黎廣

從接到征收通知書(shū)，到被低價(jià)估評(píng)，再到突然撤銷(xiāo)房屋登記、而后被拆遷。短短三個(gè)多月，劉建日的兩棟總面積達(dá)58426.11平方米的商場(chǎng)就這樣“消失”了

蘇南不得已在幾周前搬遷了辦公室，盡管新辦公室很簡(jiǎn)陋，辦公桌上只有一臺(tái)沒(méi)有連上主機(jī)的顯示器。他把和大同市市長(zhǎng)耿彥波的合影掛在了墻上。

可惜合影沒(méi)有給他帶來(lái)好運(yùn)。

7月21日，大同清遠(yuǎn)街的東方廣場(chǎng)和東方購(gòu)物中心被拆了，那是他曾經(jīng)的辦公室所在地。

拆除這兩座建筑物的消息來(lái)得很突然。4月10日蘇南接到征收通知，告知他要在一個(gè)月以內(nèi)搬空所屬房屋，此后兩個(gè)商場(chǎng)被圍閉了3個(gè)月。再后來(lái)，拆遷隊(duì)就來(lái)了。

對(duì)蘇南來(lái)說(shuō)，這一切來(lái)得太忽然，而且是在賠償條件還沒(méi)有“談妥”的前提下。

盡管?chē)?guó)務(wù)院對(duì)于強(qiáng)拆的做法三令五申禁止，但并不意味著強(qiáng)拆很快消失。

東方廣場(chǎng)

1996年初，大同市云崗實(shí)業(yè)總公司決定在大同打造兩棟大型的購(gòu)物中心，名為東方廣場(chǎng)。

東方廣場(chǎng)選址坐落在大西街(現(xiàn)更名為清遠(yuǎn)街)，毗鄰始建于遼金時(shí)期的華嚴(yán)寺，香火極旺；另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是云崗實(shí)業(yè)。這是大同首屈一指的民營(yíng)企業(yè)，多次獲得大同市政府部門(mén)褒獎(jiǎng)，實(shí)力雄厚。

當(dāng)東方廣場(chǎng)的新建計(jì)劃落實(shí)以后，投資人雷中天找到了云崗實(shí)業(yè)總公司的總經(jīng)理蘇南，他希望能在東方廣場(chǎng)里買(mǎi)一塊商鋪。

當(dāng)時(shí)大西街的商鋪地塊價(jià)格已經(jīng)達(dá)到3萬(wàn)元／平方米，新建的購(gòu)物廣場(chǎng)，價(jià)格在此之上。雷中天的設(shè)想是，在購(gòu)物廣場(chǎng)里買(mǎi)個(gè)大點(diǎn)的門(mén)面，然后整體出租，雖說(shuō)投入高，但回報(bào)也大。

東拼西湊，雷中天和親戚一共買(mǎi)下了501平方米商鋪。價(jià)格為3萬(wàn)元／平方米，使用期限40年。

1999年?yáng)|方廣場(chǎng)落成，云崗實(shí)業(yè)法人劉建日很快為東方廣場(chǎng)辦理了《國(guó)有土地使用證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》。交錢(qián)后，雷中天也順利地辦下了《房屋產(chǎn)權(quán)證》，成為東方廣場(chǎng)里為數(shù)不多的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人之一，同樣買(mǎi)下廣場(chǎng)獨(dú)立商鋪的還有蘇南。

2001年，雷中天和肯德基簽下協(xié)議，以每年180萬(wàn)的租金，租給肯德基十年(2011年末轉(zhuǎn)租某皮具品牌)；此外，還參與肯德基的銷(xiāo)售分紅：“算下來(lái)每年可以獲得220萬(wàn)元左右的收入?！崩字刑煺f(shuō)，“實(shí)際上租給肯德基的價(jià)格并不理想，但考慮到知名品牌的入駐，會(huì)帶動(dòng)客流，也會(huì)令周邊的地價(jià)增值?！?/p>

