已經(jīng)三次延期回歸A股的富力地產(chǎn)（02777.HK ），今年又不得不再次后延。

2月1日，證監(jiān)會(huì)正式公開(kāi)發(fā)行股票的審核工作流程披露了在審企業(yè)名單，富力地產(chǎn)赫然在列。但證監(jiān)會(huì)隨后再次重申目前房企的上市審核處于暫停狀態(tài)，富力的回A再度變得遙遙無(wú)期。

事實(shí)上，雖然已經(jīng)在 H 股上市，但富力地產(chǎn)近年來(lái)一直努力回歸 A 股，期望打通境內(nèi)的融資通道。這個(gè)曾被瑞銀稱為“業(yè)內(nèi)最高負(fù)債比率”的公司，基本上一直在高負(fù)債率下前行，融資不暢已使其增長(zhǎng)疲軟。

銷售下滑幅度僅次綠城

2月3日，富力地產(chǎn)公布稱，1月份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額12.3億元人民幣，環(huán)比和同比分別下跌59.4%和56.7% 。中銀國(guó)際隨即發(fā)表研究報(bào)告，重申富力地產(chǎn)沽出評(píng)級(jí)。

如果說(shuō)1月的銷售低迷只是短期春節(jié)淡季原因，那 2011年全年銷售額下滑則是無(wú)可爭(zhēng)議。富力地產(chǎn)2011年全年協(xié)議銷售總額300億元，同比下跌6.8%，完成下調(diào)后的全年銷售目標(biāo)320億元的93.8% ，僅完成年初400億元目標(biāo)的75.1% 。

《投資者報(bào)》記者查閱2011年房企銷售數(shù)據(jù)，雖然各大房企在該年增速有所放緩，但大部分同比仍有較大增長(zhǎng)。在房企銷售排名的前14名中，僅有綠城中國(guó)（03900.HK ）、富力地產(chǎn)和雅居樂(lè)（03383.HK）同比下滑，而富力地產(chǎn)的下滑幅度僅次于“破產(chǎn)”傳聞纏身的綠城。富力的“疲態(tài)”由此可見(jiàn)。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，富力地產(chǎn)相對(duì)高端的產(chǎn)品線定位使其受限購(gòu)、限貸的影響較大，這是它去年業(yè)績(jī)指標(biāo)沒(méi)有完成的一大原因。

中國(guó)指數(shù)研究院房地產(chǎn)行業(yè)分析師苑承建認(rèn)為，富力地產(chǎn)近年來(lái)加大了持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，加上較為集中在一線城市，因此受損程度與綠城類似。

富力地產(chǎn)2011年半年報(bào)顯示，其上半年銷售業(yè)績(jī)主要來(lái)源于廣州、北京和天津的項(xiàng)目，而這些城市均是調(diào)控影響最大的一線城市。雖然其同時(shí)表示“集團(tuán)在發(fā)展中的銷售物業(yè)遍布中國(guó)12個(gè)城市”，但二三線布局稍顯滯后。

行業(yè)排名4年下滑 愧為“華南五虎”

富力的疲態(tài)由來(lái)已久。查閱富力地產(chǎn)近幾年財(cái)報(bào)以及行業(yè)銷售排名，其排名有連年下滑之勢(shì)。2007年以161億元銷售額排名第4，此后三年排名不斷下降，2011年已降至第12位（如算上非上市的萬(wàn)達(dá)和綠地，排名則為14位）。

對(duì)此，張宏偉認(rèn)為，后來(lái)居上的房企通過(guò)多元化布局和高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)了“彎道超車”。 在中國(guó)的房地產(chǎn)江湖中，富力地產(chǎn)曾與恒大地產(chǎn)、雅居樂(lè)、碧桂園以及合生創(chuàng)展并稱為“華南五虎”，敢拼敢闖的風(fēng)格曾令業(yè)界欽佩。成立于 1994 年的富力地產(chǎn)，在連續(xù)十年的全國(guó)化擴(kuò)張后，2007年一度達(dá)到事業(yè)頂峰，但遺憾的是隨后即被接連趕超。

2007年，富力地產(chǎn)在房企排行中一度排名至第4，僅次于萬(wàn)科、綠地和中海，居“華南五虎”之首；但2008年富力即被合生創(chuàng)展和碧桂園趕超；2009年富力又開(kāi)始被恒大趕超；去年甚至被雅居樂(lè)趕超。后來(lái)居上的恒大地產(chǎn)在2011年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額超過(guò)800億元，早已將銷售300億元的富力地產(chǎn)拋在身后。

