房地產(chǎn)調(diào)整是—個長周期事件。至少3年時問。在貨幣政策緊縮的情況下，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商缺乏資金時，只有通過降價來回籠資金。

中國房地產(chǎn)市場的泡沫正在破裂，而這是幾乎不可能扭轉(zhuǎn)的趨勢。2011年，國內(nèi)房價的平均跌幅已接近25％。這不是國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，是經(jīng)過從地產(chǎn)中介手上獲得一手資料后分析得出的結(jié)論。這是房價下跌的第一浪，也是跌得最急的一浪。

2012年將進入房價下跌的第二浪。從現(xiàn)在算起，對很多地產(chǎn)商而言，未來6個月會過得很困難。此前，在2011年的上半年，地產(chǎn)開發(fā)商將任何與他們做生意的企業(yè)，比如物流、建筑公司等，都變成了地產(chǎn)商的融資平臺。這使得地產(chǎn)商在銷售不好、銀行信貸緊張的情況下維持經(jīng)營?，F(xiàn)在，能夠借錢給地產(chǎn)商的相關(guān)行業(yè)已經(jīng)借完了。因此，政府說調(diào)控不手軟，在2012年上半年信貸依然緊張的情況下，還不起錢的地產(chǎn)開發(fā)商將會增加，而結(jié)果可能是國有化，即虧損或破產(chǎn)的地產(chǎn)商會被國有企業(yè)接手。畢竟，多數(shù)國企“不差錢”。

但與2011年的急跌相比，2012年的總體跌勢要緩和一些。因為當(dāng)房價下跌20％-30％后，急需買房的和一些投資客會進場，交易量就會上升，于是房價走勢會出現(xiàn)反復(fù)。

房地產(chǎn)調(diào)整是一個長周期事件，至少3年時間。在貨幣政策緊縮的情況下，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商缺乏資金時，只有通過降價來回籠資金。降價會呈現(xiàn)一浪接一浪的方式。每次降下來，大家都以為是底部了，人們就去抄底，此時地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流就轉(zhuǎn)起來了。于是有一段時間就不用再降價。等這一部分人買完以后，開發(fā)商又缺錢時，則再啟動降價，因為下一波買房的是收入更低、儲蓄更少的人了。

長期來看，很多地產(chǎn)開發(fā)商撐不下去。銷售量下降，說明以現(xiàn)在這個價位，房子不好賣。而目前正在建設(shè)中的房產(chǎn)建筑面積為46億平方米，其中住宅面積占33億平方米。如此龐大的超額庫存量，讓房產(chǎn)價格上漲的預(yù)期幾乎不可能實現(xiàn)。

房地產(chǎn)最敏感的是貨幣周期，當(dāng)貨幣政策沒有明顯放松時，房價還會持續(xù)下跌。房租回報率一直那么低，說明大家對房價有升值的預(yù)期，期待通過房價上升來獲利，而不是靠收房租賺錢。但貨幣政策收緊，這種預(yù)期就得不到滿足。

目前的貨幣政策應(yīng)該還要維持兩年或更長一段時間。盡管國內(nèi)通脹形勢短線有放緩的趨勢，但控制通脹依然是一個長期的任務(wù)。較長時間以來，房地產(chǎn)被視為抗通脹的保值投資品，導(dǎo)致房地產(chǎn)備受追捧。因此，2012年貨幣政策應(yīng)當(dāng)依然繼續(xù)收緊，以壓抑通脹的預(yù)期，打擊房地產(chǎn)泡沫。不過，央行會通過下調(diào)存款準(zhǔn)備金率來對沖熱錢外流——導(dǎo)致熱錢外流的原因主要是美元上漲和國內(nèi)房價下跌。

房價下跌的第三浪將在2014年結(jié)束。屆時，相比2011年初，房價平均下跌了50％。其中，北京、上海等千萬人口的大都市，可能房價還會堅挺些，但二三線城市的房價會跌得更多些。

房地產(chǎn)市場調(diào)整是中國經(jīng)濟重新找回平衡的必要前提。在房價下跌的過程中，財富將從政府向居民轉(zhuǎn)移，為未來十年實現(xiàn)內(nèi)需拉動的增長打下基礎(chǔ)。

(作者為玫瑰石顧問公司董事)