保利、碧桂園、富力、恒大、華潤置地、金地、龍湖、世茂、萬科、中海10家一線房企今年前三季度的拿地金額大約931億元。僅第三季度這10家房企的拿地金額就達到了近572億元，超過前三季度的一半。僅10月8日一天，就有萬科、金融街、保利、首開股份四家公司公告拿地。保利地產(chǎn)及其聯(lián)合體在4天內(nèi)斥資超過140億元大量圈地。其中包括上海徐匯濱江地王和長沙地王。

在全國住宅市場“金九銀十”成色不足時，土地市場卻出現(xiàn)逆勢升溫跡象。地方政府密集推地，大型房企頻頻拿地，土地市場呈現(xiàn)供需兩旺的勢頭，土地市場是否已完全回暖？土地升溫會否助推房價反彈？

一個顯而易見的事實是，這場土地出讓是在持續(xù)1年多的調控后進行的，不僅參與的企業(yè)廣泛，都有來頭，而且一改此前土地流拍或低價成交的情況，溢價之高到了“瘋狂”的地步。從這個角度看，此舉難免沒有給低迷樓市打氣的味道。

久違“地王”再現(xiàn)

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計顯示，9月份，10個典型城市土地成交建筑面積創(chuàng)下2012年來新高，共成交2878萬平方米，環(huán)比增長14%，同比增長3%。不僅各地逐漸開始增加供應，流標情況也有所好轉。

實際上，從8月份開始，各地推地節(jié)奏和房企拿地速度驟然加快。北京、上海、杭州、溫州、石家莊、廈門等多個城市密集推地。8月27日，杭州市國土局一次性推出七宗土地，成交價合計54.38億元。9月5日，萬科以13.65億元廣州搶地。9月6日，萬科以33.06億元拍下合肥“巨無霸”地塊……

各地土地市場在迎來9月成交高峰之后，10月份依然保持強勁的成交勢頭。土地市場頻現(xiàn)萬科、保利等大型品牌房企的身影，久違的地王也再次出現(xiàn)。

10月10日，保利建錦、信保（天津）股權投資基金聯(lián)合體45億元奪得上海徐匯區(qū)濱江商住辦地塊，成為2012年的上海總價新地王。12日，保利旗下子公司以32.59億元的價格摘得今年上海起拍價最高的地塊楊浦區(qū)平?jīng)鼋值郎套〉兀偌由?1日以21.24億元競得外高橋的熱門地塊，保利一周內(nèi)在上海土地市場三次拿地，總出手金額接近百億。

據(jù)了解，四季度北京、上海、杭州等多地將有大量地塊入市。據(jù)近日杭州市國土資源局發(fā)布的土地出讓公告，10月杭州主城區(qū)將有超過20宗土地密集出讓，總面積近70萬平方米，超過1000畝，創(chuàng)年內(nèi)杭州單月出讓土地面積之最。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，土地市場的回暖，從供應角度看，一是地方財政有壓力，所以推地力度大，且出讓底價設得較低；二是各地上半年成交出地少，年度供地指標差距大，下半年須多供地。從成交角度看，大房企資金好轉，過去半年剛需盤快速去化，急需補庫存，且對樓市走勢不再悲觀。

針對土地市場出現(xiàn)高溢價地王現(xiàn)象，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，在房地產(chǎn)市場仍然以“降價跑量”為主的環(huán)境下，土地市場出現(xiàn)高溢價“地王”并非好事。如果當前土地市場正在醞釀2009年至2010年土地市場復蘇的行情，有可能使市場走向出現(xiàn)偏差，或將導致樓市調控政策由當前的定向微調為主的時期轉為再度收緊。

“搶地潮”難再現(xiàn)

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為，各地加速推地，一方面是土地出讓收益減少，地方財政吃緊，另一方面客觀上也起到了增加土地供應，穩(wěn)定市場預期的積極作用。

根據(jù)國土資源部土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)的監(jiān)測結果顯示，前三季度全國土地出讓總面積和價款分別為21.83萬公頃和1.67萬億元，同比分別減少9.7%和26.3%。其中，三季度出讓總面積和價款分別為9.02萬公頃和7175億元，環(huán)比分別增加30.1%和47.6%，帶動前三季度降幅有所減小。

今年上半年，土地供應情況不容樂觀。據(jù)國土部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年全國住宅用地供應量為4.72萬公頃，僅完成了全年住房供地計劃29.6%。

