辛 波 于淑俐 楊海山

（山東工商學(xué)院，煙臺(tái) 264005）

在土地財(cái)政的形成過程中，存在著四個(gè)相關(guān)利益主體：中央政府、地方政府、開發(fā)商以及居民。不同的利益主體有著不同的選擇和戰(zhàn)略，這些選擇構(gòu)成了復(fù)雜的博弈關(guān)系。我們試圖對各個(gè)利益主體的收益函數(shù)、戰(zhàn)略選擇以及利益主體之間的博弈過程和博弈結(jié)果展開分析，以揭示土地財(cái)政形成的演化過程和必然性。

一、中央政府與地方政府的博弈

（一）基本假定

我們假設(shè)中央政府有兩個(gè)目標(biāo)，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)增長，另一個(gè)是分配公平①實(shí)際上就是平等與效率。尋求二者的統(tǒng)一一直是中央政府的目標(biāo)。。這兩個(gè)目標(biāo)體現(xiàn)在財(cái)政制度上，就是分權(quán)與集權(quán)的選擇。如果中央政府更加傾向于經(jīng)濟(jì)增長，則傾向于財(cái)政中的分權(quán)，即在財(cái)政分配上給予地方政府更多的權(quán)力，以刺激其發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的積極性；如果中央政府傾向于分配公平，則傾向于財(cái)政中的集權(quán)，通過集權(quán)，中央政府將掌握更大的財(cái)政收入比例，并通過轉(zhuǎn)移支付來解決各地區(qū)的發(fā)展不平衡問題。

地方政府也有兩個(gè)目標(biāo)，一個(gè)是控制收入的最大化，一個(gè)是自身收益的最大化。前者的含義是：在給定中央政府選擇的前提下，地方政府如何通過選擇來實(shí)現(xiàn)自己所能控制收入（財(cái)政收入或其它非財(cái)政收入）的最大化；后者的含義是：如何通過選擇，實(shí)現(xiàn)最大政績以得到提拔，或者在提拔無希望的情況下，得到一定的“權(quán)力租金”，以此來彌補(bǔ)未被提拔的遺憾。當(dāng)然，政績的顯著與否和租金的大小實(shí)際上是相互關(guān)聯(lián)的，政績越明顯，提拔的可能性就越大，權(quán)力就越大，可能得到的租金就越多②這并不意味著中央政府與地方政府道德水平之間的差別，而是基于委托代理關(guān)系而形成的必然邏輯。。表1就展示了中央政府與地方政府的目標(biāo)結(jié)構(gòu)。

（二）博弈過程

為了說明問題的方便，我們做了一些如下的假設(shè)：

第一，假設(shè)中央政府的財(cái)政收入是FINC，地方政府的財(cái)政收入是FINL，且財(cái)政收入全部由稅收收入構(gòu)成，沒有其它收入①這當(dāng)然不符合現(xiàn)實(shí)，但不妨礙問題的討論。，則中央政府的財(cái)政收入與地方的財(cái)政收入之和為FIN，于是有：FIN=FINC+FINL。假如中央政府選擇分權(quán)，則中央政府財(cái)政收入為FINC1；地方政府財(cái)政收入為FINL1。假如中央政府選擇集權(quán)，則中央政府財(cái)政收入為FINC2；地方政府財(cái)政收入為FINL2。另外，再假設(shè)分權(quán)后，地方經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng)，則 FINC1+FINL1＞FINC2+FINL2以及 FINC2＞FINL1。

第二，中央政府對地方政府的監(jiān)督有兩種，一種是觀察地方政府的努力程度，一種是觀察其行為是否為短期行為。如果中央政府發(fā)現(xiàn)地方政府不努力工作，則要實(shí)施一定的懲罰，設(shè)為T1；如果中央政府發(fā)現(xiàn)地方政府的行為僅僅是短期行為，例如為了增加自己的收入而隨意拍賣、轉(zhuǎn)讓土地，則要實(shí)施一定的懲罰，設(shè)為T2。但是，中央政府實(shí)施監(jiān)督要花費(fèi)一定的成本，設(shè)為C。當(dāng)然，如果中央政府發(fā)現(xiàn)地方政府努力且合法地工作，則要提供一定的獎(jiǎng)勵(lì)，設(shè)為K，可以理解為地方政府官員獲得提升。

