首先，我們要區(qū)分一個(gè)概念：房子，究竟是商品還是投資品？

顯然，今天城市的住房市場已經(jīng)是投資品市場。在商品市場里，供需關(guān)系與價(jià)格是相互決定的，價(jià)格上漲，需求就會(huì)減少，價(jià)格下跌，需求就會(huì)增加；而在投資品市場里，收益和風(fēng)險(xiǎn)是定價(jià)的根本，在有收益的預(yù)期里，價(jià)格就會(huì)上漲，只有當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)到來時(shí)，價(jià)格才會(huì)下跌。

進(jìn)一步分析，我們真正難以區(qū)分的是，購房者究竟是投資者還是投機(jī)者？

有人說投資是購買了房子然后等著獲取租金，而投機(jī)是購買了房子等著房子升值。在房價(jià)不斷上漲的時(shí)間里，兩者之間的區(qū)別并不重要。目前的中國房地產(chǎn)市場如同一個(gè)巨大的淘金市場，無論哪個(gè)角色，政府、開發(fā)商還是炒房客，都想從房地產(chǎn)獲得利益，而這場偉大的運(yùn)動(dòng)從一開始就帶有極大的投機(jī)性，甚至最后僅僅保留了投機(jī)。

市場狂熱時(shí)，大多數(shù)投資者所遵循的邏輯已經(jīng)很難闡明，真正能夠解釋人們投資、投機(jī)心理的也許只有“博傻理論”了：人們之所以愿意花高價(jià)購買，是因?yàn)樗麄冾A(yù)期有一個(gè)更大的“傻瓜”，會(huì)花更高價(jià)把房子買走?！安┥道碚摗彼沂镜木褪峭稒C(jī)行為背后的動(dòng)機(jī)，而這種投機(jī)行為的關(guān)鍵是判斷“有沒有比自己更大的傻瓜”，只要自己不是最大的傻瓜，那么自己就是贏家，假如沒有下一個(gè)愿意出更高價(jià)格的“下家”，那么你自己就成了最大的傻瓜。

典型的投機(jī)狂潮往往都起源于一個(gè)令人信服的增長故事和對現(xiàn)實(shí)的盲目自信。人們普遍有一種賭博的傾向，因?yàn)槿藗冊诓淮_定情況下做出決策時(shí)，其行為常受到其他投資者的影響，或模仿他人決策，或過度依賴輿論，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為“羊群效應(yīng)”，而每次泡沫破裂后，他們也將成為最大的犧牲者。

如果我們的房地產(chǎn)市場完全是靠投機(jī)需求支撐的話，這樣的市場本身就是有問題的，在這樣一個(gè)充滿著投機(jī)的市場，房地產(chǎn)的價(jià)格很容易偏離正常軌道。通過出租房產(chǎn)獲得的回報(bào)無法彌補(bǔ)投資成本，投資者只能寄希望于買賣價(jià)差和短期炒作來保護(hù)自己的資產(chǎn)，這就促使投資者尋機(jī)將房產(chǎn)出售變現(xiàn)，從而擴(kuò)大投機(jī)者的隊(duì)伍，推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，最終必然是走向破滅。

每一次泡沫盡管不同，但大致都會(huì)經(jīng)歷這樣的過程。

泡沫上升階段：市場上人氣聚集，價(jià)格開始上升，于是有更多人購買；人們信心增強(qiáng)，預(yù)期價(jià)格更高，出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況；價(jià)格進(jìn)一步推高，從眾行為使得泡沫加速膨脹，最終泡沫過度膨脹；人們信心開始動(dòng)搖，達(dá)到臨界點(diǎn)，某一事件引發(fā)泡沫破裂……

泡沫破滅階段：從眾行為導(dǎo)致市場上出現(xiàn)恐慌性拋售浪潮，價(jià)格急劇下降；泡沫開始收縮，市場上信心不足，預(yù)期價(jià)格更低；于是出現(xiàn)更多賣出者，市場上供大于求，信心進(jìn)一步崩潰，價(jià)格非理性下降……

泡沫恢復(fù)階段：價(jià)格逐漸穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)形勢回升，儲(chǔ)蓄慢慢增加；價(jià)格逐漸回升，市場上出現(xiàn)投機(jī)者，漸漸地市場上人氣聚集……

親身經(jīng)歷過泡沫的人都會(huì)有這樣的體會(huì)，就好比過山車，先是上揚(yáng)，一段時(shí)間后開始下降。英格蘭曾經(jīng)最成功的銀行家奧弗斯通勛爵用最簡潔的語言形容了投機(jī)過程：靜止，增長，信心，興旺，激奮，發(fā)展過快，震蕩，壓力，停滯，再次進(jìn)入靜止而告終……

在這場買房運(yùn)動(dòng)中，我們看到了這樣一幅奇怪的場景：真正需要房子的人買不起房子，而買得起房子的人，他自己不缺房子住，卻在不斷地買房子。甚至連大學(xué)生也不住公寓了，他們開始在父母的幫助下貸款買房，因?yàn)樵谒麄兛磥恚瑢W(xué)費(fèi)和開支完全可以通過所購買住房的升值來解決。

任由這樣的情形發(fā)展下去，必然帶來房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，事實(shí)上，這也符合《道德經(jīng)》中的人道規(guī)律：“天之道，損有馀而益不足。人之道則不然，損不足而奉有馀。”萬物遵循的自然法則是取余補(bǔ)虧，然而人道是損不足補(bǔ)給有余。如果不能人為干涉，最終的結(jié)果一定是，窮者愈窮，富者愈富，劫貧濟(jì)富。

（摘自浙江大學(xué)《中國房地產(chǎn)到底該怎么辦》 著者：常青）