日前，關(guān)聯(lián)儲(chǔ)推出第三輪量化寬松（QE3），房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍將其視為樓市重大利好。但細(xì)細(xì)分析之下，卻與前兩次有很大不同，現(xiàn)在可以判斷，QE3并不會(huì)對(duì)中國(guó)樓市漲跌構(gòu)成決定性影響。如果中國(guó)樓市在QE3之后出現(xiàn)較大的上漲壓力，那多數(shù)應(yīng)歸結(jié)為人為炒作所致。

橫向看包括中國(guó)樓市在內(nèi)的與QE相關(guān)的貴金屬、大宗商品、原油期貨等并未受到此消息提振，反而呈現(xiàn)出利好出盡后的疲態(tài)。這與前兩輪QE推出后的效果截然不同，仔細(xì)分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)美聯(lián)儲(chǔ)此輪QE雖自封為無(wú)限量無(wú)期限，但每月400億美元的購(gòu)債資金并未流入QE1、QE2類似的國(guó)債，而是用來(lái)購(gòu)買(mǎi)MBS（即美國(guó)按揭式抵押債券），其主要效果限于美國(guó)樓市，等同于此輪QE的資金被固化在美國(guó)本土的池子中而無(wú)法充分影響美國(guó)以外國(guó)家的市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)。加之美國(guó)資產(chǎn)負(fù)債表的規(guī)模在QE3推出后不增遞減，因此可以判定QE3是假量化真緊縮。

如此，依靠美國(guó)QE3增加貨幣存量，拯救中國(guó)樓市的愿景基本落空。QE3在中國(guó)樓市實(shí)際上成為一個(gè)被炒作的議題，只能用來(lái)忽悠那些對(duì)情況還不甚了解的購(gòu)房者。雖然在此輪QE前，龍湖、萬(wàn)科等中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)瘋狂拿地，但現(xiàn)在看來(lái)這種個(gè)別企業(yè)的特別行為與其說(shuō)是對(duì)趨勢(shì)的判斷如何不如說(shuō)是依靠自身體量與影響力提振樓市的嘗試。與這種“信心行動(dòng)”相反的信號(hào)就是部分地方政府不僅已經(jīng)開(kāi)始管制房?jī)r(jià)上漲，而且還以下發(fā)文件阻止企業(yè)自發(fā)的降價(jià)行為。與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)盼望中的“金九”并未出現(xiàn)。

上述情況表明，QE3前的樓市騷動(dòng)不過(guò)是幅度很小的回光返照，在市場(chǎng)充分消化了QE3的信息后，即重新步入下行通道。除此之外，PPI數(shù)據(jù)不良加速下滑、股市擊穿所謂鉆石底、地緣局勢(shì)升溫以及其他不確定性因素都為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)蒙上了一層灰靄，這些負(fù)面影響因素也必將反射至中國(guó)樓市。

按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)是3-6倍，而中國(guó)這個(gè)比值平均超過(guò)10-15倍，一線城市甚至超過(guò)25倍；房?jī)r(jià)租金比（反映投資收益水平）的通行標(biāo)準(zhǔn)為300，而中國(guó)普遍超過(guò)500；近十年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲普遍達(dá)8-10倍；全球在建摩天大樓中的87%在中國(guó)；土地的城市化遠(yuǎn)超人口的城市化。

為何仍有人鼓吹和相信房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲？其實(shí)，這個(gè)道理很簡(jiǎn)單。用俗語(yǔ)解釋就是：不見(jiàn)棺材不掉淚，不到黃河心不死。最后需要搞清楚的是中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是消費(fèi)品市場(chǎng)還是投資品市場(chǎng)，這點(diǎn)很重要。消費(fèi)品和投資品兩者的定價(jià)機(jī)制完全不同，前者由供求關(guān)系決定，后者由投資者對(duì)投資品未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期決定。簡(jiǎn)單地說(shuō)，現(xiàn)在中國(guó)房?jī)r(jià)是由投資品定價(jià)機(jī)制完成，而供求關(guān)系已被裹挾或喪失定價(jià)權(quán)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶的一句話，可以使我們最簡(jiǎn)單地理解這個(gè)邏輯：12億人買(mǎi)不起房，1億人買(mǎi)多套房。

其實(shí)，經(jīng)過(guò)近十年的膨脹，樓市儼然已成為新中國(guó)成立以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)史上的最大泡沫，是懸在每個(gè)中國(guó)人頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”，是可能泄流而下對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成致命打擊的“堰塞湖”。這個(gè)泡沫早晚要破，早破比晚破好。在全球經(jīng)濟(jì)日益步入衰退的趨勢(shì)下，拖的越晚形勢(shì)就越復(fù)雜，解決的難度就越高，造成的破壞就越大。