第三，如果地方政府努力工作，會(huì)使地方財(cái)政收入增加，設(shè)增加量為X；同時(shí)也會(huì)帶來中央財(cái)政收入的增加，設(shè)增加量為Y（中央只有嚴(yán)格監(jiān)督才能得到這個(gè)Y）；如果地方政府尋求地方財(cái)政之外的收入，例如土地財(cái)政，則設(shè)為LAN②設(shè)這個(gè)收入只能增加地方政府收入增加，同時(shí)帶來權(quán)力租金，但不影響中央政府收入。，但要面臨中央政府的監(jiān)督。

在這些假設(shè)前提下，我們將博弈過程分為多個(gè)階段：第一階段開始于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的時(shí)期；第二階段則開始于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的時(shí)期；依次類推。

1.第一階段的博弈。設(shè)中央政府先動(dòng)，戰(zhàn)略為“分權(quán)”與“集權(quán)”；地方政府后動(dòng)，戰(zhàn)略為“努力合理地發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)”、“努力但不合理地發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)”以及“不努力”，可以簡稱為努力合理（設(shè)為A）、努力不合理（設(shè)為B）、不努力（設(shè)為C）。中央政府再次進(jìn)行選擇，戰(zhàn)略為“嚴(yán)格監(jiān)督”和“松散監(jiān)督”。其中，地方政府“努力合理地發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)”可以理解為地方政府不依靠土地財(cái)政而是正常地發(fā)展經(jīng)濟(jì)，“努力但不合理地發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)”可以理解為地方政府依賴土地財(cái)政來發(fā)展經(jīng)濟(jì)。決策樹如圖1。

如果中央政府選擇分權(quán)，地方政府選擇A，即努力合理地工作，則如果中央政府嚴(yán)格監(jiān)督，中央政府的支付是FINC1+Y-C，地方政府的支付是FINL1+X+K。如果中央政府松散監(jiān)督，中央政府的支付是FINC1，地方政府的支付是FINL1+X（因?yàn)橹醒胝缮⒈O(jiān)督，并沒有發(fā)現(xiàn)地方政府在努力合理地工作，因此，地方政府也得不到獎(jiǎng)勵(lì)）。

如果中央政府選擇分權(quán)，地方政府選擇B，即努力但不合理地工作，則中央政府嚴(yán)格監(jiān)督，中央政府的支付是FINC1-C，地方政府的支付是FINL1+LAN-T2。如果中央政府松散監(jiān)督，中央政府的支付是FINC1，地方政府的支付是FINL1+LAN。

如果中央政府選擇分權(quán)，地方政府選擇C，即不努力且不合理地工作，則中央政府嚴(yán)格監(jiān)督，中央政府的支付是FINC1-C，地方政府的支付是FINL1-T1。如果中央政府松散監(jiān)督，中央政府的支付是FINC1，地方政府的支付是FINL1。

如果中央政府選擇集權(quán)，地方政府選擇A，即努力合理地工作，則如果中央政府嚴(yán)格監(jiān)督，中央政府的支付是FINC2-C，地方政府的支付是FINL2+K（原因在于地方政府權(quán)限太小，即使努力工作也無法增加更多的財(cái)政收入）。如果中央政府松散監(jiān)督，中央政府的支付是FINC2，地方政府的支付是FINL2。

如果中央政府選擇集權(quán)，地方政府選擇B，則中央政府嚴(yán)格監(jiān)督，中央政府的支付是FINC2-C，地方政府的支付是FINL2+LAN-T2。如果中央政府松散監(jiān)督，中央政府的支付是FINC2，地方政府的支付是FINL2+LAN。

