合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力，是指合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同成立后，按當(dāng)事人的意思表示發(fā)生相應(yīng)的法律效果的情況。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同生效，應(yīng)滿足合同生效的一般條件，即行為人應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力，行為人意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律或者社會(huì)公共利益，合同形式亦不違背法律規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力，是審理合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同必須首要解決的問(wèn)題。但我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的具體規(guī)定不具體、不明確。筆者認(rèn)為，在法律、法規(guī)對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同沒(méi)有作出具體、明確規(guī)定時(shí)，確認(rèn)其效力應(yīng)當(dāng)以《民法通則》、《合同法》規(guī)定的合同生效、合同無(wú)效的條件及其立法精神為指導(dǎo)，從合同當(dāng)事人的意思表示及訂立的目的出發(fā)，準(zhǔn)確地確定合同的性質(zhì)。在認(rèn)定合同的效力問(wèn)題上，要增強(qiáng)合同意識(shí)，貫徹合同自由和當(dāng)事人意思自治原則，不要將可以認(rèn)定為有效的合同認(rèn)定為無(wú)效，或者將可以繼續(xù)履行的合同隨意解除或撤銷(xiāo)，并在不違反法律、行政法規(guī)的前提下，對(duì)合同成立但未生效或效力待定的合同，盡可能賦予生效條件，促成當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)合同目的。同時(shí)，要注意不同時(shí)期成立的合同，應(yīng)當(dāng)適用不同的法律，把握好從寬、從嚴(yán)的時(shí)間界線，對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》施行前簽訂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，可以本著從寬的原則認(rèn)定合同的效力；對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》施行后簽訂的合同，應(yīng)本著從嚴(yán)原則認(rèn)定其效力。在司法實(shí)踐中，確認(rèn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力，主要對(duì)合同主體、合同內(nèi)容進(jìn)行審查。

審查合同主體是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格

法律對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體有著嚴(yán)格的限制條件，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)具備兩個(gè)條件：首先，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十九條、第三十條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政管理部門(mén)辦理備案登記，方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。參與合作建房的當(dāng)事人必須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，且應(yīng)在規(guī)定的資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其所簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同才具備生效的條件。

此外，審查合同的主體資格時(shí)，還應(yīng)把握簽訂合同的時(shí)間界線，對(duì)于《城市房地產(chǎn)管理法》施行前簽訂的合作建房合同，應(yīng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，可認(rèn)定合同主體具備了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，其簽訂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同可認(rèn)定有效。對(duì)于1995年1 月1日《城市房地產(chǎn)管理法》施行后簽訂的合同，合同主體資質(zhì)問(wèn)題

沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，實(shí)踐中裁判尺度也不盡一致。直至2005年8月1日最高人民法院在《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》中對(duì)此問(wèn)題明確規(guī)定：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但在起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

審查合同的內(nèi)容是否違反法律、行政法現(xiàn)的強(qiáng)制性規(guī)定

合同是否有效，其核心是合同的內(nèi)容是否合法，是否違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。審查合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的內(nèi)容是否違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，關(guān)鍵在于審查合同用地的取得是否違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行，這是進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的前提。在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，如果合作的一方當(dāng)事人沒(méi)有依法取得國(guó)有土地使用權(quán)，便以該幅土地的使用權(quán)作為投資與他人簽訂合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，其簽訂的合同也就會(huì)因?yàn)闆](méi)有合法的基礎(chǔ)而被認(rèn)定為無(wú)效。

在審查合作雙方是否依法取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)掌握簽訂合同的時(shí)間界線，對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》施行前簽訂的合同，可依照最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第二十條、第二十一條的規(guī)定，確認(rèn)合同的效力?！督獯稹返诙畻l規(guī)定，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方，在《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合同有效?！督獯稹返诙粭l規(guī)定，在《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》施行后，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的，應(yīng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。在《城市房地產(chǎn)管理法》施行后簽訂的合同，對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，主要審查取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方是否符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，按出讓合同的約定支付了全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證。對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)審查取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方是否依照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)同意，并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。

（作者單位： 北京威科亞太信息技術(shù)有限公司）