對(duì)于蘇南和雷中天來(lái)說(shuō)，這樣的光景讓他們的日子過(guò)得很舒坦，不管是現(xiàn)在還是未來(lái)。

但2012年4月8日，雷中天收到了一份《征收通知書(shū)》(編號(hào)：20120)，通知書(shū)稱，“根據(jù)《大同市人民政府關(guān)于明代西城墻修復(fù)及周邊環(huán)境綜合整治工程房屋征收的通告》精神”，雷中天所在的建筑物在本次征收范圍之內(nèi)，“請(qǐng)你商場(chǎng)于一個(gè)月之內(nèi)(即日起算起)搬空上述范圍內(nèi)所屬房屋，并到我部辦理相關(guān)手續(xù)?！甭淇钍谴笸谐菂^(qū)房屋征收與補(bǔ)償總指揮部。

補(bǔ)償迷局

雖然在云崗實(shí)業(yè)任總經(jīng)理，蘇南個(gè)人在東方廣場(chǎng)也有鋪面。他告訴雷中天：“劉建日名下的兩棟購(gòu)物中心都收到了《征收通知書(shū)》”。

兩人希望劉建日能有辦法。劉建日的籍貫是內(nèi)蒙古自治區(qū)豐鎮(zhèn)市，1982年開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，是大同市東方廣場(chǎng)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)，也是大同市第十二屆人大代表。

“劉建日是當(dāng)?shù)赜忻钠髽I(yè)家，廣場(chǎng)應(yīng)該不會(huì)有什么厄運(yùn)。”起初，雷中天和蘇南都有這種想法。

但收到通知后不久，東方廣場(chǎng)的主干道就被封了?！罢齻€(gè)月，顧客都無(wú)法進(jìn)入我們的商場(chǎng)。”東方廣場(chǎng)的另一名業(yè)主黃飛飛說(shuō)。

蘇南開(kāi)始意識(shí)到《征收通知書(shū)》所說(shuō)的內(nèi)容并非兒戲?！巴ㄖ獣?shū)說(shuō)一個(gè)月之內(nèi)要搬空，當(dāng)時(shí)雖然沒(méi)有強(qiáng)制我們搬，但從封路這一點(diǎn)上來(lái)看，政府是要?jiǎng)诱娓竦牧恕！?/p>

這種擔(dān)憂并非沒(méi)有道理。4月20日，蘇南收到了《關(guān)于征收東方廣場(chǎng)的評(píng)審意見(jiàn)》(同財(cái)評(píng)[20121349號(hào)])(以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)”)的紅頭文件，紅字寫(xiě)的是“大同市財(cái)政投資評(píng)審中心文件”?！耙庖?jiàn)”中寫(xiě)道，“根據(jù)大同市政府辦公會(huì)議精神，補(bǔ)償按重置價(jià)減折舊計(jì)算(即上一年重新建造與應(yīng)計(jì)算的房屋相同結(jié)構(gòu)、相同建筑標(biāo)準(zhǔn)、相同質(zhì)量的房屋所需要的價(jià)格減去折舊，也就是按照建筑成本減去折舊率)。房屋補(bǔ)償價(jià)為3088.96萬(wàn)元，退還土地出讓金196.06萬(wàn)元，兩項(xiàng)合計(jì)3285.02萬(wàn)元?！?/p>

對(duì)于這棟總建筑面積為49531.77平方米的購(gòu)物廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，以均價(jià)663.2元／平方米的價(jià)格征收，蘇南無(wú)法接受。

蘇南找出了兩年前山西真誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司曾對(duì)東方廣場(chǎng)和東方購(gòu)物中心兩處房產(chǎn)進(jìn)行的估價(jià)報(bào)告。在這家獨(dú)立第三方資產(chǎn)評(píng)估公司所做的《山西真誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司關(guān)于劉建日先生委估東方廣場(chǎng)房產(chǎn)的估價(jià)咨詢報(bào)告書(shū)》(晉真誠(chéng)咨[2010]0002號(hào))中顯示，劉建日的東方廣場(chǎng)在2010年已經(jīng)有10.02億的資產(chǎn)規(guī)模，而東方購(gòu)物中心的資產(chǎn)也達(dá)到了2.001億元人民幣。