如果中央政府選擇集權(quán)，地方政府選擇C，則中央政府嚴(yán)格監(jiān)督，中央政府的支付是FINC2-C，地方政府的支付是FINL2-T1。如果中央政府松散監(jiān)督，中央政府的支付是FINC2，地方政府的支付是FINL2。

從圖1看，中央政府選擇分權(quán)時(shí)的最大收益是FINC1+Y-C或FINC1，選擇集權(quán)時(shí)的最大收益是FINC2，如果 FINC2大于 FINC1+Y-C 或 FINC1，中央政府應(yīng)該選擇集權(quán)。但中央政府不會(huì)這樣選擇。這是因?yàn)椋旱谝?，由于此時(shí)處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的時(shí)期，中央政府考慮的是如何增強(qiáng)地方經(jīng)濟(jì)的活力，首要目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)增長，或財(cái)政總收入的增長，即FINC1+FINL1＞FINC2+FINL2。在此前提下，即使 FINC2大于FINC1+Y-C，中央政府也會(huì)選擇分權(quán)。第二，同樣，由于此時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后，地方政府的努力也會(huì)帶來較顯著的經(jīng)濟(jì)增長，因此，Y大于FINC2-FINC1+C。故中央政府必然會(huì)選擇分權(quán)。

給定中央政府選擇分權(quán)，地方政府會(huì)考慮中央政府是否會(huì)嚴(yán)格監(jiān)督，實(shí)際上這取決于Y與C的比較，如果Y大于C，則中央政府會(huì)嚴(yán)格監(jiān)督，如果Y小于C，則中央政府會(huì)松散監(jiān)督。因?yàn)閅大于C，中央政府會(huì)嚴(yán)格監(jiān)督。

給定中央政府選擇嚴(yán)格監(jiān)督，地方政府會(huì)比較FINL1+X+K與FINL1+LAN-T2的大小，實(shí)際上就是X+K是否大于LAN-T2。如果地方政府的合理努力能夠很快收到回報(bào)，或中央政府的懲罰力度較大，則地方政府會(huì)選擇努力且合理地工作?；谕瑯拥睦碛?，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的時(shí)期或在經(jīng)濟(jì)起飛的初期，地方政府的合理努力能夠很快收到回報(bào)，因此，地方政府會(huì)選擇A。這樣，最后的均衡結(jié)果就是[（分權(quán)，嚴(yán)格監(jiān)督），努力合理]。

2.第二階段的博弈。仍然設(shè)中央政府先動(dòng)，戰(zhàn)略為“分權(quán)”與“集權(quán)”。地方政府后動(dòng)，戰(zhàn)略為“努力合理地發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)”、“努力但不合理地發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)”以及“不努力”。決策樹見圖2。

圖2與圖1有所不同，不同之處在于中央政府選擇集權(quán)后其財(cái)政收入變?yōu)榱薋INC3，且FINC3要高于FINC1和FINC1+Y-C。原因在于：在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高后，中央政府發(fā)現(xiàn)僅僅追求效率將會(huì)帶來各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，并最終將導(dǎo)致區(qū)域間的的貧富差距，于是，中央政府的工作重點(diǎn)會(huì)從追求經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)化到對社會(huì)分配的調(diào)整。而要做到分配公平，中央政府就必須要擁有比例較大的財(cái)政能力，于是中央政府會(huì)選擇集權(quán)。

給定中央政府選擇集權(quán)，地方政府就會(huì)考慮中央政府是否會(huì)嚴(yán)格監(jiān)督。實(shí)際上，在中央政府收緊財(cái)權(quán)后，地方政府就會(huì)在合理增加地方財(cái)政收入方面失去信心，其原因在于即使地方政府增加了稅收，其大部分比例也會(huì)被中央政府拿走?；蛘哒f，地方政府的合理努力不會(huì)帶來Y的大幅度增加，因此Y＜C，即中央政府在自己選擇集權(quán)后的最高支付是FINC3，即松散監(jiān)督。

