《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》，新方案的公布不僅使得房?jī)r(jià)指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整，而且數(shù)據(jù)采集，計(jì)算方法以及數(shù)據(jù)發(fā)布方式和時(shí)間都出現(xiàn)了很大的改變，這就使得研究數(shù)據(jù)會(huì)在此發(fā)生前后銜接不上的問(wèn)題。鑒于此，本文將采用時(shí)間序列法分析2010年10月以來(lái)樓市新一輪調(diào)控后中國(guó)住宅市場(chǎng)上價(jià)格的波動(dòng)特點(diǎn)以及預(yù)測(cè)2012年下半年住宅價(jià)格的走勢(shì)。

二、當(dāng)前住宅價(jià)格的特點(diǎn)

從全國(guó)住宅價(jià)格均價(jià)（全國(guó)100個(gè)城市住宅價(jià)格的平均值）的折線圖1可以看出，從2010年6月至今，全國(guó)住宅價(jià)格均價(jià)在8，300元以上，最高時(shí)達(dá)到2011年8月的8，880元。期間從2010年8月到2011年8月一直呈上漲的趨勢(shì)，之后又呈緩慢降價(jià)趨勢(shì)，但這種波動(dòng)特點(diǎn)并沒(méi)有和2010年的“國(guó)十條”、“限購(gòu)令”，2011年1月“國(guó)八條”等政策的出臺(tái)而緊密吻合，個(gè)中原因可能是由于住宅價(jià)格的慣性或政策的滯后性，抑或是全國(guó)平均價(jià)格水平代表性差等原因造成。為了彌補(bǔ)全國(guó)平均價(jià)格水平有可能掩蓋各個(gè)城市的不足，下面將在全國(guó)選取若干有代表性的城市進(jìn)行分析。（圖1，數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院，下同）

（一）一線城市（東部）住宅均價(jià)的特點(diǎn)。從2010年6月到現(xiàn)在，一線城市住宅價(jià)格的走勢(shì)整體波動(dòng)幅度不大，與全國(guó)水平并不相同，且均價(jià)高于全國(guó)平均水平，尤其是北京和上海平均住宅價(jià)格基本都在22，000元以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)的平均水平8，300元，廣州、天津住宅價(jià)格均價(jià)低于北京和上海，為11，000元。雖然一線城市住宅價(jià)格整體升降幅度不明顯，但細(xì)看基本仍隨國(guó)家頒布的相關(guān)限價(jià)政策波動(dòng)一致，特別是這四個(gè)城市中的天津住宅價(jià)格的走勢(shì)最與國(guó)家的抑制房?jī)r(jià)政策保持一致。（圖2）

（二）二線城市（中部）住宅均價(jià)的特點(diǎn)。從中部的二線城市鄭州和武漢來(lái)看，武漢的住宅價(jià)格的樣本均價(jià)同期與鄭州相比，較之鄭州高，且兩者的走勢(shì)都先后和國(guó)家抑制房?jī)r(jià)政策的滯后性緊密相連，尤其是國(guó)家政策的出臺(tái)，在一定程度上抑制了鄭州住宅價(jià)格的上漲。（圖 3）

（三）三線城市（西部）的基本情況。從圖4可以看出，三線城市中銀川的住宅價(jià)格從2010年7月份開(kāi)始反復(fù)升降，對(duì)國(guó)家政策的反應(yīng)不明顯。西寧的住宅價(jià)格同銀川一樣對(duì)國(guó)家的政策沒(méi)有明顯的反應(yīng)。（圖4）

（四）四線城市的基本情況。從圖5可以看出，四線的兩個(gè)代表城市的住宅價(jià)格升降反復(fù)，在國(guó)家出臺(tái)一系列抑制房?jī)r(jià)的政策后，住宅價(jià)格依然反復(fù)升降，受國(guó)家政策的影響不明顯。（圖5）

（五）小結(jié)。從2010年6月至今，全國(guó)樣本城市住宅價(jià)格的波動(dòng)特點(diǎn)可以看出，一線城市和二線城市住宅價(jià)格受國(guó)家政策的影響，三線城市和四線城市的住宅價(jià)格受國(guó)家政策影響不明顯。專家學(xué)者對(duì)一線和二線城市的住宅價(jià)格變化研究較多，對(duì)三線和四線城市的住宅價(jià)格研究較少。筆者認(rèn)為，應(yīng)更多地關(guān)注三線和四線城市住宅價(jià)格的變化。

