對于樓市來說，2011年是實實在在的“政策年”，在嚴(yán)苛的調(diào)控下，住宅市場逐漸走向平靜，而商業(yè)地產(chǎn)卻迎未了前所未有的輝煌，尤其是沉寂十年之久的福州市場卯足了沖勁。

然而，這股勢頭會在2012年延續(xù)嗎?有業(yè)內(nèi)人士表示，短期內(nèi)迅速膨脹的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，項目扎堆，同質(zhì)化嚴(yán)重，投資風(fēng)險明顯增加。盡管投資者受限于住宅市場，與商業(yè)地產(chǎn)相比，住宅市場更具有客觀的剛性需求和穩(wěn)定的投資回報。在充滿不確定的2012年，商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場都存在哪些值得期待的投資機(jī)會呢?

穿“束身衣”的住宅市場

為了抑制商品房價過快上漲，國家密集出臺一系列調(diào)控政策，最厲害的當(dāng)屬“限購令”和信貸緊縮。在這兩貼“猛藥”下，成交量明顯減少，市場慢慢降溫。

有的投資者判斷住宅的投資價值已經(jīng)開始萎縮，繼而轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)等其它市場，但部分謹(jǐn)慎的投資者還是愿意留下來，已成功投資多處房產(chǎn)的汪先生就是其中一位。他認(rèn)為，大多數(shù)是資金有限且對商業(yè)地產(chǎn)不熟悉的會選擇在住宅市場繼續(xù)“作戰(zhàn)”，畢竟居住需求是不可替代的，而商業(yè)地產(chǎn)投資又相當(dāng)復(fù)雜，因此，穩(wěn)中求勝是關(guān)鍵。

在福州，這種心態(tài)使得不少投資者把目光投向不限購區(qū)域。有業(yè)內(nèi)人士表示，不限購區(qū)域都位于福州郊縣，投資門檻相對低，加上大福州的交通建設(shè)，這些原本遠(yuǎn)離市區(qū)的地方未來兩三年內(nèi)都將納入繞城環(huán)線內(nèi)，而且大量剛性需求也涌入這里，所以投資者對不限購區(qū)域充滿信心。

就在剛結(jié)束不久的2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，2012年樓市的基調(diào)已塵埃落定，調(diào)控政策堅決不動搖。也就是說，“限購令”在2012年延續(xù)的可能性很大。

盡管如此，住宅市場的投資機(jī)會仍然存在。福州麥田房產(chǎn)代理公司業(yè)務(wù)總監(jiān)吳祖懷告訴記者，從區(qū)域上看，最保值增值的還是在市中心，漲跌都不會像新區(qū)那么快；從產(chǎn)品方面看，稀缺的學(xué)區(qū)房、位于江濱、地鐵站附近價值高的品質(zhì)房、價格下行明顯的商品房都受到投資者們的青睞。

商業(yè)地產(chǎn)：避險還是投機(jī)?

由于住宅市場調(diào)控的擠壓效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)的抗風(fēng)險效應(yīng)以及造富效應(yīng)，讓諸路兵馬投人搏殺，尤其是城市綜合體、寫字樓陷入瘋狂的火熱中。

福州商業(yè)地產(chǎn)的突飛猛進(jìn)也令人瞠目結(jié)舌，自去年以來，不少城市綜合體拔地而起，不乏國內(nèi)一線品牌開發(fā)商的身影，形成多個商圈縱橫交錯，特別是5A甲級純寫字樓的亮相，著實讓人們感受到福州商業(yè)地產(chǎn)的崛起。

福建地產(chǎn)專家江映輝表示，首先，在國內(nèi)消費高速增長的背景下，超市、百貨等消費形態(tài)已經(jīng)滿足不了消費者需求，消費形態(tài)需要創(chuàng)新，城市綜合體應(yīng)運(yùn)而生，尤其像福州商業(yè)地產(chǎn)長年滯后，傳統(tǒng)的五四路商務(wù)區(qū)和東街口商業(yè)街已經(jīng)完全不符合省會城市的身份；其次，住宅市場調(diào)控導(dǎo)致一些住宅開發(fā)商陷入資金鏈緊張的窘境，由于商業(yè)地產(chǎn)不在調(diào)控范圍，許多企業(yè)被動轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。第三，各路資本都撲向商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)然其中有相當(dāng)部分的人是投機(jī)心態(tài)，他們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅地產(chǎn)開發(fā)一樣容易復(fù)制。

目前，有業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)表示擔(dān)憂，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不是建好賣出去就完事的，后期的運(yùn)營管理才是核心競爭力，而當(dāng)前大多數(shù)開發(fā)商不具備開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)基礎(chǔ)，因而運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)成功少、失敗多。

“但如果從供求關(guān)系上來看，目前說泡沫還為時過早?！苯齿x表示，目前總體上還不存在大量商業(yè)地產(chǎn)供過于求的情況，如萬達(dá)進(jìn)駐福州以來，所產(chǎn)生的消費效應(yīng)是有目共睹的，所以現(xiàn)在不是泡沫，而是結(jié)構(gòu)問題。

但在世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松看來，商業(yè)地產(chǎn)是專業(yè)性極強(qiáng)的業(yè)態(tài)，其運(yùn)營成敗與規(guī)劃、管理、定位和服務(wù)等諸多軟性實力密切相關(guān)，決不能像住宅一樣大干快上。

住宅與商業(yè)之爭

相對住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)打著受政策調(diào)控影響較小，不限購、不限貸的旗號迅速在全國市場上火熱起來，相比商業(yè)地產(chǎn)，住宅市場險象環(huán)生，撥云見日。

然而，商業(yè)地產(chǎn)的熱潮會持續(xù)多久?在投資者陸續(xù)殺人的同時，泡沫也在慢慢變大，投資風(fēng)險也日益增強(qiáng)，反倒是住宅市場存在大量的剛性需求，房價也在調(diào)控下逐漸理性，或許出手機(jī)會就在未來。

吳祖懷認(rèn)為，事實上，投資商業(yè)和住宅的客戶不會有太多的重疊，因為商業(yè)地產(chǎn)投資者通常是有經(jīng)驗、有興趣的，買住宅則是有需求的，即便2012年住宅成交量會放大，這也不意味著商業(yè)地產(chǎn)的會縮小。

盡管住宅與商業(yè)地產(chǎn)在使用功能上并無替代性，但二者投資屬性卻有一定的可替代性?，F(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)體量約為住宅的八分之一，若住宅需求中被抑制的投資需求資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)量價表現(xiàn)將明顯優(yōu)于受政策調(diào)控的住宅市場。

在2011年國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，商業(yè)地產(chǎn)的確是一枝獨秀。北京、上海、廣州等一線城市以及二、三線城市的大體量商業(yè)地產(chǎn)項目，其整體出售價格和租金回報率呈現(xiàn)明顯攀升。有專家提醒投資者，商業(yè)地產(chǎn)持有成本高，不會輕易產(chǎn)生泡沫，但如果商業(yè)環(huán)境惡化，無法獲得合理的投資回報，其泡沫破裂所產(chǎn)生的負(fù)面影響比住宅大很多。