給定中央政府選擇松散監(jiān)督，則地方政府會(huì)選擇B。這樣，最后的均衡結(jié)果就是[（集權(quán)，松散監(jiān)督），努力不合理]。

3.第三階段的博弈。在第三階段，中央政府經(jīng)過第一階段和第二階段的經(jīng)驗(yàn)，即如果中央收緊財(cái)權(quán)，地方政府會(huì)尋找其它的收入來源，例如土地財(cái)政，由此會(huì)導(dǎo)致很多問題，例如房地產(chǎn)泡沫增加、耕地減少、經(jīng)濟(jì)缺乏長期發(fā)展動(dòng)力等。于是在第三階段，中央政府又會(huì)考慮放松財(cái)權(quán)，給予地方政府一定的財(cái)權(quán)，避免形成地方政府對土地財(cái)政的依賴。見圖3。

在這一階段，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，中央政府選擇分權(quán)后的最高財(cái)政收入為FINC4+Y-C（此時(shí)，Y要大于C）遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原先的FINC1，同時(shí)，F(xiàn)INC4+Y-C也會(huì)高于FINC3。鑒于以前的經(jīng)驗(yàn)，中央政府會(huì)對依賴土地財(cái)政的地方政府以較嚴(yán)格的監(jiān)督，在這種前提下，地方政府會(huì)選擇A，即努力合理。這樣，最后的均衡結(jié)果就是[（分權(quán)，嚴(yán)格監(jiān)督），努力合理]。

4.第四階段及之后的博弈?？梢韵胂?，在第四階段，中央政府會(huì)選擇一定程度的集權(quán)和一定程度的松散管理，地方政府會(huì)選擇努力但不合理的行為。第五階段，中央政府會(huì)選擇一定程度的分權(quán)和一定程度的嚴(yán)格管理，地方政府會(huì)選擇努力且合理的工作。依次類推：在奇數(shù)階段，中央政府選擇分權(quán)和嚴(yán)格監(jiān)督，地方政府選擇努力且合理地工作；在偶數(shù)階段，中央政府會(huì)選擇集權(quán)和松散管理，地方政府會(huì)選擇努力但不合理地工作。于是，中央政策在集權(quán)和分權(quán)之間搖擺，地方政府則在合理與不合理之間搖擺，至于是否能達(dá)到最后的均衡，要看國家經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展趨勢以及進(jìn)一步改革的走向。

究其根本，中央政府的選擇是基于對平等和效率的考慮，地方政府是基于對自身利益的考慮，從邏輯上來講，這完全是委托——代理問題所導(dǎo)致的結(jié)果。在這里，中央政府是委托人，地方政府是代理人，我們無法要求委托人的思想與代理人愿望相一致，也無法達(dá)到代理人的行為與委托人的要求相吻合。其實(shí)，地方政府選擇努力工作已經(jīng)是一種次優(yōu)的選擇，如果地方政府選擇不努力工作，消極怠工，則會(huì)出現(xiàn)一種大家更不愿意看到的結(jié)果。

以上的分析基本上是符合我國財(cái)政稅收體制改革與發(fā)展軌跡的。從歷史上來看，我國財(cái)政稅體制的改革與發(fā)展基本上可以劃分為以下三個(gè)階段：第一階段從建國后到1978年之前，主要實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支的財(cái)政集中體制；第二階段從1978年到1993年，中央政府逐步放權(quán)，實(shí)行分成和財(cái)政包干體制；1994年分稅制改革之后進(jìn)入第三個(gè)階段?？梢园l(fā)現(xiàn)，我國財(cái)政稅體制變化的路徑就是在集權(quán)——分權(quán)之間來回?fù)u擺，相信在不遠(yuǎn)的將來，還會(huì)走向分權(quán)的道路。

