春節(jié)，本該放下心事、喜慶開心地度過。但對于和中國房地產(chǎn)業(yè)沾邊的業(yè)內(nèi)人士來說，這個春節(jié)卻怎么也快樂放松不起來。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭，甚至在微博中以“這個春節(jié)，背脊發(fā)冷”來形容他此刻的心情。

2011年在一片狼來了的喊聲中，開發(fā)商們還能沒事偷著樂。龍年還能笑出來嗎?高存量下的續(xù)跌、節(jié)開支下的裁員、大魚吃小魚的洗牌；疑云重重、復(fù)雜多變的房產(chǎn)稅、限購貨幣等政策性因素，都讓大伙樂不起來，憂心忡忡。

“龍年”三大關(guān)鍵詞

關(guān)鍵詞一：續(xù)跌

從環(huán)比下降到同比下降，今年1月，國內(nèi)百個重點(diǎn)城市已有22個城市住宅價格同比去年1月下跌，這些城市房價回到一年前正“從夢想走進(jìn)現(xiàn)實(shí)”。日前，中國指數(shù)研究院發(fā)布今年1月百城住宅價格指數(shù)報(bào)告顯示，百個城市住宅價格持續(xù)環(huán)比下跌，是連續(xù)第5個月環(huán)比下跌，而以北京、上海、南京等十大城市住宅均價則出現(xiàn)首次同比下跌。

其中有22個城市房價甚至跌回一年以前。

2012年1月，百城住宅價格同比2011年1月上漲1.71％，漲幅較上月縮小1.16個百分點(diǎn)，是自2011年8月以來的最低漲幅。其中，3個城市同比漲幅介于10％-13％之間，75個城市同比漲幅在10％以內(nèi)。

1月有22個城市住宅價格同比下跌，下跌城市個數(shù)比上月增加兩個。其中，蕪湖下跌5.68％；寧波、重慶(主城區(qū))、無錫等16個城市跌幅介于1％-5％之間，另外5個城市跌幅在1％以內(nèi)。

今年1月，以北京、上海、杭州、天津等為代表的十大城市平均價格下跌0.62％，是自2010年6月以來首次同比下跌。本月，同比下跌的城市數(shù)量已達(dá)到6個，較上月增加1個。

有專家表示，伴隨著大多數(shù)城市住宅成交量的萎縮，房價持續(xù)環(huán)比下跌的勢頭開始清晰，一些城市房價則從環(huán)比下跌步向同比下跌，意味著這些城市房價跌回去年同期水平，這種價格調(diào)整之勢或?qū)⒊掷m(xù)擴(kuò)大。

摩根大通1月30日報(bào)告預(yù)測，一線城市跌幅或可達(dá)20％。對此財(cái)經(jīng)評論家葉檀卻不認(rèn)同，指出房價跌20％后果會很可怕。

作為國內(nèi)最大的一手房代理商之一，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松對于今年樓市的判斷，與萬科總裁郁亮高度重合。陳勁松認(rèn)為，從“應(yīng)對大于預(yù)測”的原則出發(fā)，在大量庫存面前開發(fā)商降價促銷成為主流，全年房價下跌是大概率事件；房地產(chǎn)行業(yè)將回歸正常，房屋租金回報(bào)率正常化、房企快速周轉(zhuǎn)、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理化，都是趨勢。

關(guān)鍵詞二：裁員

“裁員是個負(fù)面消息，作為公司，肯定不愿意承認(rèn)。據(jù)我所知，裁員已是業(yè)內(nèi)的普遍情況，當(dāng)然也是一種正常現(xiàn)象，因?yàn)槟昴┍旧砭褪枪菊{(diào)整人員的時節(jié)，再加上整個行業(yè)處于低谷期。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)資深分析師薛建雄表示，對于企業(yè)而言，裁員是降低成本最直接、最有效的辦法。

楊紅旭認(rèn)為，裁員的規(guī)模將超過2008年?！?008年底很多企業(yè)都有裁員計(jì)劃，當(dāng)時說2009年要裁員了甚至規(guī)模比較大，但2009年春天開始樓市又回暖了。但這次情況不一樣，2012年春天包括上半年，樓市不會大規(guī)模反彈和回暖，這也意味著2012年很多企業(yè)將按照目前的規(guī)劃和計(jì)劃裁員，否則企業(yè)經(jīng)營會遇到一些問題?！?/p>

財(cái)經(jīng)評論員陳真誠則向記者打了個比方?！翱腿藖砹?，請保姆很必要，但客人走了之后，保姆還有存在的必要性么?”他認(rèn)為，這波裁員潮才剛剛開始，如果政策持續(xù)，會進(jìn)入一個高峰期，最后會歸于正常，這是一個周期。

據(jù)青島業(yè)內(nèi)知情人士表示，青島部分房地產(chǎn)企業(yè)也在醞釀減少公司人數(shù)。但采用的方式不大可能是一次性裁減到位，而是根據(jù)企業(yè)狀態(tài)和市場形勢，分階段進(jìn)行人員上的調(diào)整，留下精干骨干力量，為房地產(chǎn)市場可能的回暖打好人事基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞三：洗牌

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會經(jīng)營管理專業(yè)委員會和蘭德咨詢(中國)有限公司聯(lián)合發(fā)布的《201 1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理藍(lán)皮書》顯示，截至2010年底，全國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)66290家，連續(xù)兩年呈現(xiàn)減少趨勢(2008年、2009年分別有87881家和80407家)，“洗牌”已經(jīng)開始，預(yù)計(jì)到2015年，將有30％的房企被洗牌出局。