“他們直接把這棟樓當(dāng)做廢樓來(lái)補(bǔ)償，哪有這樣的道理，現(xiàn)在要把兩棟樓里的廢建材賣(mài)了，都有500萬(wàn)，憑什么最后只給我補(bǔ)3000萬(wàn)?！?/p>

蘇南要求大同市財(cái)政投資評(píng)審中心進(jìn)行復(fù)核，并提供了山西省真誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司的評(píng)估報(bào)告。

5月23日，上述中心就復(fù)核評(píng)審東方廣場(chǎng)及東方購(gòu)物中心的結(jié)果書(shū)面答復(fù)劉建日。文中表示，該中心是大同市人民政府財(cái)政部門(mén)下設(shè)的財(cái)政投資評(píng)審職能部門(mén)，評(píng)審程序合法“所以您質(zhì)疑我中心的評(píng)審資格及評(píng)審程序是沒(méi)有道理的!”該答復(fù)在最后寫(xiě)道，“所以我中心對(duì)東方廣場(chǎng)、東方購(gòu)物中心按照重置價(jià)減折舊評(píng)審并非有法不依，違法行政?！?/p>

拆遷

6月1日，蘇南突然一口氣收到了18份大同市房產(chǎn)管理局下發(fā)的《關(guān)于撤銷(xiāo)房屋登記的決定》(以下簡(jiǎn)稱決定書(shū))。

決定書(shū)中表示，大同市云崗實(shí)業(yè)總公司在申報(bào)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)沒(méi)有提供《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、房屋竣工驗(yàn)收資料，違反了《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第三十一條，建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬管理辦法》第十六條的規(guī)定，決定撤銷(xiāo)2002年2月，由大同市房產(chǎn)管理局下發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證。

接到?jīng)Q定書(shū)，蘇南和劉建日都蒙了。自己的房屋“兩證齊全”，為何突然變成了違規(guī)建筑?

蘇南向《中國(guó)新聞周刊》回憶，1996年1月10日，劉建日從大同市規(guī)劃管理處辦理了《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》(編號(hào)1996規(guī)選字第001號(hào))書(shū)中介紹，在大西街北側(cè)將建造建筑面積3萬(wàn)平方米的東方廣場(chǎng)，并指出“領(lǐng)取此證件后(即選址意見(jiàn)書(shū))，盡快辦理各項(xiàng)前期工作，待辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后再開(kāi)工建設(shè)?！?/p>

同年11月14日，劉建日以大同市云崗實(shí)業(yè)總公司法人的身份，與大同市土地管理局簽訂了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，合同簽訂地塊面積為6348.4平方米，出讓金額為7701680元。

1997年6月26日，劉建日為這一地塊順利辦理了《國(guó)有土地使用證》(同國(guó)用(1997)字第61140202051980號(hào))，使用期限為40年。

1997年11月11日，劉建日按大同市規(guī)劃管理處的要求辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(編號(hào)1997-JG089)后，開(kāi)工建設(shè)東方廣場(chǎng)。

2002年3月，廣場(chǎng)建成后，劉建日順利獲得由大同市房產(chǎn)管理局東方廣場(chǎng)各層的房屋產(chǎn)權(quán)證。

至此，劉建日的東方廣場(chǎng)的存在有了相應(yīng)的法律依據(jù)。但就該決定書(shū)顯示，劉建日的《房屋產(chǎn)權(quán)證》屬于違法所得。

決定書(shū)寫(xiě)到“如對(duì)本決定不服，可以自接到本行政決定書(shū)之日起60日內(nèi)依法申請(qǐng)行政復(fù)議或在三個(gè)月內(nèi)向人民法院提起訴訟”。

7月31日，大同市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理中心主任高潮向《中國(guó)新聞周刊》表示，“90年代末期辦理房產(chǎn)手續(xù)時(shí)，政府也是宜粗不宜細(xì)。現(xiàn)在市政府對(duì)東方廣場(chǎng)的拆遷也很重視，所以我們必須要把這個(gè)事辦下來(lái)?！?/p>

可經(jīng)過(guò)劉建日授權(quán)，蘇南在6月中旬委托律師試圖申請(qǐng)行政復(fù)議和起訴，但房產(chǎn)管理局和當(dāng)?shù)胤ㄔ憾家圆唤邮芘c拆遷相關(guān)的案子為由，拒絕了他們的要求。