二、地方政府與開發(fā)商的博弈

在地方政府與開發(fā)商之間，也存在多階段博弈，且每個(gè)階段的博弈結(jié)果有所不同。在此，我們先做一些基本假定，然后再逐一討論。

（一）基本假定

第一，如前，設(shè)地方政府有兩個(gè)目標(biāo)，一是控制收入最大化，一個(gè)是自身收益最大化。在博弈中有兩個(gè)戰(zhàn)略，一個(gè)是正常、合法地拍賣；一個(gè)是私下協(xié)商轉(zhuǎn)讓；簡稱為“拍賣、協(xié)商”。

第二，設(shè)有N個(gè)開發(fā)商，實(shí)力相當(dāng)。我們討論其中一個(gè)代表性開發(fā)商A，該開發(fā)商只有一個(gè)目標(biāo)，即利潤最大化。在博弈中有兩個(gè)戰(zhàn)略，一個(gè)是尋租，一個(gè)是不尋租，即（尋租，不尋租）。

第三，設(shè)一塊土地的價(jià)值為V，如果正常拍賣，按V的價(jià)格出售。開發(fā)商得到土地后轉(zhuǎn)手賣出的價(jià)格為V1，V1-V是開發(fā)商在合法情況通過拍賣得到土地后所獲得的利潤。但由于有很多開發(fā)商在競爭這塊土地，開發(fā)商A得到土地的可能性為1/N。因此，A可能獲得的利潤為（V1-V）/N。而如果開發(fā)商選擇尋租，則尋租后協(xié)商土地價(jià)格大幅度下降為V2，V1-V2是開發(fā)商在不合法情況下所獲得的利潤。另外，尋租費(fèi)用為R。

第四，即使政府選擇拍賣，開發(fā)商A也可能有尋租行為，不過這時(shí)尋租費(fèi)用為R1，且R1小于R。

（二）博弈過程

1.第一階段的博弈。觀察表2。其中值得解釋的是地方政府的收益，該表左上角中地方政府收益為（V+R1），其含義是地方政府在得到控制收入V后，政府相關(guān)人員自身得到權(quán)力租金為R1。同樣，該圖右上角中地方政府收益為（V2+R），其含義是地方政府在得到控制收入V2后，政府相關(guān)人員自身得到權(quán)力租金為R。

如果地方政府選擇拍賣，開發(fā)商A會(huì)選擇不尋租，因?yàn)椋╒1-V）/N大于（V1-V）/N-R1。如果地方政府選擇協(xié)商，開發(fā)商A會(huì)選擇尋租，因?yàn)閂1-V2-R要大于0。

現(xiàn)在來看地方政府的選擇。如果開發(fā)商A選擇不尋租，則地方政府無疑要選擇拍賣，因?yàn)閂大于0；如果開發(fā)商A選擇尋租，地方政府選擇拍賣后的控制收入為V，租金收入為R1。如果地方政府選擇協(xié)商，則地方政府的控制收入為V1，租金收入為R，至于控制收入與租金收入如何選擇？這要看地方政府究竟如何看待這兩種收入，前者顯示的是政績，后者則可能裝進(jìn)了官員的腰包。

在實(shí)施土地財(cái)政初期，地方政府可能會(huì)更加關(guān)注政績，因?yàn)槿魏我粋€(gè)官員在開始都有一種得到上級認(rèn)可的偏好與干一番事業(yè)的沖動(dòng)，于是在博弈的第一階段，地方政府一般會(huì)選擇拍賣。給定地方政府選擇拍賣，開發(fā)商就會(huì)選擇不尋租，這樣，土地市場就是比較透明的。

2.第二階段的博弈。在這一階段，各種支付與上一階段雖然沒有什么不同，但最后的均衡結(jié)果卻不一樣。隨著土地開發(fā)進(jìn)程的加快他與土地財(cái)政額度的逐漸增加，地方政府的官員會(huì)從土地出讓中感受到里面隱藏的巨大利益，于是他們可能最終無法抵抗誘惑，并使之追求的目標(biāo)從政績的提升轉(zhuǎn)向自身收入的增加。

