2012年4月份至今，因地方政府頻繁微調(diào)、首套房貸款逐漸放松等因素共同發(fā)揮作用，重點(diǎn)城市去年以來(lái)積壓下來(lái)的購(gòu)房需求開(kāi)始集中釋放，市場(chǎng)交易量此后步入回升通道。

從土地的成交樓板價(jià)來(lái)看，2012年全年的最低點(diǎn)有可能是在一季度。但對(duì)房企而言，拿地要考慮的不僅僅是土地價(jià)格，還有調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)走勢(shì)及資金流等多種因素。而且，拿地成本到底有沒(méi)有下降？對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地的底價(jià)樓板價(jià)較成交樓板價(jià)更能直觀地解答這一提問(wèn)。

2012年拿地成本有實(shí)質(zhì)下跌，10月后底價(jià)樓板價(jià)有上升可能

重點(diǎn)城市2012年以來(lái)的底價(jià)樓板價(jià)同比跌5%，基本同2010年持平。

我們選取了30個(gè)重點(diǎn)城市的土地底價(jià)樓板價(jià)作為研究對(duì)象，通過(guò)對(duì)2006年至今經(jīng)營(yíng)性用地的底價(jià)樓板價(jià)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)2012年1月-8月20日土地底價(jià)樓板價(jià)為1687元/平方米，較同期跌幅達(dá)到5%，較2011年全年的跌幅為10%。已經(jīng)基本和2010年的土地樓板底價(jià)相當(dāng)。可以說(shuō)，當(dāng)前經(jīng)營(yíng)性用地的底價(jià)樓板價(jià)已經(jīng)回到兩年前。

另外，從重點(diǎn)城市近七年的底價(jià)樓板價(jià)來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性用地的底價(jià)樓板價(jià)基本呈現(xiàn)逐年上漲的態(tài)勢(shì)。其中，同比漲幅較大的年份是2007年、2009年和2010年，底價(jià)樓板價(jià)的漲幅都在15%以上。2006年至今，底價(jià)樓板價(jià)下跌的年度僅有兩個(gè)，一個(gè)是2008年，由于外部經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，土地市場(chǎng)遇冷，底價(jià)樓板價(jià)同比下跌幅度達(dá)到11%。另一個(gè)下跌比較明顯的就是今年的1月初-8月20日這段區(qū)間，較去年1月-8月下跌5%。從這個(gè)角度來(lái)看，2012年來(lái)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)土地市場(chǎng)的影響要低于2008年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的波動(dòng)，另外也可以看到，重點(diǎn)城市地方政府對(duì)土地出讓的心態(tài)也日趨成熟，依勢(shì)對(duì)土地底價(jià)進(jìn)行讓步調(diào)整。

結(jié)合土地成交價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，近年來(lái)土地成交樓板價(jià)的高峰是在2009以及2010年，2011年以來(lái)土地成交樓板價(jià)有明顯下降，但土地的底價(jià)樓板價(jià)同2010年相比微升6%。由此也可以看到，2011年的土地市場(chǎng)底價(jià)成交占比遠(yuǎn)超2010年；至2012年1月-8月20日，土地市場(chǎng)冷清持續(xù)，底價(jià)樓板價(jià)和成交樓板價(jià)雙雙下行。

至此，我們已經(jīng)能夠明顯看到，2012年以來(lái)全國(guó)的底價(jià)樓板價(jià)有明顯下跌，房企在1月-8月的拿地成本有實(shí)質(zhì)性降低。從具體城市來(lái)看，今年來(lái)大連、蘇州、長(zhǎng)沙、?？诘耐恋氐變r(jià)樓板價(jià)同比跌幅明顯，在三成以上。一線城市中，僅廣州今年來(lái)的土地底價(jià)樓板價(jià)有所下行，北上深均有不同程度上漲。其中深圳由于今年來(lái)經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)及成交總量均較低，多位于核心區(qū)域，且商辦地塊所占比例較大，總建筑面積較小，直接導(dǎo)致了土地的底價(jià)樓板價(jià)高企。

2012年以來(lái)底價(jià)成交占比幾乎與2008年相當(dāng)。房企拿地成本是近兩年最低

我們把土地成交溢價(jià)率在0%-5%之間的地塊，稱為底價(jià)成交地塊。2012年1月-8月20日，30個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交中，底價(jià)成交地塊占比為84%，幾乎和2008年82%的占比情況相當(dāng)。同時(shí)，2012年來(lái)50%以上高溢價(jià)地塊占比是近四年來(lái)最低點(diǎn)。

從土地底價(jià)樓板價(jià)的分析，我們已經(jīng)知道2012年來(lái)土地的底價(jià)樓板價(jià)同2010年相差無(wú)幾，結(jié)合這兩年的土地成交溢價(jià)率來(lái)看，2012年來(lái)底價(jià)成交的占比遠(yuǎn)超過(guò)2010年，高溢價(jià)的占比則遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2010年。這也足以說(shuō)明，2012年1月-8月20日這段期間內(nèi)，房企的實(shí)際拿地成本要低于2010年。也就是說(shuō)，2012年以來(lái)這段期間，是近兩年來(lái)房企拿地成本最低的時(shí)期。

2012年3月是底價(jià)樓板價(jià)最低點(diǎn)。第四季度房企拿地加大關(guān)注

雖然1、3月份土地樓板底價(jià)較低，但由于當(dāng)時(shí)調(diào)控從緊且未來(lái)政策走向不明，拿地存在的風(fēng)險(xiǎn)很大，因此，并不能稱為拿地的最佳時(shí)機(jī)。7、8月份，土地底價(jià)樓板價(jià)較年初雖有所上升，但我們之前已經(jīng)提到過(guò)，已經(jīng)較去年同期有明顯下降，再加上政策有放松可能，市場(chǎng)成交量上漲導(dǎo)致房企拿地信心的回轉(zhuǎn)，從各方面來(lái)看，這個(gè)階段都算是全年拿地的最佳時(shí)間。

9月，隨著土地供應(yīng)的加大，優(yōu)質(zhì)地塊的入市，土地底價(jià)樓板價(jià)存在繼續(xù)上漲可能，但上漲的步伐不會(huì)太快，也算得上房企拿地較合適的時(shí)機(jī)。至10、11月份，房企銷售回款帶來(lái)資金壓力的下降，有實(shí)力在土地市場(chǎng)上加大競(jìng)爭(zhēng)，高溢價(jià)成交占比有望高于當(dāng)下，土地的底價(jià)樓板價(jià)以及成交價(jià)格都可能繼續(xù)上漲。建議有條件拿地，以及有拿地計(jì)劃的企業(yè)應(yīng)加大關(guān)注土地市場(chǎng)力度。

（本稿件由克而瑞研究中心專供）