2010年12月中旬，全國普遍進入寒冬，全球經(jīng)濟也低迷如這氣候：華爾街金融危機陰霾不散、歐債危機持續(xù)惡化，即便被視作全球經(jīng)濟新增長極的中國，也因樓市調(diào)控和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整而陷入困境。

2012年12月12日至14日，中央經(jīng)濟工作會議在北京召開，氣氛嚴峻的市場—時熱鬧許多。有觀察認為，往年的中央經(jīng)濟工作會議一般安排在12月初，此次卻推遲至12月中旬，正印證了當下中國經(jīng)濟的復(fù)雜性。樓市調(diào)控的方向，正是這復(fù)雜性的最突出表現(xiàn)之一。

“松綁”猜測

中國人民銀行2011年11月30日晚間宣布，從12月5日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行三年來首次下調(diào)存款準備金率。據(jù)估算，此舉將使銀行解凍近4000億資金。在存款準備金率下調(diào)以后，北京等地的房貸市場也出現(xiàn)了輕微的變化，部分銀行的貸款利率由原先的普遍上浮10％回歸至基準利率，甚至是9折優(yōu)惠。

雖然，此次存款準備金下調(diào)的背景是11月CPI下降及借貸市場對資金的渴望，并非針對房地產(chǎn)行業(yè)?！暗莿e忘了，地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，它的資金流動密切相關(guān)。”中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生表示，此次下調(diào)準所釋放的流動性，并不一定流到政府希望它去的地方，即實體經(jīng)濟；反而有可能流向房地產(chǎn)，所以這次貨幣政策的微調(diào)，對于房地產(chǎn)行業(yè)有重要意義。

與此同時，不少地方紛紛出臺相應(yīng)政策以緩解房地產(chǎn)過度下行的風險。

北京出臺該市享受優(yōu)惠政策的普通商品住房新標準，標準重新訂立后受優(yōu)惠面擴大；杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)提出開發(fā)區(qū)財政安排企業(yè)員工安居補助專項資金1億元，用于建立租房補助和購房補助機制；重慶重提購房退稅，強調(diào)對首次置業(yè)補貼。而今年早些時候，廣東佛山和四川成都曾出臺過放寬限購的措施，盡管這種曲線救市的政策最終在社會輿論和中央政府的壓力下取消，卻表明在財政收入減少的壓力下，地方正以此試探中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的決心。

市場論與調(diào)控論之爭

諸多細微變化，讓房地產(chǎn)調(diào)控放忪的猜測甚囂塵上。

業(yè)內(nèi)人士林祥認為，房價下降，打擊的不只是開發(fā)商，這將影響到與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，所以房價并不存在太大的下降空間，政府也不愿意把房地產(chǎn)壓垮。有人預(yù)測，明年雖然中央政府不可能一刀切取消限購令，但會允許地方政府根據(jù)自身條件對限購令進行微調(diào)。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場低迷導(dǎo)致地價低迷，地方政府財政吃緊，中央或?qū)?zhí)行限購長期化政策，地方政府卻有可能會實行定量寬松措施，這將意味著地方政府調(diào)控有可能放松。還有看法認為，由于全球經(jīng)濟的不景氣，特別是歐債危機的持續(xù)發(fā)酵，中國需要保持一定的經(jīng)濟增速避免社會動蕩，房地產(chǎn)調(diào)控的放松不可避免。

猜測或許各有緣由，但房地產(chǎn)市場在調(diào)控中“越調(diào)越漲”的印象，給這些猜測增加了可信度。

自2005年以來，我國先后出臺一系列政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控：國八條(2005年)、國六條(2006年)、國十一條與新國十條(2010年)、新國八條(2011年)……這些調(diào)控政策時嚴厲時寬松，甚至還出現(xiàn)過實質(zhì)意義上的搖擺性變動，在這樣的調(diào)控環(huán)境下，房價頂著調(diào)控逆勢上漲，以至于出現(xiàn)了“房價調(diào)控不下來”的社會心理。

融匯地產(chǎn)陳先生認為，關(guān)于房地產(chǎn)市場的爭論，一直存有兩種觀點。一種是“市場論”，主張把房地產(chǎn)完全交給市場，讓市場來自由調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格，反對政府過多地干預(yù)和調(diào)控；另一種是“調(diào)控論”，認為房地產(chǎn)市場不能自由放縱，應(yīng)該以市場為基點、民生為導(dǎo)向，對房地產(chǎn)市場進行政策性調(diào)控。