如果地方政府選擇拍賣，開發(fā)商A會(huì)選擇不尋租，因?yàn)椋╒1-V）/N大于（V1-V）/N-R1。如果地方政府選擇協(xié)商，開發(fā)商A會(huì)選擇尋租，因?yàn)閂1-V2-R要大于0。

如果開發(fā)商A選擇不尋租，則地方政府會(huì)選擇拍賣，因?yàn)閂大于0。如果開發(fā)商A選擇尋租，地方政府在拍賣后協(xié)商中間選擇，最終會(huì)選擇協(xié)商。

這里存在兩個(gè)納什均衡，一個(gè)是（不尋租，拍賣），一個(gè)是（尋租，協(xié)商），那么必然存在一個(gè)混合戰(zhàn)略納什均衡。

設(shè)地方政府選擇拍賣土地的概率為P，選擇協(xié)商轉(zhuǎn)讓土地的概率為1-P。開發(fā)商A選擇尋租的概率為q，選擇不尋租的概率為1-q。

則開發(fā)商選擇尋租后的預(yù)期收益是：P·[（V1-V）/N-R1]+（1-P）·（V1-V2-R）；開發(fā)商選擇不尋租后的預(yù)期收益是：P·（V1-V）/N；二者應(yīng)該相等。即：

P·[（V1-V）/N-R1]+（1-P）·（V1-V2-R）=P·（V1-V）/N

解這個(gè)方程，得到：

可見，當(dāng)R越大即租金越大時(shí)，1-P即地方政府選擇協(xié)商的概率越大。租金越小時(shí)，地方政府選擇協(xié)商的概率越小。R1越大時(shí)，地方政府選擇拍賣土地的概率越小，R1越小時(shí)，地方政府選擇拍賣土地的概率越大。

同樣，也可以解出開發(fā)商選擇尋租的概率。地方政府拍賣的預(yù)期收益是：q·（V+R1）+（1-q）·V。

地方政府協(xié)商的預(yù)期收益是：q·（V2+R）。

于是有，q·（V+R1）+（1-q）·V=q·（V2+R）。

解這個(gè)方程，得到：

可以發(fā)現(xiàn)，V2越小，則開發(fā)商越愿意尋租，因?yàn)閂2越小，利潤就越高；V2越大，開發(fā)商尋租概率越小。

3.第三階段及以后的博弈。在第三階段，一些地方政府官員已經(jīng)不再關(guān)心政績，而僅僅關(guān)心自己的租金收入，見表3。如果開發(fā)商選擇尋租，則地方政府直接選擇協(xié)商，因?yàn)镽大于R1；如果開發(fā)商選擇不尋租，則地方政府對于拍賣和協(xié)商是無所謂的，開發(fā)商的支付不變。

看起來結(jié)果仍然是兩個(gè)納什均衡，一個(gè)是（不尋租，拍賣），一個(gè)是（尋租，協(xié)商）。但是，實(shí)際上只會(huì)有一個(gè)納什均衡。因?yàn)榈胤秸畷?huì)明白，如果開發(fā)商不尋租，則自己的收益是0，因此，地方政府會(huì)希望開發(fā)商尋租，那么如何讓開發(fā)商堅(jiān)持尋租呢？地方政府會(huì)堅(jiān)持協(xié)商，這樣就可以得到R，于是（尋租，協(xié)商）就成為唯一的占優(yōu)均衡。

另外，地方政府也可以修改自己的支付矩陣，將（不尋租，拍賣）后自己的收益改變?yōu)樨?fù)值，其含義是通過某些途徑暗示不愿公開拍賣，這樣（尋租，協(xié)商）就會(huì)變?yōu)槲ㄒ坏恼純?yōu)均衡。見表4。第三階段之后的博弈無須再做過多的分析，因?yàn)榻Y(jié)果都是一樣的。開發(fā)商總是選擇尋租，地方政府總是選擇協(xié)商，雙方皆大歡喜。