“布局上全國(guó)化，產(chǎn)品上精品化，但發(fā)展階段過(guò)程受阻”，張宏偉給予富力地產(chǎn)這樣的評(píng)價(jià)。張認(rèn)為，除了政策調(diào)控導(dǎo)致項(xiàng)目銷售不暢、產(chǎn)品線定位單一，市場(chǎng)調(diào)整上不靈活也是富力落后于恒大等房企的主要原因?！按送膺€有一些前期地王項(xiàng)目，如廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，有可能成為它的負(fù)擔(dān)?！睆埡陚ケ硎?。

6年激進(jìn)擴(kuò)張方止 又陷商業(yè)“吸金黑洞”

富力地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中極具傳奇色彩的一家公司，業(yè)內(nèi)人士曾評(píng)價(jià)其是“以黑馬姿態(tài)、憑借一種奇特的路線高速成長(zhǎng)起來(lái)的廣州樓市大鱷” 。

2005年中國(guó)香港上市后，富力地產(chǎn)展開(kāi)了新一輪急速擴(kuò)張。2006年大舉拿下21宗土地；2007年拿下20宗土地，其中不乏高價(jià)地王。

激進(jìn)的發(fā)展策略，令富力凈負(fù)債率大幅攀升，2005年上市之初僅為20.5%，2006 年升至71.5%，2007年底則為139.5%。此后，公司凈負(fù)債率長(zhǎng)期高于70%警戒線，被稱為“負(fù)債大戶”、“負(fù)翁”。

近兩年來(lái)，意識(shí)到融資不順和負(fù)債壓力，富力拿地趨于收斂，凈負(fù)債率有所下降。2011年半年報(bào)顯示其負(fù)債已降至89%，且負(fù)債中短期銀行貸款占比較小。但與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)方面的大量投入，也使富力的資金負(fù)擔(dān)依然不小。

業(yè)內(nèi)人士表示：“對(duì)于富力而言，壓力不僅來(lái)自于銷售，更來(lái)自于其龐大的商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)吸金黑洞，讓眾多房企嘗到了苦頭，富力地產(chǎn)亦不例外?！?/p>

事實(shí)上富力從2003年開(kāi)始，便開(kāi)始在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域攻城略地。相關(guān)資料顯示，至 2010 年底，僅僅在寸土寸金的廣州新興CBD珠江新城里，富力擁有的項(xiàng)目就達(dá)到16個(gè)，成為該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)龍頭老大。

苑承建對(duì)《投資者報(bào)》記者表示：“商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)戰(zhàn)略型布局考慮，短期內(nèi)難以拉升其業(yè)績(jī)，不過(guò)長(zhǎng)期可以帶來(lái)穩(wěn)定性現(xiàn)金流?！?/p>

據(jù)富力地產(chǎn)2011年半年報(bào)披露，公司投資物業(yè)收入增長(zhǎng)32%，達(dá)到2.1億元。但張宏偉表示，這些回報(bào)對(duì)于公司的資金需求微不足道，“資產(chǎn)負(fù)債率高，需要資金還債；企業(yè)要發(fā)展擴(kuò)張，需要資金投入?！?/p>

A股融資未果 “負(fù)債大戶”資金吃緊

業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)年富力的“激進(jìn)”囤地并非一時(shí)熱血，背后其實(shí)有一套系統(tǒng)的融資規(guī)劃：中國(guó)香港IPO融資——迅速發(fā)債擴(kuò)張——回歸A股上市融資——平抑債務(wù)后再擴(kuò)張。

而有分析人士認(rèn)為，實(shí)際上富力較高的負(fù)債水平還與其相對(duì)單一的融資模式有關(guān)，一直寄望于回歸A股融資的富力并未如其他公司一樣進(jìn)行較多配股融資。此次回歸 A 股再無(wú)望，富力發(fā)展擴(kuò)張或?qū)⒆兊酶鼮楸粍?dòng)。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，隨著銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的收緊，房企得到傳統(tǒng)的銀行融資和上市融資越來(lái)越困難，在項(xiàng)目運(yùn)作中更多的需要自籌資金，而房企最容易獲得資金的方式就是快速去庫(kù)存、降價(jià)。

張宏偉認(rèn)為，富力在推盤(pán)時(shí)序及策略上應(yīng)優(yōu)先考慮較為容易回籠資金的高周轉(zhuǎn)產(chǎn)品，以“現(xiàn)金為王”，其他產(chǎn)品尤其是“地王”樓盤(pán)可以作為中長(zhǎng)期“防守類”產(chǎn)品。

“如果銷售能夠保持較高水平，撐過(guò)這段高擴(kuò)張高負(fù)債期，富力憑借穩(wěn)定的商業(yè)回報(bào)和充足的土地儲(chǔ)備，在未來(lái)或?qū)⒛軐?shí)現(xiàn)增長(zhǎng)回升?！痹烦薪ㄈ缡钦f(shuō)。