“從前是拿項(xiàng)目找錢(qián)，現(xiàn)在是拿錢(qián)找項(xiàng)目?！苯?，一位不愿意透露姓名的第三方銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)高管對(duì)《投資者報(bào)》記者說(shuō)。

轉(zhuǎn)眼，距離2012年的新年已經(jīng)過(guò)去了一個(gè)多月，市面上可供選擇的信托項(xiàng)目卻很少，“節(jié)后有些項(xiàng)目還沒(méi)有批下來(lái)，信托監(jiān)管也越發(fā)嚴(yán)格。”北京某信托公司產(chǎn)品經(jīng)理夏洛（化名）在接受《投資者報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

2月28日，由北京信托發(fā)行的《天津團(tuán)泊新城保障房項(xiàng)目收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃》（下稱(chēng)“團(tuán)泊新城”）引起了投資者的注意，保障房、政府支持、股東實(shí)力雄厚等等，一個(gè)個(gè)項(xiàng)目關(guān)鍵詞成為推介機(jī)構(gòu)口中的亮點(diǎn)。

但是，對(duì)于該計(jì)劃，也有不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂(yōu)，在市場(chǎng)未知的環(huán)境下，以地價(jià)出讓收入作為主還款源不免叫人擔(dān)心。

政府信用擔(dān)保

從信托背景資料和簡(jiǎn)介來(lái)看，大部分的業(yè)內(nèi)人士對(duì)該信托給予了好評(píng)，“該項(xiàng)目是天津市主流的融資平臺(tái)之一，一級(jí)開(kāi)發(fā)、保障房、與幾個(gè)國(guó)有企業(yè)掛鉤，整體來(lái)說(shuō)，不太悲觀(guān)，還是可以買(mǎi)的。”

根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《總體規(guī)劃》，未來(lái)天津?qū)⒃凇耙惠S兩帶三區(qū)”（一軸——京濱綜合發(fā)展軸，兩帶——東部濱海發(fā)展帶及西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶，三區(qū)——北部、中部及南部三個(gè)自然保護(hù)區(qū)）的市域空間布局結(jié)構(gòu)上，建立以中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)為主副中心、11個(gè)新城、30個(gè)中心鎮(zhèn)和81個(gè)一般建制鎮(zhèn)組成的四級(jí)城鎮(zhèn)體系。團(tuán)泊新城是《總體規(guī)劃》中提出重點(diǎn)建設(shè)的新城之一，也是總體規(guī)劃中確定的十一個(gè)環(huán)外新城中距離中心城區(qū)最近的新城。

項(xiàng)目擔(dān)保方天津市政建設(shè)集團(tuán)有限公司是由天津市委、市政府批準(zhǔn)組建，于2007年1月26日正式成立的國(guó)有獨(dú)資公司，注冊(cè)資本16.27億元。

在中國(guó)債券信息網(wǎng)上，《投資者報(bào)》記者還找到了一份由鵬元資信評(píng)估公司對(duì)其最新的市政項(xiàng)目建設(shè)債券信用評(píng)級(jí)報(bào)告，其信用等級(jí)為AA，其將在團(tuán)泊新城項(xiàng)目中為濱海團(tuán)泊公司履行差額補(bǔ)足義務(wù)提供信用擔(dān)保。

“發(fā)債對(duì)資產(chǎn)要求高，這對(duì)項(xiàng)目信用擔(dān)保是個(gè)好事?！蓖缎屑靶磐腥耸客醣蛘f(shuō)。

股東實(shí)力較強(qiáng)

據(jù)記者了解，鑒于房地產(chǎn)融資大量借道信托，為避免風(fēng)險(xiǎn)，年前銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部曾對(duì)各信托公司進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，并在業(yè)務(wù)審查中加大力度，而信托公司也更加審慎地傾向于選擇強(qiáng)大的交易對(duì)手或地區(qū)龍頭，對(duì)于監(jiān)管要求絲毫不敢怠慢。

而此番團(tuán)泊新城項(xiàng)目的交易對(duì)手實(shí)力不免被推介機(jī)構(gòu)熱炒。

該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司濱海團(tuán)泊公司的前身是濱海投資公司為開(kāi)發(fā)團(tuán)泊新城西區(qū)而成立的項(xiàng)目公司，濱海投資公司為天津市政建設(shè)集團(tuán)有限公司全資子公司。

2006年6月濱海投資公司與天津市靜?？h人民政府簽署《天津市靜?？h團(tuán)泊新城土地整理協(xié)議書(shū)》，獲得了團(tuán)泊新城西區(qū)約51.89平方公里土地的一級(jí)整理開(kāi)發(fā)權(quán)。

