趙欣欣 馮曄平

(延安職業(yè)技術(shù)學(xué)院，陜西延安 716000)

近年來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，各轄區(qū)政府采取各種舉措，在改善城鎮(zhèn)居民居住條件的同時(shí)也帶動(dòng)了縣域房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。但房地產(chǎn)業(yè)工作流程涉及的環(huán)節(jié)和參與的機(jī)構(gòu)多，且前后關(guān)聯(lián)非常緊密，而我國縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于探索階段，因此，從房地產(chǎn)的流程出發(fā)，系統(tǒng)分析產(chǎn)業(yè)相關(guān)要素間的相互關(guān)系，分析系統(tǒng)要素的層次結(jié)構(gòu)及其對(duì)系統(tǒng)目標(biāo)的影響，加強(qiáng)縣域房地產(chǎn)發(fā)展各要素的科學(xué)管理，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置和利潤最大化，促進(jìn)縣域房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

1 房地產(chǎn)行業(yè)的工作流程分析

房地產(chǎn)業(yè)的工作流程按先后順序可分為生產(chǎn)、流通和消費(fèi)三階段。其環(huán)節(jié)可細(xì)分為:開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)提出開發(fā)設(shè)想并進(jìn)行可行性研究→申請(qǐng)項(xiàng)目用地→項(xiàng)目設(shè)計(jì)→征地及拆遷安置→籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金→建設(shè)工程招標(biāo)→項(xiàng)目施工→市場(chǎng)營銷→房屋的使用→物業(yè)管理。其間的參與者有消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)商、政府相關(guān)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、建筑承包商、監(jiān)理單位及其監(jiān)理工程師、房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)、價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房屋交易機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所等。

2 縣域房地產(chǎn)發(fā)展影響因素的選擇

從影響縣域房地產(chǎn)發(fā)展的角度，將流程圖中的因素分為內(nèi)生因素和外生因素。內(nèi)生因素包括房地產(chǎn)價(jià)格、市場(chǎng)定位、需求者數(shù)量、收入水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的預(yù)期、土地?cái)?shù)量和價(jià)格、縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和度、房地產(chǎn)交易條件、開發(fā)商的心理預(yù)期、房地產(chǎn)價(jià)格管理因素、城鎮(zhèn)化程度與縣域經(jīng)濟(jì)水平;外生因素包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)因素、金融因素、土地政策和房改政策等。

3 運(yùn)用ISM法分析影響縣域房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素

美國J·華費(fèi)爾教授提出的ISM即解釋結(jié)構(gòu)模型，是把復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的有關(guān)問題分解為若干子系統(tǒng)，利用人們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和電子計(jì)算技術(shù)，將系統(tǒng)構(gòu)成一個(gè)多級(jí)遞階的結(jié)構(gòu)模型，最后把模糊不清的看法轉(zhuǎn)化為直觀的具有良好結(jié)構(gòu)關(guān)系的模型。

3.1 ISM運(yùn)用的相關(guān)定義

1)可達(dá)集R(Si):要素Si可以到達(dá)的要素集合:R(Si)={Sj∈N|mij=1}。2)前因集A(Si):將要到達(dá)要素Sj的要素集合為要素Si的前因集，A(Si)={Sj∈N|mji=1}。A(Si)由矩陣中第 Sj列中的所有矩陣元素為1的行對(duì)應(yīng)的要素組成，其表示的集合即為元素Si的下位集。3)共同集合T:所有要素Si的R(Si)與A(Si)的交集為先行集A(Si)的要素集合定義為共同集合:T={Sj∈N|R(Si)∩A(Si)=A(Si)}。4)最高集H(Si):一個(gè)多級(jí)遞階結(jié)構(gòu)的最高級(jí)要素集合，其可達(dá)集H(Si)中只包含自身的要素集:H={Sj∈N|R(Si)∩A(Si)=R(Si)}。5)區(qū)域劃分:把系統(tǒng)分為有關(guān)系的幾個(gè)部分或子部分。6)級(jí)間劃分:將系統(tǒng)中所有要素，以可達(dá)矩陣為準(zhǔn)則，劃分為不同的層次。7)強(qiáng)連通塊:在同一區(qū)域內(nèi)同級(jí)要素相互可達(dá)的要素稱為強(qiáng)連通塊。

3.2 分析步驟

1)確定關(guān)鍵問題及其影響因素，并列舉各因素的相關(guān)性。

影響縣域房地產(chǎn)健康發(fā)展的因素如表1所示，各要素間相互關(guān)系如表2所示。

表1 縣域房地產(chǎn)發(fā)展的影響因素

表2 因素間影響關(guān)系表

2)根據(jù)上述結(jié)果，建立可達(dá)矩陣，分別求出L值(見表3)。

表3 數(shù)據(jù)表(求L)

由表3可知共同集合T={9，11}，且R(9)∩R(11)≠Φ，因此系統(tǒng)只有一個(gè)連通域。同時(shí)由表3可知，L1={S0}。

由此方法得到:L2={S1，S3，S5}，L3={S2}，L4={S8}，L5={S4，S6，S7，S12，S13}，L6={S10，S14}，L7={S9，S11}。

3)建立結(jié)構(gòu)模型并轉(zhuǎn)換為解釋結(jié)構(gòu)模型圖:根據(jù)上述結(jié)果可得結(jié)構(gòu)模型圖(略)，將結(jié)構(gòu)模型中的要素代號(hào)用實(shí)際項(xiàng)目代替，可得解釋結(jié)構(gòu)模型如圖1所示。

4)根據(jù)解釋結(jié)構(gòu)模型進(jìn)行因素分析。

由圖1可知，影響縣域房地產(chǎn)健康發(fā)展的因素是一個(gè)具有七級(jí)的遞階結(jié)構(gòu)，其中最后兩級(jí)因素是關(guān)鍵因素。

圖1 解釋結(jié)構(gòu)模型

城鎮(zhèn)化程度標(biāo)志著縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)人口集聚程度，由此決定了小城鎮(zhèn)人口房地產(chǎn)的購買需求和購買能力;縣域房產(chǎn)政策包括土地政策和房改政策，土地制度直接影響地價(jià)水平，而地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要影響因素;在房地產(chǎn)價(jià)格中，國家通過各地政府直接管理城市土地使用權(quán)出讓的價(jià)格、公房出租和出售的租金價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的定價(jià)等，多樣化的價(jià)格管理制度使得房地產(chǎn)價(jià)格管理因素成為縣域房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要影響因素;國民經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好壞影響居民對(duì)房地產(chǎn)的購買能力與購買欲望。

［1］鄔文康.我國區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律研究［M］.長春：吉林大學(xué)出版社，2005.

［2］馬行天.管理學(xué)［M］.第2版.西安：西北工業(yè)大學(xué)出版社，2004.