樓市調(diào)控隔空喊話(huà)是否真的可以企穩(wěn)樓市，穩(wěn)定房?jī)r(jià)？是否可以從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度代替土地財(cái)政？這一切有待時(shí)間驗(yàn)證。

盡管中央三令五申嚴(yán)控房?jī)r(jià)，并派出督察組檢查，并勒令不得以任何理由變相放松政策。但樓市量?jī)r(jià)齊升已是不爭(zhēng)的事實(shí)。各方力量博弈后，樓市走向何方成了大家的關(guān)注點(diǎn)。

市場(chǎng)房?jī)r(jià)回暖

國(guó)務(wù)院派出的8個(gè)督查組8月上旬結(jié)束調(diào)研并回京述職，此舉令業(yè)內(nèi)對(duì)后市政策走向高度關(guān)注。據(jù)媒體報(bào)道，一位參與督查的住建部官員透露督查組得出初步結(jié)論，“各地樓市相對(duì)穩(wěn)定，情況比較樂(lè)觀(guān)，市場(chǎng)不具備全面反彈的條件”。

但數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)在反彈，這和督查組認(rèn)為的調(diào)控成效顯著不相符。資料顯示，目前的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市由6月的25個(gè)，上升至50個(gè)，數(shù)量翻番。據(jù)了解，北京等城市真實(shí)的房?jī)r(jià)恐怕比統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)漲得更加兇猛，房?jī)r(jià)再次上行趨勢(shì)幾乎已經(jīng)確立。

新房的價(jià)格，無(wú)論是從環(huán)比還是同比來(lái)看，都呈現(xiàn)回暖跡象。

“我們的樓盤(pán)最近也稍有上浮調(diào)整，顧客主要還是剛需為主?！北本┠硺潜P(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理王旭表示，近段時(shí)間以來(lái)，房?jī)r(jià)確實(shí)有回暖跡象。

華泰證券房地產(chǎn)研究員周雅婷認(rèn)為：“最近價(jià)格確實(shí)有上漲，主要原因在于兩方面。一是銷(xiāo)量較好的剛需盤(pán)小幅取消前期優(yōu)惠；二是中端改善型樓盤(pán)成交占比放大結(jié)構(gòu)性拉高均價(jià)。并且，漲幅居前的均以二三線(xiàn)城市為主。”

房企融資改善

從房企資金層面上看，上半年大房企在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)火爆及拿地惜金等原因，獲得了大量的現(xiàn)金。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，已公布半年報(bào)的38家房企營(yíng)收同比大漲，達(dá)到670億，同比增幅達(dá)到25.7%。

房企融資環(huán)境在持續(xù)改善已是不爭(zhēng)的事實(shí)。今年上半年，企業(yè)自籌資金在本年資金來(lái)源中占比42.9%，比去年全年提升2個(gè)百分點(diǎn)。相信房企在后半年的融資問(wèn)題上將更加游刃有余。

由此可見(jiàn)，大房企上半年獲得了大量現(xiàn)金，已經(jīng)渡過(guò)了難關(guān)。房?jī)r(jià)更缺乏下降的動(dòng)力，而上漲卻動(dòng)力十足。

微調(diào)博弈調(diào)控

房?jī)r(jià)上漲的另一動(dòng)力來(lái)自地方政府的努力作為。從調(diào)控的阻力看，主要還在地方政府，畢竟在保增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，房地產(chǎn)是拉動(dòng)GDP的火車(chē)頭和政府財(cái)政重要經(jīng)濟(jì)來(lái)源。

事實(shí)上，地方挑戰(zhàn)中央調(diào)控政策一直都在此起彼伏，沒(méi)有消停過(guò)。從去年10月的佛山到今年7月的南京，共有10個(gè)城市在變相解禁限購(gòu)令。截止到2012年8月18日，全國(guó)共有57個(gè)城市調(diào)控微調(diào)，50個(gè)城市通過(guò)，7個(gè)城市叫停，調(diào)控見(jiàn)底跡象愈發(fā)明顯。

而今年3月以來(lái)，正是在不少地方微調(diào)樓市調(diào)控政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇跡象。

年內(nèi)新政謎團(tuán)

最耐人尋味的是中央對(duì)樓市調(diào)控政策的態(tài)度。國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)一年中先后數(shù)次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)房?jī)r(jià)。尤其值得關(guān)注的是，為展現(xiàn)中央落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的決心，國(guó)務(wù)院7月下旬大動(dòng)作派出8個(gè)督查組前往16個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的專(zhuān)項(xiàng)督察。督察結(jié)果公布，僅廣東省江門(mén)市遭批，其余省市均獲得“積極評(píng)價(jià)”。

在國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控政策中除了限購(gòu)令外，房產(chǎn)稅成了中央和民眾寄予厚望的重要手段，有關(guān)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息近來(lái)一直流傳得甚囂塵上，牽動(dòng)著購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商等各方的神經(jīng)，但效果如何實(shí)在值得商榷。

日前，有關(guān)房產(chǎn)稅擴(kuò)大的傳聞終于有了權(quán)威消息。國(guó)土資源部官方網(wǎng)站發(fā)布了一則信息，披露了湖南、湖北新版房產(chǎn)稅的征收細(xì)則正在制定中，新版本中已購(gòu)存量二套房也將被征稅，稅率可能不會(huì)太高。

不過(guò)從上海、重慶兩地來(lái)看，房產(chǎn)稅對(duì)限購(gòu)效果并不理想。有消息人士向記者透露，以上海為例，過(guò)去調(diào)控的效果是多種政策疊加執(zhí)行的結(jié)果，而房產(chǎn)稅起到的實(shí)際作用并不明顯。

有行內(nèi)人士直指，短期內(nèi)，在土地財(cái)政不變的市場(chǎng)背景下，征收房產(chǎn)稅是為房?jī)r(jià)做加法，房產(chǎn)稅的征收，有可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資客將房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，難以起到遏制房?jī)r(jià)上漲的作用，反而會(huì)促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

“即使房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大，房?jī)r(jià)短期內(nèi)也不會(huì)應(yīng)聲而落 ?！鄙鲜鲂袃?nèi)人士表示，“至于能不能改變市場(chǎng)預(yù)期，這要看房產(chǎn)稅征收的具體內(nèi)容?！?/p>

不過(guò)從調(diào)查組的表態(tài)來(lái)看，中央調(diào)控政策年內(nèi)出新政的可能性不大。樓市調(diào)控隔空喊話(huà)是否真的可以企穩(wěn)樓市，穩(wěn)定房?jī)r(jià)？是否可以從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度代替土地財(cái)政？這一切有待時(shí)間驗(yàn)證。