全國房地產(chǎn)成交量在上升，這是剛性需求釋放的結(jié)果，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于寬松。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的報告，截至5月27日，5月內(nèi)全國54個典型城市的商品房住宅簽約套數(shù)已經(jīng)高達191439套，創(chuàng)出2011年實施限購政策后的新高。

政策預(yù)期明確，房地產(chǎn)政策不會比以往更緊。截至5月10日，33個城市的預(yù)調(diào)與微調(diào)，除5個城市外，28個城市順利過關(guān)，顯示各級政府在推動剛性需求方面已經(jīng)達成了微妙的共識。未來市場預(yù)期明確，隨著新一輪“冷刺激政策”的出臺，人們對未來債務(wù)上升與通脹壓力的預(yù)期進一步高漲，房價下跌通道被封堵。

同時，貨幣政策已經(jīng)明確，5月份的貸款量相比4月有較大增長，各地已經(jīng)陸續(xù)通過公積金貸款等拉升購房需求，市場流傳著下調(diào)首套房貸首付比例等傳聞，而研究機構(gòu)關(guān)于降息預(yù)期的報告更是火上澆油。既然一系列的預(yù)期已經(jīng)明確，剛性需求者就該入市。房地產(chǎn)市場存在羊群效應(yīng)，當(dāng)越來越多的購房者入市，人們就會產(chǎn)生被市場拋棄、接盤高價房的恐慌，與銀行的擠兌效應(yīng)如出一轍。

雖然房地產(chǎn)政策頻繁預(yù)調(diào)微調(diào)，但不可能放松房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的底線，因此房地產(chǎn)價格大幅上升的通道也被封堵。日前中國社科院發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書》，首次對房地產(chǎn)調(diào)控做出了“松動”的預(yù)期，指出2012年部分城市具體限購措施可能有所變化。對此，藍皮書副主編、副研究員李恩平表示，“如對首套住房定義放寬、對二套住房限購放開、對非戶籍人口常住人口限購放寬，限購手段也可能從硬性的交易限制轉(zhuǎn)向信貸限制?！贝苏撘怀觯浾搰W然，這相當(dāng)于對2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策的全面否定。

除非經(jīng)濟出現(xiàn)難以挽救的崩潰式下滑，放松投資性購房的可能性絕無僅有。到目前為止，調(diào)整限購政策、打鼓勵投資性購房擦邊球的城市新政，還沒有出現(xiàn)順利過關(guān)的案例。無論是成都等變相松動限購，還是佛山限購令的松綁，包括上海的居住證三年可購二套房，這些松動性政策無一逃脫被“叫停”的命運。

我國此前十年的貨幣泡沫主要由兩個原因?qū)е?，一是外匯占款的基礎(chǔ)貨幣發(fā)行模式，讓貨幣與外匯占款掛上了鉤，基礎(chǔ)貨幣不由內(nèi)需與經(jīng)濟增長主導(dǎo)，而由出口、國外消費者等勢力主導(dǎo)，二是房地產(chǎn)作為最大宗的投資品種在貨幣化后，有了數(shù)倍的溢價，使得金融杠桿大幅加長，事實上，加上期房、開發(fā)貸、個貸等，房地產(chǎn)金融杠桿絕不止區(qū)區(qū)的9倍。如果我們放松房地產(chǎn)調(diào)控，加長金融杠桿，讓房地產(chǎn)作為銀行最重要的抵押品，在基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量內(nèi)生性下降的背景下，房地產(chǎn)泡沫會加速崩潰，最終拖累整個金融業(yè)與實體經(jīng)濟。

再次強調(diào)一點，從政策與市場兩方面考慮，從維持經(jīng)濟穩(wěn)定出發(fā)，筆者不認(rèn)為房地產(chǎn)價格存在大幅下降空間；同時，從調(diào)整結(jié)構(gòu)出發(fā)，房地產(chǎn)市場不存在貨幣泡沫推動下的大幅上升趨勢，房價幾年盤整以改善中國的房價收入比，是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)恢復(fù)平衡必須支付的代價。

什么時候市場會有所突破？在房地產(chǎn)市場房價收入比、租售比等數(shù)據(jù)基本回歸合理區(qū)間之后。

在房地產(chǎn)預(yù)調(diào)微調(diào)的敏感時刻，房地產(chǎn)投資性需求絕不能輕易開閘，這關(guān)系到中國經(jīng)濟與金融的立足之本。在基本土地、稅費改革未啟動之時，一旦重啟閘門，洪災(zāi)將隨之到來。