王彥春，楊雙雙

（安徽農(nóng)業(yè)大學，安徽 合肥 230036）

1 房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

世界銀行在衡量一個國家的住房消費水平時，一般認為房價收入比在3～6倍之間較為適當，低于3就會出現(xiàn)住房供不應求的局面，高于6就超出了城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟承受能力，這個標準已成為對房價和家庭年收入進行相關分析的重要參照系。目前，我國幾乎所有城市的房價收入比都超過了10，而一線城市大都超過了20。如以上海為例，目前房價收入比達到了18∶1，遠遠高于發(fā)達國家通常為3～6倍的水平。根據(jù)2003年美國商務部發(fā)布的報告，2003年中期美國的單棟新建住房的全國中間價格為19.5萬美元，全國平均價格為24.2萬美元，折合人民幣分別為160萬元和200萬元。美國的單棟住宅與我國相對應的同類住宅是別墅，按照上海市的當前價格，類型相當?shù)姆孔觾r格約為300～400萬元，大約是美國平均水平的2倍。

2 房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

（1）通過一個數(shù)據(jù)來分析城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員年平均工資及增長情況，其中增長指數(shù)是假定上一年為100（圖1）。

圖1 城鎮(zhèn)居民平均工資及增長指數(shù)

以南京為例做一個假設，以下是2000～2009年南京全市均價（表1）。

表1 2000～2009年南京市房價

現(xiàn)假設消費者要買套100m2房子，則大約費用見表2。

表2 2000～2009年100m2房屋均價

再假設預付30%，剩余70%通過貸款，20年還款期，為簡便計算，暫且假設利息為固定的5萬元，則每年大約要還款額見表3。

表3 2000～2009年年還款額

再假設家庭中2人有收入，計算應還貸占家庭收入的比率，以時間t為橫軸，以占收入的比重為縱軸，如圖2。

圖2 家庭每年還貸占總收入比率

按照基尼系數(shù)，比率在0.3～0.4為合理區(qū)間，以上可以看出，雖然每年還貸占總收入比重減小，但依然在0.4以上，這樣導致消費者的其他消費支出減少，而且還貸為未來債務，對消費者的預期產(chǎn)生決定性影響，這也是當今社會的現(xiàn)狀，在名義工資上漲的情況下費者生活水平卻得不到提高。

（2）由貨幣乘數(shù)公式，即k＝（Rc＋1）／（Rd＋Re＋Rc），其中Rd、Re、Rc分別代表法定準備金率、超額準備率和現(xiàn)金在存款中的比率。假定原始存款為1，則創(chuàng)造的存款m＝k，原始存款＝m／k，根據(jù)以上各項存款可以計算出原始存款，由于乘數(shù)的作用顯然原始存款占各項存款的比率不高，這其中蘊含這很大的危機。消費者與投機者，開發(fā)商都在銀行貸款，然后貸款都再會次存入銀行，這其中乘數(shù)正在發(fā)揮這作用，但在消費者還貸，及投機者環(huán)節(jié)出現(xiàn)信用風險及用于投機的房屋供大于求，大幅貶值時，投機者無法還貸，消費者無法還款，而這時長期貸款就出現(xiàn)壞賬，短期的壞賬可以有準備金彌補，但隨著現(xiàn)在貸款買房浪潮一波接一波，資金鏈必然會出現(xiàn)問題，2007年美國金融危機的起因也正是由于此，所以我國銀行業(yè)在對房地產(chǎn)投資者和消費者貸款的政策上有很大的漏洞，要計算我國金融風險可以利用EVIEWS的預測分析來做，其過程比較繁瑣，但結(jié)果可以知道風險是必然的，所以此處不再過多分析（表4）。

（3）從表5中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越多，新開工面積越來越大，但其中經(jīng)濟適用房的比重卻停滯不前，這其中與資本的投資回報率有關，投資回報率是指通過投資而應返回的價值，企業(yè)從一項投資性商業(yè)活動的投資中得到的經(jīng)濟回報（投資回報率＝年利潤或年均利潤／投資總額×100%）。而房地產(chǎn)項目初始投資巨大，除了一些資本雄厚的大企業(yè)，大部分是靠貸款籌資，其中的風險跟銀行的風險是緊密相關的，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目追求高利潤，不顧市場風險與穩(wěn)定，在此不再過多闡述。

表4 銀行的存貸款情況

表5 企業(yè)個數(shù)及新開工面積

（4）由于統(tǒng)計局網(wǎng)站中2000、2005、2007年的直接和完全消耗系數(shù)不完整，以下只通過對1997年投入產(chǎn)出表的分析房產(chǎn)建筑業(yè)的感應度和影響力系數(shù)，由于完全消耗系數(shù)B＝（I－A）－1－I，所以逆陣系數(shù)表＝B＋I，由于頁面限制，省略到小數(shù)點后2位，其中黑體為房產(chǎn)建筑業(yè)，見圖3。

