種種跡象顯示，美元房地產(chǎn)基金在闊別3年后，今又殺回中國。

“以前房地產(chǎn)基金只占我們總量的1/3，如今已經(jīng)達到70%了，很多都是房地產(chǎn)美元基金，大概有十多只吧?！苯?，作為基金管理工作人員之一，唐小姐驚訝地發(fā)現(xiàn)，美元房地產(chǎn)基金已經(jīng)成為最主要的客戶之一。

《投資者報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期卷土重來的美元房地產(chǎn)基金中還出現(xiàn)黑石等國際大佬的身影，它們主要瞄準的是商業(yè)地產(chǎn)。

“這說明，從商業(yè)地產(chǎn)目前的行情來看，國外的基金開始看好，認為機會來了?！笆⑹郎裰莘康禺a(chǎn)基金首席執(zhí)行官王戈宏告訴《投資者報》記者，盡管如此，商業(yè)地產(chǎn)投資風險仍然較大，需要引起注意。

據(jù)記者了解，與黑石等專業(yè)美元房地產(chǎn)基金相比，國內(nèi)企業(yè)缺乏經(jīng)驗，更容易“走火”，如吳地企業(yè)近日出現(xiàn)的擠兌風波即是由投資商業(yè)地產(chǎn)所致。

房地產(chǎn)商被迫轉(zhuǎn)向股權(quán)融資

今年1月，黑石、中信資本等機構(gòu)相繼完成了美元房地產(chǎn)基金的募集。到4月3日，金朝陽(00878.HK)宣布，設(shè)立及投資Eagle Fund I L.P.房地產(chǎn)基金。其中，金朝陽向基金出資2700萬美元，相當于2.11億港元，預(yù)計基金總規(guī)模約為6000萬美元，相當于4.68億港元。

“這是一種趨勢?，F(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場低迷，而企業(yè)對資金有剛性需求，美元房地產(chǎn)基金此時就如救命稻草，可以給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來急需的資金?！奔胃徽\國際資本有限公司董事長兼總裁鄭錦橋?qū)Α锻顿Y者報》記者表示，央行及外管局決定分別新增QFII和RQFII投資額度500億美元和500億元人民幣，就說明了未來發(fā)展趨勢是美元基金進入中國“規(guī)模大，而要求低?！?/p>

在他看來，正是中國的金融政策促進了房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的發(fā)展。由于政府的金融緊縮政策，開發(fā)商不能通過傳統(tǒng)銀行信貸方式獲得更多資金，就只能向股權(quán)融資靠攏?！耙郧捌髽I(yè)不愿意接受股權(quán)融資方式，是因為利潤率比較高，如果一個項目自己做下來能帶來一倍的增長，企業(yè)自然不愿意分你，它可以自己去貸款?？涩F(xiàn)在沒有辦法了，銀行收緊信貸，沒有錢它自己也開發(fā)不了?！编嶅\橋表示。

更進一步地說，隨著企業(yè)資產(chǎn)負債率的提高，企業(yè)向銀行貸款的難度更大了，此時通過引入股權(quán)投資基金，就能大幅降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率，意味著企業(yè)能獲得的信貸規(guī)模也就更大?！般y行如果一看你的資產(chǎn)負債率高達80%，只有20%是自有資金，貸款難度肯定很大；反過來的話，再去借款就很容易，尤其是基金進入以后。一般來說，股權(quán)投資基金的金額相對比較大，比如一兩個億的資金會快速提升企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模，使資產(chǎn)負債率明顯下降，而銀行看到有基金進入，貸款就相對更容易了。”

外資房地產(chǎn)基金收益率超50%

而另一方面，在中國企業(yè)迫切需求的背后，是境外資金難以遏制的熱情。王戈宏告訴記者，其曾于2006年在美國發(fā)起過REITS基金，收益率很低。因為一般來說，在美國投資房地產(chǎn)所賺取的收益率不會超過15%，每個環(huán)節(jié)上賺的錢基本上都是合理的，總體上8%或者10%都是適當水平。

相比之下，中國則是一個明顯的資本洼地，因此，如摩根士丹利、美國的漢斯基金、美林證券等國際投行幾年前都曾投資中國的房地產(chǎn)，雖然后來由于政策的控制，這些機構(gòu)陸陸續(xù)續(xù)地離開了，但資本的逐利屬性決定了外資機構(gòu)遲早還會回來。

“中國市場太好了，收益率太高了。我們做過統(tǒng)計，它們的收益率肯定超過50%了?！蓖醺旰暾f，“中國的城市化進程是一個不可阻擋的趨勢，中國有一線城市、二線城市、三線城市，甚至還有四線城市，量太大了，層次太豐富了，產(chǎn)生的機會也太多了。所以，外資機構(gòu)對房地產(chǎn)的投資需求是一種源源不斷的需求，而在發(fā)達國家，大規(guī)模的城市化進程帶來的機會顯然是不多的?！?/p>

