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        房價(jià),重新開始寸步不讓

        2012-05-30 10:48:04任蕙蘭
        新民周刊 2012年39期

        任蕙蘭

        樓市成交量不如往年,但“剛需”們發(fā)現(xiàn),開發(fā)商在對弈中心態(tài)卻比年初沉靜得多,首先體現(xiàn)在房價(jià)寸步難讓。

        房價(jià)止跌

        李阿姨家的鞋柜上放著幾個藍(lán)色塑料鞋套,都是中介帶客人來看房留下的。她這套位于浦東內(nèi)中環(huán)之間的兩房年初掛牌180萬元,看6月樓市行情起來了一波,現(xiàn)在掛到205萬元,門口的藍(lán)鞋套反而比年初多了起來。

        “有些地方價(jià)格雖然沒漲,但房東給出的價(jià)格越來越難往下談。”一位中介抱怨。自6月起受到降存準(zhǔn)利好影響,上海部分板塊特別是在二手房源少的區(qū)域,價(jià)格比年初漲了5%。

        二手房東堅(jiān)定的態(tài)度總是和開發(fā)商同步。十一期間上?!凹偃辗空埂眲偮淠?,雖然參展人頭攢動,始發(fā)自展覽館每半小時一班的看房班車排起長龍,還有不少參觀者認(rèn)真地在展會現(xiàn)場拿著手機(jī)在美女模特胸前和背后掃二維碼,但寥寥的成交量顯示這只是“市場上的潛在需求非常旺盛”。

        因?yàn)閷彿空叨?,房價(jià)堅(jiān)挺的趨勢越來越明朗化。上海房展會匯聚了200余家房企參加,在今年5月房展缺席的華僑城集團(tuán)、綠地集團(tuán)、萬科、恒大、寶麗、萬達(dá)等龍頭房企回歸,但購房者期待的“大讓利”沒有出現(xiàn)。

        即使某些樓盤給出“買別墅送奔馳,買商鋪送金條”的優(yōu)惠形式,但從參展樓盤看,絕大多數(shù)優(yōu)惠幅度在9.7折、9.8折,房源多是“邊角料”。此外,一些樓盤實(shí)際上在“備案價(jià)格”,而非之前的“成交價(jià)格”基礎(chǔ)上給予優(yōu)惠。

        這并不是個例。北京房展會200多個參展商中,有120多個是海外地產(chǎn),還有大批外地的旅游地產(chǎn),北京當(dāng)?shù)亻_發(fā)商只有40多個。上海房展會人氣最旺的也是海外館,當(dāng)留學(xué)每年以20%的速度遞增,帶熱海外地產(chǎn)。

        “房展會優(yōu)惠力度和平時一樣,只有一些小概率的抽獎,可以在房價(jià)上大幅打折。調(diào)控持續(xù)到現(xiàn)在,一線城市很難期待房展會有大動作,多是靠旅游地產(chǎn)、海外地產(chǎn)吸引投資客。但二線城市如沈陽、昆明的房展會仍是以自住剛需為主,成交量很大。”克爾瑞研究中心副總經(jīng)理孟音表示。

        “從這輪調(diào)控政策開始,樓市已經(jīng)沒有金九銀十了。”上海城開集團(tuán)總裁倪建達(dá)的感嘆是業(yè)界的共識。雖然樓市成交量不如往年,但“剛需”們發(fā)現(xiàn),開發(fā)商在對弈中心態(tài)卻比年初沉靜得多,首先體現(xiàn)在房價(jià)寸步難讓。

        降價(jià)到頭了嗎?

