對于產(chǎn)品開發(fā)中，項目因前期對市場或客戶定位的偏離，造成區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴重、產(chǎn)品類型單一的問題，可通過對競爭、銷售、客戶、企業(yè)幾層面的分析來確定項目的物業(yè)選型，從而形成差異化競爭。

有人說，產(chǎn)品咨詢就是銜接開發(fā)商項目前期定位及設計院產(chǎn)品設計的專業(yè)紐帶，可見其重要性不容小覷。

其實，產(chǎn)品咨詢不僅是從整體規(guī)劃到產(chǎn)品營造的建議，而且是和市場定位以及開發(fā)時序緊密結(jié)合的一部分。產(chǎn)品設計和生活需求息息相關，但是產(chǎn)品咨詢不僅僅為此，同時也從銷售角度實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化，尋求感性和理性的平衡點。產(chǎn)品咨詢應站在開發(fā)商的角度提供專業(yè)建議。其核心問題在于為開發(fā)商減少風險，擴大利潤前提下的銷售“賣點”營造以及提供整體開發(fā)建議。

產(chǎn)品咨詢=市場定位+整體規(guī)劃+產(chǎn)品營造+開發(fā)時序

開發(fā)商在前期決策階段會遇到許多問題，而產(chǎn)品咨詢報告則涵蓋了房產(chǎn)開發(fā)設計的全過程，房地產(chǎn)開發(fā)設計“六病灶”系列就將從產(chǎn)品咨詢的角度出發(fā)，以實戰(zhàn)項目舉例，對房產(chǎn)開發(fā)設計中各環(huán)節(jié)，如整體定位、設計方案、開發(fā)時序等環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的一些問題逐一梳理、歸納和總結(jié)。

整體定位問題

項目檔次偏低，定位不明；

物業(yè)選型判斷失誤，同質(zhì)化競爭嚴重等。

設計方案問題

物業(yè)組合方案無法實現(xiàn)利潤最大化目標；

規(guī)劃布局無法體現(xiàn)項目的賣點；

前期戶型設計與市場的偏離等。

開發(fā)時序問題

開發(fā)分期策略無法實現(xiàn)土地價值最大化等。

病灶一：項目前期對市場或客戶定位的偏離，區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴重，產(chǎn)品類型單一。

針對以上病灶，可從以下四方面去考慮，從而形成差異化競爭格局，促進項目銷售。

物業(yè)形態(tài)篩選模型

病例診斷

浙江某項目原方案的定位為以“高層+傳統(tǒng)多層”的復合型居住社區(qū)。

其定位依據(jù)是周邊樓盤多選擇此類產(chǎn)品，因此認為該物業(yè)組合風險會相對較小，同時區(qū)域客戶對其接受度也會較高。但原方案并沒有考慮市場稀缺產(chǎn)品及不同客戶群對產(chǎn)品的偏好，因此造成區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴重。

對癥下藥

根據(jù)建筑規(guī)劃的相關限制條件進行首輪物業(yè)篩選，可得出參與項目篩選的物業(yè)類型。

而后結(jié)合針對此病灶的解決方案，可通過對競爭、銷售、客戶、企業(yè)幾層面的分析來確定項目的物業(yè)選型，從而形成差異化競爭格局。

首先進行的是物業(yè)形態(tài)初選。根據(jù)本項目物業(yè)的經(jīng)濟指標，項目的建筑限低限制了物業(yè)形態(tài)的層數(shù)，因此，3層及以下的物業(yè)類型，包括獨棟、類獨棟別墅及聯(lián)排別墅需舍棄，而3層以上的物業(yè)形態(tài)，包括高層公寓(14-25F)、疊拼別墅(4F)、傳統(tǒng)住宅(6-7F)及多層洋房(5-6F)，可備選進行物業(yè)形態(tài)篩選。

通過從競爭、銷售、客戶、企業(yè)等層面的分析得出，公寓類產(chǎn)品中，(小)高層公寓去化速度快、資金回籠快、客戶接受度高，但其未來競爭也會相對激烈；多層洋房的溢價能力較強、去化速度較快、產(chǎn)品形象佳、客戶接受度較高，能產(chǎn)生差異化競爭；傳統(tǒng)多層產(chǎn)品雖去化速度較快，但溢價能力一般、客戶接受度一般，且未來競爭激烈。疊拼別墅溢價能力強，客戶接受度高，稀缺化競爭，產(chǎn)品形象佳，通過增加疊拼別墅來打造項目自身亮點并提高企業(yè)形象。

因此，綜上可確定該項目的最佳物業(yè)選型為小高層+花園洋房+疊拼別墅。