“買賣不破租賃”對(duì)物權(quán)優(yōu)先效力的沖擊

當(dāng)物權(quán)與債權(quán)同時(shí)并存，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力，但是物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)也存在著法定例外，最為典型的便是租賃權(quán)物權(quán)化的“買賣不破租賃”。我國(guó)《合同法》第229條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”這一規(guī)定使租賃權(quán)具有了對(duì)抗第三人的特性，后發(fā)生的物權(quán)不能優(yōu)先于先設(shè)立的租賃權(quán)。但是，依據(jù)有關(guān)規(guī)定及法理原則，所謂買賣不破租賃或物權(quán)不破租賃，是有條件限制的：其一，此項(xiàng)規(guī)則中的租賃物，限于不動(dòng)產(chǎn)或系依法設(shè)有登記制度的某些特定動(dòng)產(chǎn)，而非指任何租賃物；其二，租賃關(guān)系須成立于所有權(quán)變動(dòng)或定限物權(quán)設(shè)立之前，否則無此規(guī)則之適用；其三，租賃合同須依法辦理登記備案手續(xù)，亦即有了公示表征，因而成了“物權(quán)化”了的租賃權(quán)。由此可見，若想具有優(yōu)先效力，除應(yīng)具備物權(quán)的特性外還應(yīng)獲得公示的表征，足以見其物權(quán)化的程度。

這種具有物權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)打破了傳統(tǒng)“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的理論。有人說這并非是債權(quán)的優(yōu)先，而是由租賃合同設(shè)定的一種物權(quán)即承租人對(duì)租賃物的使用權(quán)，當(dāng)然具有物權(quán)的效力，然而我國(guó)物權(quán)法堅(jiān)持物權(quán)法定原則，第5條明確規(guī)定“物權(quán)的種類和內(nèi)容，有法律規(guī)定”，而法律并未規(guī)定這種物權(quán)，所以不能改變其債權(quán)的性質(zhì)，況且這種權(quán)利須出租人的配合才能實(shí)現(xiàn)。但是它經(jīng)過公示具有對(duì)抗第三人的效力是毋庸置疑的，法律賦予這種債權(quán)以物權(quán)效力無疑是對(duì)物權(quán)效力理論的沖擊。

善意取得制度對(duì)追及效力的否認(rèn)

所謂善意取得是指無權(quán)處分人將不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的善意受讓之占有者，取得該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》第106條對(duì)此作了專門的規(guī)定。但是根據(jù)所有權(quán)的追及效力，第三人侵害其所有權(quán)的，所有權(quán)人有權(quán)追及至物之所在行使其所有權(quán)，善意取得制度阻斷了這種物權(quán)的效力，所有權(quán)人不但無法行使自己的權(quán)利，其所有權(quán)也為消滅，只能請(qǐng)求物權(quán)處分人損害賠償。

善意取得制度使物權(quán)的追及效力受到限制，這就是說，物權(quán)的追及力應(yīng)當(dāng)是相對(duì)的而不是絕對(duì)的。善意取得制度的設(shè)計(jì)，法律依據(jù)乃系法律為交易安全所與占有之公信力。物權(quán)效力要想發(fā)揮作用須以物權(quán)的公示公信為依托，而無權(quán)處分人占有動(dòng)產(chǎn)或取得不動(dòng)產(chǎn)登記使真正的所有人失去了其物權(quán)的公示公信了，善意第三人無從了解權(quán)利的真歸屬者，在自由的交易中強(qiáng)加第三人尊重所有權(quán)這種義務(wù)也使非常不合理的，相對(duì)于所有權(quán)人，善意第三人的利益更應(yīng)受到保護(hù)，因?yàn)槠漭^第三人更容易控制風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，而且缺乏公示性的物權(quán)不發(fā)生物權(quán)的效力也有其合理的依據(jù)，法律為了維護(hù)交易安全限制了物權(quán)突破相對(duì)關(guān)系而對(duì)抗第三人的效力。

所有權(quán)的限制對(duì)物上請(qǐng)求權(quán)的影響

所有權(quán)限制是要求所有人在一定程度上容忍對(duì)其權(quán)利的妨礙，即加強(qiáng)了所有權(quán)人的社會(huì)義務(wù)。所有權(quán)的限制包括公法上的限制和私法上的限制，公法上的限制是基于對(duì)社會(huì)公共利益的考慮，例如征收、征用；私法上的限制主要是權(quán)利不得濫用原則、誠(chéng)實(shí)信用原則，而更多的是規(guī)定在所謂的相鄰關(guān)系中。

例如《物權(quán)法》第88條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造，修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤艿缺仨毨孟噜復(fù)恋?，建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利?！庇纱丝梢?，權(quán)利人不但要提供便利，而且要容忍相鄰人的合理利用，而不得請(qǐng)求相鄰人除去在其物上建造的設(shè)施，物上請(qǐng)求權(quán)受到限制。

債權(quán)的物權(quán)化

物權(quán)和債權(quán)的區(qū)分支撐了傳統(tǒng)民法物權(quán)體系得建立，然而債權(quán)與物權(quán)的區(qū)分理論受到了挑戰(zhàn)，債權(quán)與物權(quán)的區(qū)分逐漸模糊，債權(quán)向物權(quán)滲透，物權(quán)向債權(quán)滲透，出現(xiàn)了物權(quán)債權(quán)化，債權(quán)物權(quán)化。通過一定的公示程序，債權(quán)可以轉(zhuǎn)化為物權(quán)，如日本民法上，經(jīng)過登記的債權(quán)便可對(duì)抗第三人，因而具有物權(quán)的效力。

根據(jù)債權(quán)的內(nèi)容，債權(quán)人僅得請(qǐng)求相對(duì)人履行義務(wù)實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)，其效力所及僅限于特定的債務(wù)人。然而今年來，第三人侵害債權(quán)制度的建立，權(quán)利不可侵性已逐漸成為權(quán)利的共性，債權(quán)人也有可請(qǐng)求第三人排除妨礙之勢(shì)。根據(jù)債權(quán)平等，同一標(biāo)的物上可以并存兩個(gè)或兩個(gè)以上的債權(quán)，互不影響，例如“一物二賣”，兩個(gè)買受人均可請(qǐng)求履行，但是這樣對(duì)保護(hù)債權(quán)人非常不利，因?yàn)楹贤炗喌闹饕康氖鞘购贤耆男卸⒎沁`約后的賠償，雖然債務(wù)人可在衡量利弊之后任意決定履行或違約，但為盡可能保證債務(wù)的履行，法律通過登記制度讓這一合同具有外在表象性，使第三人知曉從而強(qiáng)加于其不得侵害債權(quán)的義務(wù)，否則即構(gòu)成惡意侵權(quán)，這樣通過公示的債權(quán)便具有了可識(shí)別性，法律也就賦予其一些物權(quán)的效力。債權(quán)的物權(quán)化使債權(quán)和物權(quán)的區(qū)分模糊化，債權(quán)具有了物權(quán)的性質(zhì)發(fā)揮了物權(quán)的效力，這在一定程度上減弱了物權(quán)獨(dú)特的效力。

上述四個(gè)方面僅是物權(quán)效力受到限制的幾個(gè)表現(xiàn)，還有其他許多方面的表現(xiàn)，例如：《物權(quán)法》第20條“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！绷硗夥蛇€基于政策，社會(huì)公益的考慮賦予其他一些債權(quán)優(yōu)先效力，在現(xiàn)代的物權(quán)法制度中物權(quán)效力的限制愈來愈明顯的表現(xiàn)出來。

（作者單位：中國(guó)政法大學(xué)）