圖1 全國(guó)住宅價(jià)格的樣本均價(jià)

圖2 一線城市（東部）住宅價(jià)格的樣本均價(jià)

三、住宅價(jià)格預(yù)測(cè)分析

圖3 二線城市（中部）住宅價(jià)格的樣本均價(jià)

（一）預(yù)測(cè)模型。根據(jù)全國(guó)和各代表性城市2010年7月份到2012年5月份的住宅價(jià)格均價(jià)數(shù)據(jù)，對(duì)其建立時(shí)間序列的ARMA計(jì)量模型如表1所示。（表1）從各個(gè)模型的系數(shù)以及擬合優(yōu)度來(lái)看，模型是較顯著的，因此可以用該模型對(duì)2012年下半年住宅價(jià)格的均價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

（二）下半年動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。根據(jù)表1中的模型，對(duì)全國(guó)和個(gè)別城市住宅價(jià)格的均價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)得出表2中的數(shù)據(jù)。（表 2）

（三）分析。國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)政策抑制房?jī)r(jià)的上升，但是從建立的計(jì)量模型分析預(yù)測(cè)值表2來(lái)看，全國(guó)2012年下半年預(yù)測(cè)值雖然上升緩慢，但是呈上升趨勢(shì)，2012年下半年的住宅價(jià)格沒(méi)有下降；從四個(gè)東部一線樣本城市的預(yù)測(cè)結(jié)果來(lái)看，2012年下半年住宅價(jià)格有回暖現(xiàn)象，并沒(méi)有降價(jià)趨勢(shì)；二線樣本城市的2012年下半年預(yù)測(cè)值表明住宅價(jià)格呈上升趨勢(shì)，沒(méi)有下降；三線樣本城市的住宅價(jià)格2012年下半年預(yù)測(cè)值表明住宅價(jià)格有升有降。

四、結(jié)論和建議

中國(guó)的住宅價(jià)格近年來(lái)持續(xù)快速增長(zhǎng)，雖然其不斷受國(guó)家政策的干預(yù)，但價(jià)格仍反反復(fù)復(fù)居于高位，甚至一輪比一輪更加猛烈，2010年10月以來(lái)，新一輪樓市調(diào)控后價(jià)格也不例外。根據(jù)本文研究的結(jié)果可以得出，國(guó)家政策的調(diào)控雖然不能完全解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，但對(duì)一線城市和二線城市的住宅價(jià)格還是起到了一定地限制作用，但對(duì)三線和四線城市住宅價(jià)格的影響就不甚明顯，而且其長(zhǎng)期效果也并沒(méi)有使得住宅價(jià)格降低。因此，一味地出臺(tái)政策可能會(huì)導(dǎo)致近期效果不甚明顯，卻在未來(lái)某段時(shí)間集中釋放，從而導(dǎo)致價(jià)格最終仍在高位徘徊。筆者認(rèn)為，為了避免價(jià)格大幅大落，應(yīng)該觀察一個(gè)政策出臺(tái)長(zhǎng)時(shí)間后市場(chǎng)的反應(yīng)，進(jìn)而及時(shí)地調(diào)整措施。

圖4 三線城市（西部）住宅價(jià)格的樣本均價(jià)

圖5 四線城市住宅價(jià)格的樣本均價(jià)

表1 2010年7月份到2012年5月份全國(guó)及個(gè)別城市的A R M A模型

表2 2012年6月到12月全國(guó)及個(gè)別城市住宅價(jià)格均價(jià)的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)

當(dāng)前，一線和二線城市的住宅價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三線和四線城市，人們把大部分的注意力都集中在了一線和二線城市，因此政策的制定也往往更傾向于一線和二線城市。筆者認(rèn)為，除了要繼續(xù)大力抑制一線、二線城市住宅價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快之外，也應(yīng)該對(duì)三線和四線城市的住宅價(jià)格防患于未然。

[1]洪濤.中國(guó)住宅價(jià)格波動(dòng)特征分析.統(tǒng)計(jì)與決策，2008.13.

[2]陳志武.當(dāng)前房地產(chǎn)政策需反思[J].南方都市報(bào)，2010.5.