而后經(jīng)過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑸I海團(tuán)泊公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：濱海投資公司（72.25%）、華融資產(chǎn)公司（12.35%）和昆侖信托公司（15.40%）。

然而，華融資產(chǎn)公司和昆侖信托公司在股東結(jié)構(gòu)中是否就真的增強(qiáng)了其股東信用呢？從現(xiàn)有資料無(wú)從判斷。

一位資深信托人士和《投資者報(bào)》記者聊項(xiàng)目時(shí)提到，盡管沒(méi)有看到詳細(xì)資料，但是不排除華融資產(chǎn)公司和昆侖信托存在“假股權(quán)、真融資”的股權(quán)融資方式參與的嫌疑，“比如‘股權(quán)融資+回購(gòu)’的方式，尤其是昆侖信托不大可能在這類(lèi)結(jié)構(gòu)中做股東，其作股東的唯一原因可能是信托資金做‘股權(quán)投資+回購(gòu)’”。

土地出讓回款存風(fēng)險(xiǎn)

依照信托資料，團(tuán)泊新城項(xiàng)目將選取部分?jǐn)M出讓的地塊出讓收入作為還款來(lái)源，并表示目標(biāo)地塊將于2012 年、2013 年完成出讓?zhuān)艺猩痰禺a(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、融創(chuàng)集團(tuán)已與濱海團(tuán)泊公司簽署了土地收購(gòu)意向協(xié)議并交付了定金，而目標(biāo)地塊的協(xié)議價(jià)格則為17.75 億元。

“還款來(lái)源的問(wèn)題在于如果土地賣(mài)不出去呢，在目前房地產(chǎn)調(diào)控下，樓市成交量、價(jià)格均下跌，同樣波及土地成交?！毕穆甯嬖V《投資者報(bào)》記者，“首先，還款來(lái)源的形式不好，現(xiàn)在做土地整理，掛牌上市開(kāi)發(fā)流程長(zhǎng)，銷(xiāo)售又不行；其次，團(tuán)泊湖那邊很多地產(chǎn)商在那兒囤地，之前不斷通過(guò)信托融資以新?lián)Q舊甚至一度深陷破產(chǎn)傳聞的星耀五洲也在附近，好多樓盤(pán)銷(xiāo)售不動(dòng)，所以，即便是保障房項(xiàng)目，在市場(chǎng)未知的環(huán)境下，以地價(jià)出讓收入作為主還款源不免叫人擔(dān)心?！?/p>

去年下半年，2007年的天津雙料地王星耀五洲因破產(chǎn)傳聞、業(yè)主糾紛、連環(huán)信托漩渦、深陷停工疑云等問(wèn)題，成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。截止到2011年12月中旬，其開(kāi)盤(pán)兩年半多的銷(xiāo)售卻不夠支付當(dāng)年購(gòu)買(mǎi)土地的款項(xiàng)，在連環(huán)信托的漩渦中苦不堪言，開(kāi)發(fā)商所面臨的資金鏈壓力不言而喻。

根據(jù)百度地圖顯示，團(tuán)泊新城和星耀五洲相距約27.1公里，均處天津市的大南部，且團(tuán)泊新城距市區(qū)稍近?！叭ツ甑浆F(xiàn)在那邊的房子都不好賣(mài)?！痹タ疾爝^(guò)的夏說(shuō)。

不過(guò)，團(tuán)泊新城的亮點(diǎn)在于已握有三大地產(chǎn)公司的土地收購(gòu)意向書(shū)并交付了定金?！耙庀驎?shū)不是法律協(xié)議，這里推薦材料內(nèi)容較少，有無(wú)簽訂法律協(xié)議不可知，但是計(jì)劃提到了定金，‘定金’非‘訂金’，定金在法律上有比較嚴(yán)格的界定，一般合同不履行時(shí)，適用定金罰則，有一定補(bǔ)償?shù)??！蹦硣?guó)企投資高管對(duì)《投資者報(bào)》記者說(shuō)。

與此同時(shí)，目標(biāo)地協(xié)議價(jià)格17.75億與信托首期預(yù)計(jì)融資規(guī)模4.8億的比率合適，“要么擔(dān)心開(kāi)發(fā)商違約風(fēng)險(xiǎn)，但是，和政府合作，違約的可能性不大，畢竟有政府信譽(yù)作擔(dān)保?！遍_(kāi)頭匿名人士表示，“可是，就弄個(gè)土地出讓金有必要兩年這么長(zhǎng)嗎？” 對(duì)于囤地的市場(chǎng)壓力，多位業(yè)內(nèi)人士表示仍需謹(jǐn)慎看待。