三、開發(fā)商與居民的博弈

我們首先分析居民，居民的購房需求有兩種：一種是剛性需求，即無論價(jià)格高低，總是需要購買，例如結(jié)婚需要等方面，這樣，剛性的需求曲線為一條垂線，即需求價(jià)格彈性為零。另外一種是投資需求，即買房不是為了居住，而是為了投資，這種需求有一個(gè)特點(diǎn)，即價(jià)格越高，購買需求越大，因此，其需求曲線為一條向上傾斜的曲線。結(jié)合兩種需求，目前我國的房地產(chǎn)需求曲線應(yīng)該與一般需求曲線不同，為向上傾斜的曲線。實(shí)際上，只要房價(jià)上漲，剛性需求也可以轉(zhuǎn)化為投資需求，從而使得需求曲線向上傾斜。見圖4。

在圖4中，居民在特定情況下的需求曲線為D，房地產(chǎn)開發(fā)商的供給曲線為S，兩者相交在E點(diǎn)。但是這個(gè)均衡是不穩(wěn)定的，當(dāng)價(jià)格高于P0時(shí)，需求大于供給，價(jià)格會(huì)進(jìn)一步提高。價(jià)格低于P0時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商以成本為由不再提供產(chǎn)量。于是價(jià)格總是處于上漲之中。開發(fā)商有兩個(gè)戰(zhàn)略，一個(gè)是高價(jià)出售，一個(gè)是低價(jià)出售，高價(jià)出售的利潤為Y，低價(jià)出售的利潤為Y1，Y大于Y1。假設(shè)居民在購買到高價(jià)格的房產(chǎn)后轉(zhuǎn)手賣出，獲得利潤X，購買到低價(jià)格的房產(chǎn)后轉(zhuǎn)手賣出，獲得利潤X1，X1大于X。如果居民不購買，則開發(fā)商利潤為-Z（要還銀行貸款或利息）。開發(fā)商與居民博弈的得益矩陣如表5所示。

如果居民決定購買，則開發(fā)商決定高價(jià)出售，獲得利潤為Y；如果居民決定不購買，則開發(fā)商高價(jià)出售和低價(jià)格出售無差別，都是零。

如果開發(fā)商決定高價(jià)出售，則居民決定購買，獲得利潤為X；如果開發(fā)商決定低價(jià)出售，則居民決定購買，獲得利潤為X1。也就是說，無論開發(fā)商的價(jià)格如何，居民都會(huì)購買。給定居民會(huì)購買，開發(fā)商自然選擇高價(jià)出售，（購買，高價(jià)格）成為唯一的占優(yōu)策略均衡。這可能也是房產(chǎn)價(jià)格不斷提高的重要原因。

四、結(jié)論

根據(jù)以上的分析，我們可以得出土地財(cái)政產(chǎn)生的基本邏輯，即：中央政府選擇集權(quán)——地方政府財(cái)權(quán)減少——轉(zhuǎn)向土地財(cái)政——協(xié)商轉(zhuǎn)讓土地——房地產(chǎn)商人高價(jià)賣出——居民追漲，這也是近些年中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的真實(shí)寫照。

具體來說，就是：第一，土地財(cái)政的形成與中央政府目標(biāo)的變化以及地方政府的目標(biāo)結(jié)構(gòu)有關(guān)。當(dāng)中央政府選擇分權(quán)時(shí)，地方政府財(cái)政自主權(quán)較大，此時(shí)不會(huì)形成土地財(cái)政；當(dāng)中央政府選擇集權(quán)時(shí)，地方政府財(cái)政自主權(quán)較小，此時(shí)較易形成土地財(cái)政。第二，地方政府與開發(fā)商之間的博弈取決于地方政府官員的選擇，如果他們更加關(guān)注政績，則會(huì)形成較好的土地拍賣機(jī)制；如果他們更加關(guān)注自身收入或租金收入，則容易形成不透明的土地市場。第三，在居民與開發(fā)商之間，由于居民具有較為特殊的房地產(chǎn)需求曲線，即需求曲線向上傾斜，這在一定程度上會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升。