杭州、深圳、上海、南京幾個具有樓市風向標意義的城市，最近一段時間紛紛出現(xiàn)千人排隊購房或開盤基本售罄的情況，購房熱情正持續(xù)升溫。一些購房者表示，降息及一系列政策微調後，「樓市觸底」的判斷已經在市場蔓延。據有關地產機構調查分析，這輪成交反彈仍然是開發(fā)商以價換量的結果，開發(fā)商主打剛需項目，用低價加促銷的方式以撬動市場。

在這股「暖流」中，是哪些作用在推波助瀾？中央宏觀調控是否已經觸底？樓市博弈戲碼如何解讀？

地方忙微調

部分被叫停

房地產行業(yè)黃金時代已悄然過去，但地產商們似乎在等待著白銀時代的到來。對於開發(fā)商來說，地產深度調控重壓下，或不失曙光，近期市場紛紛猜測，中央是否有意圖要在地產調控上做些微調。2012年5月23日國務院常務會議指出，大陸經濟下行壓力加大，要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，並提出將確定立即啟動一批事關全局、帶動性大的項目。

由於在財政體制上，房地產產生的土地以及交易稅收收入大部分截留在地方，這在一定程度上造成了地方對於中央地產調控政策有微調之心?！冈诳谔柹系胤揭欢〞３趾椭醒氲囊恢滦?，但是目前陸續(xù)下滑的土地收入、地產交易收入以及地方經濟上的壓力，這使得地方在調控上有足夠的壓力去試探中央的底線?！股虾Ｒ晃坏禺a商表示，「但是又不敢明目張膽，這就促使地方不斷私下微調房產調控政策。」

據不完全統(tǒng)計，自2011年下半年來，先後有北京、上海、杭州等30多個城市出臺了微調政策。且微調的內容涉及限購、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等，其中北京、杭州、成都等地主要是土地出讓條件鬆綁，武漢、上海則是對普通住房價格標準進行調整，而合肥、南京、常州、蕪湖等地則是放寬公積金貸款額度。只有包括上海、蕪湖等5個城市的政策被叫停。

外界更擔心，看似突然而至的「穩(wěn)增長」新政似乎讓地方可能「會錯意」，儘管中央堅定樓市調控，但是地方政策接連微調衝擊，與銀根的寬鬆趨向，讓房地產調控的可持續(xù)性萌生更多不確定性。而如何防止穩(wěn)增長背景下，上馬的大項目帶來的巨量資金變相湧入地產領域，或是另一大挑戰(zhàn)。

降息促剛需

樓市觸底反彈？

北京市住建委房地產交易最新資料顯示，北京6月前9天的新建住宅成交2396套，而5月同期是2099套。二手房住宅6月前9天交易量為3263套，5月同期是2665套。分析人士指出，目前買房人大多是剛需，而綜合觀察近期銷售取得成功的項目，也都是針對有限的購買力，針對剛需主打適中戶型?！冈谥饾u寬鬆的貨幣政策推動下，樓市將更加活躍。」

住房和城鄉(xiāng)建設部通知，從2012年6月8日起，下調個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率下調0.20個百分點，由4.90%下調至4.70%。住建部政策研究中心副主任王玨林表示，「降息對樓市將產生積極作用，但由於降息的幅度有限，能刺激進入樓市的資金是有限的，房價並不具備大漲的基礎。影響樓市走勢有多方面因素，降息只是其中一環(huán)，並不影響樓市的根本?！?/p>

廣州維森置業(yè)總經理張維倫認為，樓市搶購潮的出現(xiàn)，是前期有太多壓抑了很久的需求，見到市場調整已經基本到位，就出手入市了。廣州市房地產專家吳定金則預測，樓市可能會出現(xiàn)結構性上漲。目前樓市政策的放開是結構性放開，首先啟動的是剛需市場，因此剛需盤是最先反彈回穩(wěn)並略有上漲的。

也有地產商分析，「從投資額、銷售業(yè)績、資金來源等資料看，地產市場最低點可能已經過去。但中央調控政策還會延續(xù)，今年下半年樓市很難做到全面熱銷，市場形勢只是趨於平穩(wěn)?！?/p>

細微觀察樓市可發(fā)現(xiàn)，無論是橫向看還是縱向看，樓市都呈現(xiàn)出不穩(wěn)定的特徵，甚至表現(xiàn)為忽冷忽熱。分析人士指出，這表明樓市博弈進一步升級，樓市的參與者正相互試探、觀望、選擇，市場並未根本好轉?！府斍斑@一輪調控中的限購、限貸的嚴厲程度遠超之前的調控?！股虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長楊紅旭表示，假如房價在四季度之前有明顯上漲，仍有可能引來中央新一輪的政策調控。