此前國務院督察組完成對16個省（市）“落實房地產(chǎn)市場調控政策措施情況”后也表示，部分城市上半年住房用地供應計劃完成率較低，個別城市不到10%。

專家認為，土地供應下滑將會導致接下來住房的新開工量和供應量的下降，土地供應偏緊導致對未來房價上漲的預期增強。加快供地節(jié)奏有利于增加住宅供給，有利于從供需平衡方面抑制房價反彈。

“房價的合理回歸，起碼地價要平穩(wěn)?！敝熘幸徽f，在各地的推地熱潮中，關鍵還是要控制地價的非理性上漲，防止地方政府因財政“吃緊”放松調控。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，當前土地市場加大供應與地方政府推地的現(xiàn)象有利于未來房價的中長期穩(wěn)定。但開發(fā)企業(yè)不一定有那么大的能力去“接盤”，下半年在“基本面”尚未完全回暖的市場背景下，開發(fā)企業(yè)投資意愿尚未有太大信心，不會出現(xiàn)“搶地潮”。

全面回暖言之尚早

根據(jù)國土資源部土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)的監(jiān)測結果顯示，今年前三季度，全國土地市場維持整體偏冷格局，全國土地出讓面積和價款季度數(shù)據(jù)已連續(xù)四個季度同比下降。全國土地市場整體處于偏冷區(qū)間，尚不存在全面回暖的基礎。

記者注意到，雖然近期土地供應、成交繁密，但除了少數(shù)高溢價地塊，此輪推地，幾個城市走的都是低價路線，出讓地塊多以低溢價成交。萬科以13.65億總價在廣州搶的地塊溢價率僅8.3%。8月底，萬科以7.9億元拿下位于上海松江區(qū)的地塊，溢價率也僅9.27%。

張宏偉認為，個別地王并不意味著土地市場的回暖。在整個市場基本面尚未完全回暖的市場背景下，總價、單價地王只能是少數(shù)大型房企的游戲，對于大多數(shù)中小房企只能望而卻步；當前土地市場溢價率并不高，并且也和低起拍價價格有關系；今年以來高溢價和地王地塊大多數(shù)和地塊位置區(qū)位確實比較好，地段位置較好地塊當然會受到市場的追捧，但這些地塊不代表整個市場的趨勢。

此外，從土地市場來看，拿地主體企業(yè)來看已經(jīng)呈現(xiàn)出分化態(tài)勢。拿地主體基本上為高周轉類型企業(yè)及央企地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)在前期通過降價跑量回籠資金，在下半年政府集中推地的階段開始補倉拿地，而中小企業(yè)及高端產(chǎn)品定位的房企拿地動作及力度由于現(xiàn)金流不暢、對未來市場預期不明朗等均不及高周轉類型企業(yè)及央企地產(chǎn)企業(yè)。

張宏偉表示，從這些企業(yè)拿地的時機及原因來看，一方面是市場成交量持續(xù)回升之后開發(fā)企業(yè)資金面有所好轉，開始謹慎拿地；另一方面，土地市場價格尚是相對較低的時候，此時正值政府大規(guī)模推地的時機，是比較好的拿地換倉時機。

治標還需治本

國土資源部預測，隨著各地穩(wěn)增長措施陸續(xù)出臺，宏觀經(jīng)濟逐步走穩(wěn)，土地供應將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢。

專家認為，目前樓市調控政策效果明顯，但從長期來看，如果貨幣政策的微調繼續(xù)注入“活水”，土地價格延續(xù)上漲，一些地方經(jīng)濟依賴房地產(chǎn)業(yè)的程度不減，房價上漲的內(nèi)在動力有可能依然存在。

朱中一等專家認為，政府應通過穩(wěn)定預期，防止恐慌性購房。多從土地機制角度改善房地產(chǎn)調控政策，探索土地出讓制度改革的新路子，緩解房價剛性上漲壓力，緩解地方財政對土地收益的依賴。

遏制房價過快上漲，就要遏制地價過快上漲。遏制地價，就要拓寬房地產(chǎn)用地的供應渠道，增加有效供應。朱中一建議，通過出臺優(yōu)惠政策盤活舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的存量土地，探索將城市建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少掛鉤，對愿意在城市落戶的農(nóng)民工，將其農(nóng)村宅基地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)進行流轉，提高他們在城市購買或租房的支付能力。

針對公共租賃住房用地偏緊的問題，朱中一建議積極拓寬租賃住房用地渠道，允許利用單位自用土地，農(nóng)村集體建設用地等多種來源，建設公共租賃住房。

此外，探索從一次性收取土地出入金向年租制轉變，雖然減少了地方政府當年的一次性收入，但可以長期受益，擺脫對“土地財政”的依賴，也有利減輕消費者的購房負擔和開發(fā)商的購地壓力。