一年多來，國內(nèi)三十多個城市對當?shù)貥鞘姓哌M行了“微調(diào)”。5月樓市成交量也趨于回升，一時間人們對房地產(chǎn)調(diào)控的走向十分關(guān)心，“微調(diào)”博弈調(diào)控，是否會吹起新一輪的房價泡沫？

近日，多家媒體傳出消息，湖南在利率優(yōu)惠、降低首付等方面采取措施，支持居民購買首套普通住房。隨即，吹起樓市調(diào)控一池春水。兩天后，湖南發(fā)改委又緊急表態(tài)否認，才令這場風波戛然而止。

湖南決不是孤例，一年來，國內(nèi)三十多個城市對當?shù)貥鞘姓哌M行了“微調(diào)”。伴隨著五月的樓市成交回暖，一時間人們對房地產(chǎn)調(diào)控的走向十分關(guān)心，是否會吹起新一輪的房價泡沫？

博弈升級

推出樓市“微調(diào)”政策的政府八仙過海，各顯神通。日前，揚州市財政局、房管局聯(lián)合發(fā)出通知，從7月1日起的一年內(nèi)，該市個人購買成品住房將獲得房屋合同價款4%～6%的政府獎勵。重慶松綁公積金貸款，遼寧營口的“5000萬元補貼公務員購買商品房”也傳得沸沸揚揚，不過似乎都接受了此前佛山和蕪湖的教訓，都避開了中央的限購令，未引起中央強烈反彈。更聰明的如廈門、湖南政府，剛剛放出“微調(diào)”的風，隨即否認，看看風向再定政策。

據(jù)不完全統(tǒng)計，自2011來，先后有30多個城市出臺了樓市“微調(diào)”政策。只有上海、蕪湖等5個城市被緊急叫停，其余28個城市的“微調(diào)”政策仍在執(zhí)行，政策“微調(diào)”內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。

一時間，大家都在觀望中央的態(tài)度。值得關(guān)注的是，在5月23日的國務院常務會議上，國務院總理溫家寶依然強調(diào)，要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。這話被業(yè)內(nèi)解讀為：堅持限購為主的調(diào)控政策不動搖。

事實上，半年多來央行幾次下調(diào)存款準備金率，上半年國務院又數(shù)次提出經(jīng)濟穩(wěn)增長，在此大背景下，樓市已開始量價小幅齊升。這期間，更嚴厲的全國性調(diào)控政策再沒有出現(xiàn)，全國樓市進入了調(diào)控政策的發(fā)酵和觀察期。所謂“政策底部”的特征開始逐漸顯露。

“不過這并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本方向發(fā)生了改變?！敝袊康禺a(chǎn)學會副會長陳國強表示，當前政策是局部微調(diào)，大方向未變。

“中央調(diào)控房地產(chǎn)的意向是明確的，中央接下來或許還可能出現(xiàn)嚴禁大項目的資金等流入房地產(chǎn)。”中房數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟也認為，“以前是連剛需一起端了，今年的基調(diào)是保住房剛需一族?！?/p>

泡沫難起

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，5月監(jiān)測的40個城市中，逾八成城市成交量環(huán)比上漲，重點城市中，北京、深圳、成都漲幅均超過30%，廣州更是達到52.06%。

“至于房價成交量放大，不是什么‘剛需’，而是投機資金再次入市抄底，完全是市場的炒作行為。但是，這種炒作行為，一是沒熱錢流入，二是沒有權(quán)貴資本的推波助瀾，僅僅依賴中小炒家加盟，支撐不了多久?！睒鞘歇毩⒃u論家牛刀直言。

對于樓市成交量飆升的原因，中指院研究副總監(jiān)李國政則認為，“首先是由于政策“微調(diào)”，尤其是首套房貸利率的調(diào)整，對首次置業(yè)的自住性需求群體影響比較明顯；此外是季節(jié)性因素，通常每年的三四月份是個成交量的小高峰；再者就是開發(fā)商的價格策略，目前熱銷樓盤往往采取了低價策略，采取‘以價換量’的戰(zhàn)術(shù)。”

“房價目前并不具備大漲的基礎(chǔ)，政策見底了不意味著市場一定見底，也不意味著樓市將觸底反彈?！?中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示。

房價除了受政策影響外，開產(chǎn)商的因素也至關(guān)重要。有數(shù)據(jù)顯示，開放商五月拿地依然謹慎，環(huán)比同比都在下降。在剛需有限，限購、限貸并未松動的背景下，開發(fā)商不敢輕易嘗試提價。

中國指數(shù)研究院預計，未來樓市的成交量將在貨幣政策微調(diào)、供應量加大的背景下逐漸趨穩(wěn)，但不會大幅上升，由于主要城市庫存壓力依然明顯，因此價格仍將趨穩(wěn)，即刻反彈的可能性不大。

幻想松綁

房地產(chǎn)的黃金暴利時期已經(jīng)過去，開發(fā)商如等待戈多般在等待白銀時代的到來。在存準金下調(diào)，經(jīng)濟穩(wěn)增長，剛需反彈下，中央沒有繼續(xù)出臺新的調(diào)控政策。地方政府在“微調(diào)”試探下期待調(diào)控政策松綁。

“各地情況均有不同，預調(diào)、微調(diào)不是不可以，關(guān)鍵要看地方政府怎樣把握尺度和運用什么方式去微調(diào)。只有在不踩紅線，不碰觸中央底線的情況下，一些做法才能得到中央認可?！?陳國強指出。

“決策層已經(jīng)顯示出轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式及調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的決心，希望中國經(jīng)濟擺脫對房地產(chǎn)市場的過度依賴?！敝袊缈圃航鹑谘芯克芯繂T尹中立坦言。