楊紅旭也認(rèn)為，裁員只能減少支出，盡量保命，很多企業(yè)如果裁員后還保不住命，就只能轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或被并購，從而退出這個行業(yè)。“相對而言，資金比較充裕的房企如果能夠熬過冬天，只要市場需求的規(guī)模不變，這些企業(yè)就會獲得大發(fā)展”。

記者了解到，為了熬過冬天，一些大型房企特別制定了過冬策略。比如，恒大地產(chǎn)就堅(jiān)持快速開發(fā)、快速銷售、低價跑量的民生戰(zhàn)略；而萬科則以“現(xiàn)金為王、積極賣樓、謹(jǐn)慎拿地、精細(xì)管理、鍛煉身體”為過冬策略；富力則以防守者的角色謀求生存，在土地市場上更謹(jǐn)慎、在工程建設(shè)的進(jìn)度上有所調(diào)整。

“龍年”三大疑云

疑云一：推廣房產(chǎn)稅?

“房地產(chǎn)板塊雖然處于近年的估值底部，但去年的跌幅基本與大盤相當(dāng)，短期內(nèi)出現(xiàn)階段性行情的概率不大。房地產(chǎn)板塊目前還有不少利空壓制，例如，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市如果全面鋪開，對于房地產(chǎn)板塊的影響是非常大的?！北本┠郴鸸痉治鰡T對記者說。

財(cái)政部財(cái)科所所長賈康認(rèn)為，今年房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作應(yīng)當(dāng)繼續(xù)推進(jìn)，至于納入哪些城市目前還很難確定，廣州、南京等大城市以及一些中西部的二、三線城市都有可能跟進(jìn)實(shí)施房產(chǎn)稅。SOH0中國董事長潘石屹認(rèn)為，今年北京等城市可能推出房產(chǎn)稅，這將使原來閑置的房屋迅速進(jìn)入市場，增加樓市供給，緩解供需矛盾。

還有分析人士認(rèn)為，盡管試點(diǎn)范圍今年可能擴(kuò)大，但全面實(shí)施房產(chǎn)稅的時機(jī)未必成熟。例如，城鎮(zhèn)住房個人信息系統(tǒng)尚不完善，房產(chǎn)稅的具體征收形式仍未完全明朗。

疑云二：放松限購?

去年實(shí)施住宅限購的城市數(shù)量進(jìn)一步增加，今年的限購政策為業(yè)界普遍關(guān)注。一些分析人士認(rèn)為，作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要組成部分，今年限購政策在全國范圍內(nèi)不會取消，但不排除部分城市的政策細(xì)節(jié)有所變動。

住建部表示，目前正在努力建設(shè)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)，今年6月末前將實(shí)現(xiàn)40個主要城市的聯(lián)網(wǎng)。未來還將進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。全國城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)再加上銀行、財(cái)政、稅務(wù)、公安系統(tǒng)的信息，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法。

住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，今年房地產(chǎn)調(diào)控將不會放松，最多是做一些補(bǔ)充和微調(diào)?！澳壳叭绻砰_限購，勢必造成房價的報(bào)復(fù)性反彈，這將導(dǎo)致先前的調(diào)控成果和經(jīng)濟(jì)成本付之東流。”

1月31日，國務(wù)院第六次全體會議上，溫家寶總理指出，

“要鞏固房地產(chǎn)市場的調(diào)控成果”，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會秘書長楊樂渝表示，這意味著以限購為特點(diǎn)的抑制性政策依然是2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主旋律，普遍取消或放松限購政策估計(jì)不會到來。

疑云三：貨幣寬緊?

1月30日，央行發(fā)布《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，似乎已暗示了今年房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面將依舊緊繃。從報(bào)告公布的數(shù)據(jù)看，2011年房地產(chǎn)新增貸款出現(xiàn)大幅縮減，其中超過一半的貸款投向保障房建設(shè)。有專家預(yù)計(jì)，在調(diào)控力度不減的大背景下，貸款難度的加大，促使房企融資成本增加，個人購房貸款成本上升，2012年房企的融資困局仍然難有突破。

“杠桿率達(dá)到歷史最低，代表了房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力驟升。”北京中原市場研究總監(jiān)張大偉在分析央行報(bào)告時表示，雖然去年底存款準(zhǔn)備金率首次下調(diào)，增加了40004L元的市場流動性，但是對房地產(chǎn)市場來說，資金壓力依然比較大，開發(fā)商特別是中小開發(fā)商的資金壓力前所未有。

但也有樂觀的估計(jì)，長城證券認(rèn)為，今年房地產(chǎn)行業(yè)的最大亮點(diǎn)在于貨幣政策的預(yù)調(diào)、微調(diào)。今年二季度以后，隨著貨幣供應(yīng)條件改善，房貸的緊張程度有所緩和，首套房貸款利率和首付比例將有所下降。

中國社會科學(xué)院副院長李揚(yáng)認(rèn)為，在當(dāng)前物價上漲壓力趨緩的條件下，“保增長”應(yīng)當(dāng)成為更重要的目標(biāo)。如果外匯儲備增長的勢頭得到遏制，央行可能繼續(xù)下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率。