圖3 房產(chǎn)建筑業(yè)的感應度和影響力系數(shù)

由感應度和影響力系數(shù)公式計算得：感應度系數(shù)＝0.013 398／0.095 136＝0.140 8，影響力系數(shù)＝0.118 431／0.095 136＝1.244 9。

由此可見，房產(chǎn)建筑業(yè)的影響力系數(shù)大，而感應度系數(shù)小，說明房產(chǎn)建筑業(yè)的發(fā)展能帶動其他部門的生產(chǎn)，有效促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，而其他部門的生產(chǎn)和發(fā)展則很少直接受到來自房產(chǎn)建筑業(yè)的影響，即制約效應是最弱的。

（5）投資者的問題出在自身和對他人的影響上，經(jīng)濟學中的馬太效應，指強者越強、弱者越弱的現(xiàn)象。投機者憑借著雄厚的資本，將市場上的房子大量囤積，導致供不應求，房價大幅上漲時再將房子出售，獲得投機利潤，對別人的影響在于使真正的購房者需要花費超過房子本身的價值去買房，對自身的影響在于，當囤積一定數(shù)量，價格上升到一定程度后，消費者再無力購房，或者購房后無力還款，導致自身囤積的房子大幅降價，自身受到損失，那些通過貸款投機者則無力還貸，這些都對市場的穩(wěn)定發(fā)展存在影響。

3 對策與建議

（1）對于消費者來說，在收入水平不高的情況下，首先得改變傳統(tǒng)觀念，特別是對于剛畢業(yè)的大學生群體及結(jié)婚的青年，買房其實是個不明智的選擇，但很多是迫于各方面的壓力下選擇買房，所以說作為消費者，消費觀念很重要，不宜盲目跟風，且作為普通消費者不宜參與房地產(chǎn)投機。

（2）對于銀行來說，是整個房地產(chǎn)投資者、消費者、投機者資金的來源，所以銀行業(yè)做好調(diào)控對整個房地產(chǎn)行業(yè)有這決定性影響，雖然現(xiàn)在有第2套房帶快利率及首付的一些規(guī)定，但其力度明顯過小。在當今之計必須抑制投機及過度投資行為，對于單個企業(yè)每年的貸款通過適當性的原則作出絕對規(guī)定，對房地產(chǎn)上開發(fā)商品房的金額或保障性住房的資金分開管理，加強監(jiān)督，絕不允許將保障性住房的資金用于開發(fā)商品房，這樣資金的限制能直接限制開發(fā)商的投資；對于購房者，第2套房不應該提供貸款。

但銀行的收入主要來自于貸款利息跟存款利息之差，貸款的減少勢必影響銀行的利潤，如此銀行可以通過金融市場或期貨市場來套期保值，或購買國債等流通性好的債券用于升值。

（3）對于開發(fā)商來說，由于其投資回報率高，使得房地產(chǎn)行業(yè)的進入壁壘越來越高，壟斷因素很強，利潤的來源主要是奇正常利潤和高額的超額利潤，在此基礎上，政府應該正確估計其正常利潤，對于超額利潤征收高額稅收，使得其收益率等于社會平均收益率，以此維護市場經(jīng)濟和諧發(fā)展。

（4）對于政府來說，將土地問題重視起來，做好規(guī)劃，其價值的評估一定要適應市場大部分消費者的能力，其實對于我國來說，經(jīng)過這些年的計劃生育，人口結(jié)構(gòu)跟以往有很大的不同，獨生子女的增多對于未來房子的剛性需求必然下降，所以現(xiàn)階段的調(diào)整不會對市場造成持續(xù)的沖擊，二是為了市場更和諧的發(fā)展。

（5）對于投資者來說，投資或投機是市場的一部分，但對于我國的特殊國情，為了整個市場的穩(wěn)定，必須進行調(diào)控，其措施可以為合理征收“空房稅”，其征收的時間是在賣房時征收，其征收標準＝（房價增值－房價存款利息），其中利息為從買到賣時的定期，這樣消除了投資買房的利潤，必然遏制了投機行為，對穩(wěn)定市場有積極作用。

4 結(jié)語

2011年中央政府三度出臺政策調(diào)控樓市。從1月10日“國11條”到4月17日“新國10條”，再到9月29日的“新國5條”，在嚴厲的政策調(diào)控下，市場出現(xiàn)了“量縮價漲，波動加快”的特點，這與國家的本意是相違背的，究其原因還是沒解決好需求及供給的問題，隨著“十二五”的到來，“18大”的召開前夕，房價因素日益成為人民群眾除消費品價格之外最關心的問題之一。因此，在十二五期間，繼續(xù)推進經(jīng)濟和諧可持續(xù)發(fā)展，妥善解決當今存在的一系列問題，是當前的重要目標。

［1］董 藩，文 偉.基于AHP的廉租房融資模式研究［J］.中南民族大學學報：自然科學版，2010（2）：116～119.