蘇南開(kāi)始向法律專家尋求幫助。由中國(guó)政法大學(xué)教授江平、應(yīng)松年、馬懷德等人組成的專家組向他提供了一份專家意見(jiàn)書(shū)，意見(jiàn)書(shū)認(rèn)為，大同市政府發(fā)布的《大同市人民政府關(guān)于明代西城墻修復(fù)及周邊環(huán)境綜合整治工程房屋征收的通告》由于未將補(bǔ)償方案予以公示、未征求意見(jiàn)、未組織聽(tīng)證會(huì)而嚴(yán)重違反法定程序。

馬懷德表示，大同房產(chǎn)管理局所出示的決定書(shū)適用法律依據(jù)錯(cuò)誤，屬于違法的行政行為?！兑庖?jiàn)書(shū)》中解釋道，“《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第70條規(guī)定，本法自2008年1月1日起施行。《中國(guó)人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》同時(shí)廢止?！倍冻鞘蟹课輽?quán)屬管理辦法》也在同年的7月1日廢止。

更重要的是，“大同市人民政府采用‘重置價(jià)減折舊法而不采用‘市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估明顯違法?！边@一點(diǎn)導(dǎo)致價(jià)值12億的東方廣場(chǎng)最終評(píng)估價(jià)為3000余萬(wàn)。

“盡管廢止了，但登記是在1996年，也就是在適用法律有效期之內(nèi)辦理的手續(xù)?！?月31日，高潮在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)回應(yīng)說(shuō)。

名城復(fù)興工程

事情并未結(jié)束，7月21日，拆遷隊(duì)來(lái)了。在要求雷中天店面的人將店鋪里的財(cái)物轉(zhuǎn)移后，機(jī)器的轟鳴聲開(kāi)始回蕩在大同的古城墻邊，東方廣場(chǎng)在視野里逐漸消失。

東方廣場(chǎng)的遭遇并非孤立事件，在大同，許多拆遷源自政府力推的另一項(xiàng)宏大工程。

2011年10月，大同市政府提出實(shí)施明代西城墻修復(fù)及周邊環(huán)境綜合整治工程，工程的征收范圍東至城墻內(nèi)側(cè)向東延伸約50米左右(以朝陽(yáng)寺前街、圓通寺街、青龍閣街等自然街向南北延伸至城墻)；西至魏都大道(原新建路)；南至西南城墻交匯處；北至西北城墻交匯處。

此舉意味著要修復(fù)古城墻，并將古城內(nèi)大型的現(xiàn)代建筑拆除，以保持古建風(fēng)格統(tǒng)一。東方廣場(chǎng)正是由于緊挨著城墻才被列為拆遷對(duì)象。

“全市舊城恢復(fù)，不能等它(東方廣場(chǎng))啊，而且這也是要為了迎接明年的國(guó)際太陽(yáng)能會(huì)議”大同市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理中心主任高潮說(shuō)。

“現(xiàn)在的核心問(wèn)題是，建筑物都已經(jīng)拆了，所以和這個(gè)手續(xù)(決定書(shū)中所指的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、房屋竣工驗(yàn)收資料)的關(guān)系已經(jīng)不大了，所以質(zhì)疑歸質(zhì)疑，加上補(bǔ)償沒(méi)兌現(xiàn)，這個(gè)事還有商量的空間，而且政府能撤銷(xiāo)就能恢復(fù)，其他的東西還可以補(bǔ)嘛!”

大同市政府法制辦主任劉永和對(duì)此不愿多談，他向《中國(guó)新聞周刊》訴苦說(shuō)：“征地，補(bǔ)償和強(qiáng)拆的決定都是市里定的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)我們，我們也不知道這樣是否合理，是否違法，所以現(xiàn)在的事，我們管不了，都要聽(tīng)市里的。”

蘇南現(xiàn)在很希望市里能聽(tīng)聽(tīng)他們的訴求，他認(rèn)為，在新城建造的機(jī)器轟鳴中，他們的聲音被淹沒(méi)了。