        一位代理行人士感嘆,年初開發(fā)商問得最多的問題是“價(jià)格降到什么位置能跑量?”到了三四月份,問題就成了“在什么價(jià)格跑能保證有利潤?”“現(xiàn)在開發(fā)商對成交量已經(jīng)不太擔(dān)心,不像年初,能搶到一個小窗口期就搶跑一撥?!?/p>

        從去年開始,引領(lǐng)樓市降價(jià)一是大房企跑流量,二是小房企割肉。萬科去年底今年初領(lǐng)跌之后,年回報(bào)率還在30%左右,大房企降價(jià)賣房,盤子可以兜得過來。只有兩三個億項(xiàng)目的小公司,做出一些割肉,保證資金平衡就夠活下來了,而且上海等一線城市降價(jià)對市場刺激立竿見影。

        “大品牌的房子降價(jià)好賣,因?yàn)槠放埔灿懈郊又?,一年五六百億的銷售額,不會為了十個億的項(xiàng)目把牌子砸了?!币拙又袊笊虾J聵I(yè)總部執(zhí)行總經(jīng)理孫華良說。

        在上一輪嚴(yán)冬中,最艱難的是年銷量在50億左右的中型公司?!爸行凸颈榈亻_花,十幾個盤子,降價(jià)賣掉一個也救不了它,全部降價(jià)就有系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?!睂O表示。

        樓市經(jīng)過去年底嚴(yán)冬,一線城市個別樓盤跌價(jià),但整體上房價(jià)穩(wěn)定。今年3月穩(wěn)住之后,很多觀望者悄然進(jìn)場,托起了今年的成交量。今年1-8月份樓市成交量549萬平方米,比去年漲了20多萬平方米。降準(zhǔn)消息公布后,6月上海樓市成交量達(dá)到100多萬平方米。

        市場經(jīng)過一輪洗牌,留下的房企已是抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的一批。“20%的小房企以股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式退市?,F(xiàn)在的房企自有資金比以前多,三分之一自有資金總有,現(xiàn)在房價(jià)沒有跌掉三分之一,所以企業(yè)可以通過各種方式彌補(bǔ)現(xiàn)金流?!?/p>

        “讓買房者真正撿便宜的一撥過去了?!闭咀∧_以后,蓋房子自有資金比例高的小房企寧愿吊著賣,一個月成交十幾套。有銷售量目標(biāo)壓力的大房企也不會再大規(guī)模帶動性降價(jià)。“現(xiàn)在大房企銷售的優(yōu)惠幅度收緊,因?yàn)樨?cái)務(wù)數(shù)字已經(jīng)比較好看。”孟音說。

        從源頭來看,地價(jià)沒有跌,房價(jià)沒有更多下跌的空間。

        上半年土地市場低迷,企業(yè)不敢隨意出手。地方政府想要多供地也沒有企業(yè)接,業(yè)界人士普遍感覺,土地底價(jià)“調(diào)整比較到位”。但隨著上半年樓市回暖,一些開發(fā)商開始抱怨,今年上半年政府在土地出讓前和企業(yè)達(dá)成意向,談好的地價(jià),現(xiàn)在多了很多限制條件,出讓時間也在往后拖。

        市場給企業(yè)的信號是,現(xiàn)在不出手,可能地價(jià)又上去了。9月房企迎來一輪拿地高峰,因4-8月市場成交量上升,企業(yè)不像年初手緊。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對10家標(biāo)桿房企(保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤置地、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn))的監(jiān)測顯示,截至9月26日,這10家標(biāo)桿房企在三季度的拿地金額已經(jīng)達(dá)到494億元。

        這似乎又是一次跑馬圈地的信號。維持企業(yè)滾動發(fā)展必須要拿地,而土地供應(yīng)量減少,從房地產(chǎn)開發(fā)周期來看是拿地的時機(jī)。企業(yè)最近幾個月拿地?zé)崆楦邼q,預(yù)示著未來房價(jià)還有上升空間。

        暴利時代過去,企業(yè)的粗放式增長模式也將終結(jié)。一位代理行人士表示,前兩年最好的業(yè)務(wù)是項(xiàng)目咨詢,開發(fā)商只想知道怎么賣項(xiàng)目。現(xiàn)在來做戰(zhàn)略咨詢、品牌戰(zhàn)略發(fā)展方向的企業(yè)多了。前幾年房企的投資部門是核心部門,去跟當(dāng)?shù)卣汴P(guān)系,能拿地就能賺錢。這幾年企業(yè)不是什么地都要,和自己產(chǎn)品線不符合的地也會舍棄?!?/p>

