【摘 要】近年來，我國房地產(chǎn)發(fā)展迅速，逐漸形成了購房的熱潮。而中國房地產(chǎn)市場(chǎng)驟冷驟熱，銷售量的起伏亦很大。房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量的變化有肯定是有規(guī)律的。因?yàn)椋孔右彩且环N商品，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)也有一般商品市場(chǎng)所具有的基本特點(diǎn)。其特殊性是房地產(chǎn)商品無明顯的經(jīng)濟(jì)壽命，價(jià)值含量大，房地產(chǎn)商品價(jià)值的形成和實(shí)現(xiàn)是逐步的多次性的，呈不斷升值的趨勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 銷售量 影響因素 多元回歸 對(duì)策

本文將在經(jīng)濟(jì)理論的基礎(chǔ)上，通過房地產(chǎn)投資額、開發(fā)商個(gè)數(shù)、消費(fèi)人群、城市化率、居民消費(fèi)水平、GDP的增長(zhǎng)率、貸款利率、房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)、竣工商品房數(shù)量、房地產(chǎn)價(jià)格、居民收入水平等因素，建立多元回歸模型，就這些因素對(duì)房地產(chǎn)銷售量的影響程度作出判斷，并對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展及國家的宏觀調(diào)控提出相關(guān)對(duì)策。

一 引言

近年來，房地產(chǎn)儼然成為眼下的大熱門。一面是一路飆升的房?jī)r(jià)，一面是政府宏觀調(diào)控抑制房?jī)r(jià)的政策，再加之炒房者高漲的熱情與普通購房者有限的購買力的矛盾，所有的一切使得房地產(chǎn)市場(chǎng)撲朔迷離，房地產(chǎn)銷售量也是忽上忽下，似乎無章可循，讓人是霧里看花。

學(xué)術(shù)界也發(fā)現(xiàn)了這一現(xiàn)象，國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的研究日益活躍。林斗明認(rèn)為，居民收入水平提高，GDP的穩(wěn)定增長(zhǎng)，物價(jià)水平穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)銷售量的增加，相反則會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。孫麗波、屠梅曾在其論文中強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等所包含的新需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要影響。

本文由經(jīng)濟(jì)理論出發(fā)，房地產(chǎn)銷售量會(huì)受到房地產(chǎn)價(jià)格、居民收入水平、房地產(chǎn)投資額、開發(fā)商個(gè)數(shù)、消費(fèi)人群、城市化率、居民消費(fèi)水平、GDP的增長(zhǎng)率、貸款利率、房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)、竣工商品房數(shù)量等多種因素的影響，那么究竟這些因素是否會(huì)影響商品房的銷售量，其影響程度又如何呢？本文以計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法為主要研究手段，針對(duì)以上因素進(jìn)行簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)建模，并通過實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。根據(jù)所得數(shù)據(jù)分析的結(jié)果進(jìn)行相關(guān)對(duì)策的探析。

二 文獻(xiàn)綜述

1.影響房地產(chǎn)銷售的不良因素

筆者通過分析杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，銷售量的變動(dòng)與以下主要的影響因素有關(guān)。

第一，房?jī)r(jià)“高門檻”與收入“矮瘦子”。房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買者大致可分為兩類，一類是真實(shí)消費(fèi)者，另一類是想通過買房來投資的投機(jī)者。他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與價(jià)格預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)的影響是最大、最直接的。影響他們購買房子的重要因素是什么呢？毫無疑問，房子的價(jià)格是消費(fèi)者或投資者購買房子要考慮的首要因素。只有當(dāng)房?jī)r(jià)水平在居民家庭平均收入的3～6倍范圍內(nèi)時(shí)，推行住房商品化方有成效，住房買方市場(chǎng)才能形成。但我國的住宅售價(jià)一直高達(dá)一般家庭收入的10～12倍，有的甚至高達(dá)20～30倍。

第二，消費(fèi)者的預(yù)期收入。所謂“預(yù)期”是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)者為追求個(gè)人利益最大化，對(duì)與當(dāng)期決策有關(guān)的經(jīng)濟(jì)變量（如價(jià)格、收入、利率、利潤等）在未來的變動(dòng)方向和變動(dòng)幅度進(jìn)行的預(yù)測(cè)。這兩者的不匹配性直接影響消費(fèi)者的市場(chǎng)準(zhǔn)入。購房者的價(jià)格預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量的影響是非常明顯的。于是，過多的貨幣資本在虛擬高回報(bào)率的刺激下，投入有限的土地買賣中，增加現(xiàn)期房地產(chǎn)的購買與囤積，以便在價(jià)格高時(shí)拋出，結(jié)果房地產(chǎn)需求增加，而需求增加造成了市場(chǎng)繁榮，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，從而引起了進(jìn)一步漲價(jià)的預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。

第三，營銷行為不規(guī)范，買賣欺作現(xiàn)象屢見不鮮。拖延工程進(jìn)度，不按合同規(guī)定時(shí)間竣工，“半層樓房”隨處可見。房產(chǎn)位置廣告宣傳與顧客玩花頭。銷售合同“一邊倒”，所謂“一邊倒”合同，是指只規(guī)定買者的義務(wù)，而忽視賣方應(yīng)盡責(zé)任，不體現(xiàn)公平原則的合同?！耙贿叺埂爆F(xiàn)象主要有買方一旦不按規(guī)定繳納房款，每天收取滯納金，不能越“ 雷池” 半步，對(duì)于房產(chǎn)商不按規(guī)定時(shí)間竣工，提供劣質(zhì)房屋，房屋保修、保養(yǎng)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任卻一字不提。這種“ 一邊倒”合同客觀上已使明智的消費(fèi)者“ 望房卻步”。

