奚正輝

總有人問：2012年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？之所以問我，主要原因是我從2002年入行以來，一直從事與房地產(chǎn)相關(guān)的工作，代理客戶買賣租賃房屋，與房地產(chǎn)中介、貸款銀行、投資客接觸較多，而且一直關(guān)注與研究房地產(chǎn)政策，故不揣淺陋，給讀者一點(diǎn)建議。

首先，房?jī)r(jià)由什么決定？

房?jī)r(jià)當(dāng)然跟房屋的價(jià)值與供求有關(guān)。但是大家都知道上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的老公房（以80年代建造的6層住宅為例）目前均價(jià)在2萬(wàn)左右，這已經(jīng)完全背離了該房屋的價(jià)值。由于大量資金進(jìn)入房市，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，以正常的需求而言，是不會(huì)將房?jī)r(jià)推得如此之高的。高房?jī)r(jià)是由于資本的逐利性導(dǎo)致，由于房地產(chǎn)的高額回報(bào)，導(dǎo)致大量的資本（包括國(guó)有企業(yè)、海外資本、民間資本）涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以上海市中心為例，2002年新住房的平均單價(jià)約6０００元，到了2012年新住房的平均單價(jià)約6萬(wàn)元。持續(xù)走高的房?jī)r(jià)，也使賣方（包括開發(fā)商）把房?jī)r(jià)越定越高，謀取更高利益，買家永遠(yuǎn)是望房興嘆。房屋是商品，但也涉及到每個(gè)公民的居住問題，老百姓對(duì)高房?jī)r(jià)的抱怨史無(wú)前例，政府也注意到了百姓的呼聲，開始干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，試圖打壓房?jī)r(jià)。

其次，政策與房?jī)r(jià)的關(guān)系。

縱觀這10年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，也不是一直在漲，2005年下半年房?jī)r(jià)有降低，主要原因是2005年5月9日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》，出臺(tái)了營(yíng)業(yè)稅2年的規(guī)定與普通住房的標(biāo)準(zhǔn)等，首次開始明確打壓房?jī)r(jià)，影響了買賣雙方對(duì)房市的心理預(yù)期，故房?jī)r(jià)明顯下降。觀望后，政策對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，房?jī)r(jià)又持續(xù)走高。2008年底，由于受到美國(guó)次貸危機(jī)導(dǎo)致全球金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)也是明顯下降。2008年12月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，出臺(tái)了一些優(yōu)惠政策并向市場(chǎng)投入了4萬(wàn)億救市，房?jī)r(jià)在2009年迅速上漲。

2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，出臺(tái)了限購(gòu)、限貸政策。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》：營(yíng)業(yè)稅調(diào)整為5年；二套房貸，首付款比例不低于60%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。2011年1月27日，上海市政府出臺(tái)了《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》：本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括一、二手房）和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。從限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅政策出來后，房?jī)r(jià)就開始下調(diào)，2011年10月甚至發(fā)生過因?yàn)殚_發(fā)商降價(jià)，導(dǎo)致群體小業(yè)主沖擊售樓處，要求賠償差價(jià)等。

最后，2012年房?jī)r(jià)將繼續(xù)合理回歸。

2011年12月9日，胡錦濤主持中共中央政治局會(huì)議：要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2012年1月12日，北京市市長(zhǎng)郭金龍表示：2011年北京新建普通住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降，2012年將繼續(xù)促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。2012年1月29日，上海市副市長(zhǎng)沈駿到市房管局調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)：將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和上海的各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。

中國(guó)科學(xué)院發(fā)布的中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告顯示：綜合調(diào)控政策、市場(chǎng)供需等各項(xiàng)因素，2012年商品房?jī)r(jià)格將進(jìn)入下行通道，預(yù)計(jì)商品房平均銷售價(jià)格將同比下降約5.3％。

由于政策將繼續(xù)打壓房地產(chǎn)投資，促使房?jī)r(jià)合理回歸，2012年房?jī)r(jià)將繼續(xù)走低，故我們要順勢(shì)而為，千萬(wàn)不要盲目奉行“上海房?jī)r(jià)總是要漲”的信條而“倒行逆施”，行文至此，能看懂的讀者應(yīng)該都懂了罷?！?/p>