        調(diào)控也令一些企業(yè)開始尋求轉(zhuǎn)型。宋衛(wèi)平搞綠色農(nóng)業(yè)只被市場看做是“玩票”,但大規(guī)模裁員的珠江地產(chǎn)轉(zhuǎn)做私募風(fēng)投,轉(zhuǎn)型更徹底。雖然此前也有復(fù)地等房企開始在資本市場尋求機(jī)會,但調(diào)控?zé)o疑加了一把火。

        繼續(xù)活下去的房企開始走精細(xì)管理道路,增強(qiáng)上下游管控,全國布局,梳理產(chǎn)品線。房地產(chǎn)行業(yè)人士坦言,雖然房地產(chǎn)行業(yè)利潤薄了,在宏觀經(jīng)濟(jì)低迷的大背景下,仍比制造業(yè)、貿(mào)易等其他行業(yè)看上去更有生存機(jī)會。

        續(xù)集步步驚心

        開發(fā)商的信心是一回事,房地產(chǎn)明年的“續(xù)集”如何又是另一回事。

        發(fā)展前景好的一二線城市,市場內(nèi)生需求和吸納能力強(qiáng),土地供應(yīng)少,因此能達(dá)到供求平衡。但“剛需”和“改需”托起的上漲苗頭被悄然按下,商貸85折優(yōu)惠已逐漸在市面上消失。“央行沒有新政策,操作上商業(yè)銀行放剛需貸款風(fēng)險(xiǎn)也不是很大,但今年七八月就開始收緊優(yōu)惠,往年要到十一二月銀行資金緊張才會收。開發(fā)貸今年就沒放開過?!泵弦粽f。

        易居的一份研究報(bào)告警示投資者,今年崛起的三四線“黑馬”城市發(fā)展迅速,但風(fēng)險(xiǎn)也伴隨著發(fā)展而來:房價(jià)之高與地方居民收入不匹配;土地出讓量很大,達(dá)到年銷售十幾倍二十倍。

        2011年,一線城市周邊的小城市受惠于限購令的“溢出效應(yīng)”,成為市場增長點(diǎn),但隨著樓市發(fā)展的傳導(dǎo)效應(yīng),今年的領(lǐng)跑者變成非核心區(qū)域的三四線城市。全國287個地級市,2800多個縣的房地產(chǎn)市場基數(shù)小,接受到房地產(chǎn)市場發(fā)展信號,成長速度快,規(guī)模不起眼但對整體成交量影響大。三四線城市本身的需求逐漸起步,成為全國樓市筑底的支撐。

        當(dāng)然,樓市增長最大的可能來自10月以后經(jīng)濟(jì)面寬松。美國興起第三輪量化寬松,中國在12月底之前會應(yīng)對的可能方案一是印錢,二是降準(zhǔn),資金間接流入樓市,業(yè)界判斷樓市會有10%的增長。

        傳言比四萬億更大的城市軌道交通投資呼之欲出。但很多人對其刺激樓市的效果持保守估計(jì),城市建造地鐵會改變城市房地產(chǎn)格局,但不會增加需求量,不像高鐵把外來需求吸引到城市。所以對后續(xù)房地產(chǎn)投資額并不樂觀。

        房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不放松,但拿出真金白銀建設(shè)軌道交通的地方政府或許更有闖關(guān)的熱情。事實(shí)上,佛山和蕪湖的“一日游”政策均告失敗,但一些地方調(diào)高公積金貸款比率,增加剛需購買力的嘗試已經(jīng)取得了一些見效?!皹I(yè)界最關(guān)心限購什么時候能放,但短期不可能,所以會關(guān)注地方政府還會做出什么程度的試探,中央政府在什么程度默許,一點(diǎn)點(diǎn)小默許就足夠刺激市場了?!?/p>

        投資者對樓市最大的憂慮仍是調(diào)控?,F(xiàn)在擺在桌面上的后招是房產(chǎn)稅。但有關(guān)房產(chǎn)稅的風(fēng)吹草動在資本市場產(chǎn)生立竿見影的反應(yīng),對房產(chǎn)市場的影響目前來看并不顯著。宏觀經(jīng)濟(jì)面不樂觀則是樓市更大的擔(dān)憂。

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