2.影響因素選取

第一，選取的原則。是科學(xué)性原則：所有的因素選擇都建立在科學(xué)理論的基礎(chǔ)上，如價(jià)格影響需求，因此將房地產(chǎn)價(jià)格列入考慮范圍，同時(shí)，所有的因素與房地產(chǎn)市場(chǎng)存在直接或間接的聯(lián)系。二是實(shí)際性原則：所有的因素選擇必須在考慮數(shù)據(jù)可收集的基礎(chǔ)上，對(duì)于一些相對(duì)抽象的數(shù)據(jù)要易于量化。對(duì)于存在明顯誤差的數(shù)據(jù)要予以修正或剔除，使數(shù)據(jù)與實(shí)際盡可能的相符。

第二，選取的方法。主要有上網(wǎng)收集、問卷調(diào)查、統(tǒng)計(jì)年鑒、數(shù)據(jù)篩選等方法。選取的因素為：房地產(chǎn)投資額x1；開發(fā)商個(gè)數(shù)x2；人口中15到64歲的比例x3；城市化率x4；居民消費(fèi)水平x5；GDP的增長(zhǎng)率x6；貸款利率x7；房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)x8；竣工商品房數(shù)量x9；房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)x10；居民收入水平x11；

數(shù)據(jù)來源《2005年～2010年中國統(tǒng)計(jì)年鑒》

三 實(shí)證分析

1.建模分析

根據(jù)以上的分析，本文擬建以下的多元回歸模型：

Y=b0+b1x1+b2x2+b3x3+b4x4+b5x5+b6x6+b7x7+b8x8+b9x9+b10x10+b11x11+a

其中b0是截距項(xiàng)，b1-11是回歸系數(shù)，x1-11分別代表各個(gè)不同的自變量，a代表隨機(jī)誤差項(xiàng)。

整理后的數(shù)據(jù)見表1所示：

通過利用Eviews軟件，用最小二乘法進(jìn)行回歸分析及統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，針對(duì)其中有自相關(guān)和異方差影響的方程進(jìn)行修正后再來估計(jì)參數(shù)，最終得出計(jì)量方程模型。用最小二乘法求回歸方程，Eviews計(jì)算結(jié)果見表2。

初步的分析結(jié)果表明：系數(shù)上很多+變量的符號(hào)與預(yù)期不符，可能存在多重共線性；在標(biāo)準(zhǔn)差上x3，x6，x7，x10這些變量的標(biāo)準(zhǔn)差都異常的大；在t檢驗(yàn)上多數(shù)都無法通過t檢驗(yàn)；在R2上，接近于1，說明擬合優(yōu)度比較好；從整體上看，方程可能存在某些問題，需要進(jìn)一步的優(yōu)化，下面我們將進(jìn)行一些具體化的分析檢驗(yàn)。

2.模型的檢驗(yàn)

第一，參數(shù)顯著性檢驗(yàn)。取α=0.1，N=13，k=11，查表得：臨界值t0.05（2）=2.92。因?yàn)閰?shù)的t檢驗(yàn)值，x1滿足︱T︱﹥t 0.025（12）=2.179，表明X1都與y存在顯著的線性關(guān)系，而其他變量都未滿足t檢驗(yàn)，說明此時(shí)與y尚不存在顯著線性關(guān)系。

第二，方程顯著性檢驗(yàn)。對(duì)于給定的顯著性水平F0.05=242。本案例中，方程的F檢驗(yàn)值為F=197.441131765< F0.05=242，所以不能拒絕原假設(shè)，表明解釋變量總體對(duì)Y的影響不是很顯著。

第三，擬合優(yōu)度檢驗(yàn)。本案例中，R2=0.999539775469 ，表明樣本回歸直線的解釋能力為99%，在房地產(chǎn)銷售量中，由解釋變量X1、X2、X3，X4，X5，X6，X7，X8，X9，X10，X11解釋的部分占了99%，也就是說，影響房地產(chǎn)銷售量因素的 99%可由樣本回歸直線做出解釋，模型的擬合優(yōu)度很高。

由圖1可以明顯地看出整個(gè)模型的擬合效果很好。

四 結(jié)論

上述分析表明，就這些因素對(duì)房地產(chǎn)銷售量的影響程度作出判斷，對(duì)政府宏觀調(diào)控而言，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，大力加快社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)步伐，保持且穩(wěn)定增大GDP增長(zhǎng)率。與此同時(shí)，要加強(qiáng)區(qū)域建設(shè)，提高居民收入水平，縮小城鄉(xiāng)收入差距等；而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，要擴(kuò)大銷售，就要加強(qiáng)施工管理，降低工程成本，降低房屋的銷售價(jià)格，增強(qiáng)其輔助設(shè)施建設(shè)，提高房屋質(zhì)量。只有這樣才能以最少的投入獲取最大的收益。

綜上所述，目前我國房產(chǎn)業(yè)中仍然存在許多不良因素，作為政府，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，保持穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，提高居民平均收入，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)與區(qū)域發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)收入差距，以期達(dá)到共同富裕。作為房產(chǎn)商，必須認(rèn)真分析，找出原因并適時(shí)對(duì)癥下藥，努力治理自身存在的問題與弊病。只有如此，才能在激烈的房產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

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