2008年之前，“市場論”一直占據(jù)著主導(dǎo)地位，一些看似有理其實“空調(diào)”的政策甚至遭到了市場人士的恥笑；但自2008年房價連續(xù)暴漲后，“調(diào)控房價”的聲音不斷在民間抬頭，并最終成為高層決策者的共識。認真分析持有這兩種不同論調(diào)的人群可以明顯發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)市場人士多持“市場論”，而普通民眾對“調(diào)控論”的支持意愿更高。

“合理回歸”，一錘定音

如果說中央經(jīng)濟工作會議之前，市場對房地產(chǎn)調(diào)控的方向還有幻想的話——類似于2008年華爾街金融危機引發(fā)的“政策松動”，那么中央經(jīng)濟工作會議召開之后，這個幻想徹底破滅。

會議提出涉及房地產(chǎn)業(yè)的政策方針涉及三個方面：一是進一步推進房產(chǎn)稅改革試點；二是抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運營、管理工作；三是堅持房地產(chǎn)調(diào)腔政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展。

一方面，去年和今年大規(guī)模建設(shè)的保障房，明年將逐步投入使用，保障房建設(shè)的成果將很快體現(xiàn)，對現(xiàn)有商品房一家獨大的住宅市場格局也許造成巨大沖擊；另一方面，進—步推進房產(chǎn)稅改革試點，將為短期行政干預(yù)措施的退出做準備一這可能意味著地方財政將從土地財政轉(zhuǎn)向房產(chǎn)財政，這也是為建立房價的調(diào)控長效機制一錘定音。

而從房價調(diào)控目標上看，去年4月“國十條”提出的“遏制部分城市房價過快上漲”，到今年1月出臺的新“國八條”強調(diào)“鞏固和擴大調(diào)控成果”，再到中央經(jīng)濟工作會議指出的“促進房價合理回歸”，這一系列措辭的變化可以清晰看出決策層的思路變化，“房價不漲即是跌”的觀點被拋棄，住宅的居住用途和民生屬性被充分發(fā)掘。

中央經(jīng)濟工作經(jīng)濟會議的定調(diào)、高層領(lǐng)導(dǎo)人針對房地產(chǎn)調(diào)控的密集表態(tài)，前所未有地統(tǒng)一了調(diào)控地產(chǎn)的預(yù)期，在宏觀政策的基調(diào)上讓房地產(chǎn)“死心”，沒有市場人士再說“空調(diào)”，也沒有投資者再懷疑調(diào)控的誠意。

從“調(diào)結(jié)構(gòu)”的高度理解房地產(chǎn)調(diào)控

從某種意義上說，房地產(chǎn)調(diào)控將成為中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的先期標志。

擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)是中央宏觀經(jīng)濟政策一貫的重點。房地產(chǎn)調(diào)控由“遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”向“促進房價合理回歸，為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)服務(wù)”轉(zhuǎn)變，正是由“被動”向“主動”轉(zhuǎn)變。

過去，房價過高、上張過快，房地產(chǎn)市場的劇烈變化威脅了我國的經(jīng)濟安全和社會和諧穩(wěn)定，政府不得不出臺政策進行調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控是“被動”行為。如今，中央政府認為，加強房地產(chǎn)調(diào)控，使房價與居民的支付能力相適應(yīng)，有利于擴大內(nèi)需，順應(yīng)了經(jīng)濟發(fā)展，明確促進房價合理回歸，主動進行房地產(chǎn)調(diào)控，是在為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的大局服務(wù)。

在這樣的背景下，有評論指出，目前整個房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)，并不完全是限購令造成的，而是由房地產(chǎn)市場先前的非理性增長所致，開發(fā)商、地方政府應(yīng)當與中央達成共識：一個溫和的市場對所有人都有好處。近期高層頻繁針對房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)就可以理解為在這關(guān)鍵時刻釋放的明確信號。

展望未來，房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒃谳^長時間內(nèi)繼續(xù)面臨嚴厲的調(diào)控政策環(huán)境，但經(jīng)濟穩(wěn)步增長、城市化進程不斷推進在較長時間內(nèi)仍將是住房需求較高的重要支撐力量。熬過這個難熬的地產(chǎn)之冬，把房地產(chǎn)市場給平穩(wěn)下來，這不僅是一種經(jīng)濟，更是一種政治——想明白了這一層，才是一個合格的有遠見的地產(chǎn)商以及地產(chǎn)投資者。