正是看到了這一點，曾在美國做房地產(chǎn)REITS的王戈宏后來賣掉了在美國的房產(chǎn)，回到中國與房地產(chǎn)開發(fā)商一起成立了盛世神州房地產(chǎn)投資基金。

撤離只是暫時的

2008年，在國際金融危機的席卷下，各大美元基金開始從中國離場，而它們主要的投資方向即為商業(yè)地產(chǎn)，因此主要拋售對象也是商業(yè)地產(chǎn)。

“當時，曾在國內(nèi)市場上活躍的外資房地產(chǎn)基金，如美林、摩根士丹利等，其總部在金融危機中受到了很大沖擊，因此在中國市場的投資也趨于緩和。那時，有一些機構(gòu)出售物業(yè)是為了救總部，但更多的，則是因為即使找到了好的項目，但受整個金融環(huán)境的影響，LP(有限合伙人)自身也在大幅縮水，這些LP只能告訴基金的管理者，暫時停止投資房地產(chǎn)?！被鶑娐?lián)行投資管理(中國)有限公司董事總經(jīng)理陳基強告訴《投資者報》記者，外資彼時撤資中國商業(yè)地產(chǎn)，并不意味著外資房地產(chǎn)基金的離場，只是當時沒有新錢進來。

一般來說，外資基金的投資手法是，前兩年出錢買物業(yè)，養(yǎng)兩年后開始出售，2008年到2009年時正是要出售的時候。因為按照規(guī)則，到了規(guī)定的時間，這些外資基金要將本金償還給投資者，即LP，基金如果要繼續(xù)投資的話，也必須按規(guī)則先賣掉再買，即使賣的不是時候，也要忍痛割愛，否則失去信用就難以從LP處獲得資金。

而如今，外資金融機構(gòu)總部的形勢趨于穩(wěn)定，這些機構(gòu)自然會重新選擇進場。

目標——商業(yè)地產(chǎn)

此次美元房地產(chǎn)基金重返中國，投資對象發(fā)生改變了嗎？

“可能還是商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，應(yīng)該還是以商業(yè)地產(chǎn)為主。”鄭錦橋告訴記者。而具體操作方面，與之前的投資路徑并沒有太大區(qū)別。

“我們看項目的時候也遇到了一些美元房地產(chǎn)基金，他們可能還是以收購為主。比如對物業(yè)收購之后進行裝修，然后租賃出去，持有幾年之后再出售；也有的是不裝修，委托戴德梁行等物業(yè)公司進行管理，還有的則是通過海外發(fā)行REITS資產(chǎn)包的方式進行等等，方式不一樣?！编嶅\橋介紹說。

“其實目前在中國，我們看好住宅和商業(yè)地產(chǎn)的機會。在商業(yè)地產(chǎn)方面，無論是北京、上海等一線城市的辦公樓、商場，還是二線、三線市場的工業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域都存在著投資機會，只要你有‘巧手裝扮’為物業(yè)提升價值的能力就行?！盕udo二號基金中國區(qū)董事總經(jīng)理趙波曾如此告訴記者，一般來說，對這些項目的改造需要國際經(jīng)驗，需要整個團隊能夠為其真正提升管理服務(wù)的價值，同時還要真正了解租客的需求，整個流程下來是一個專業(yè)的系統(tǒng)工程，丑小鴨能否變白天鵝，完全依賴團隊的操作能力了。

機會or 陷阱

黃先生是北京CBD某個辦公樓的租戶，從事投資工作，春節(jié)后他發(fā)現(xiàn)，北京的寫字樓價格都開始大幅上漲，然而，還是有一些寫字樓供不應(yīng)求。

“我們公司的租金又開始漲價了，從每平方米4塊5漲到了5塊5，所以我咨詢了一下周圍辦公樓的租金，發(fā)現(xiàn)也都不同程度地漲價了，因此，我們最終還是決定繼續(xù)在目前的辦公樓辦公?！?/p>

在黃先生看來，這折射了一個投資機會，中國的商業(yè)地產(chǎn)未來潛力很大，因此，他萌生了開發(fā)二線城市房地產(chǎn)的想法，“可能會選擇山東?！?/p>

《投資者報》記者多方了解發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)及個人目前都已經(jīng)瞄準了商業(yè)地產(chǎn)，但相比外資的專業(yè)能力，缺乏運作經(jīng)驗的國內(nèi)機構(gòu)機構(gòu)更容易敗走“麥城”。

近日曝出的吳地企業(yè)因投資商業(yè)地產(chǎn)和融資通道受阻引發(fā)資金鏈斷裂也是最好的反面教材之一。

在吳地企業(yè)近日召開的媒體信息通報會上，其董事長段海飛解釋了吳地企業(yè)之所以被擠對及資金鏈斷裂的原因。

據(jù)段海飛介紹，2008年起，吳地企業(yè)開始涉足商業(yè)地產(chǎn)投資。2011年，吳地企業(yè)投資多個商業(yè)地產(chǎn)項目，投資額達到3億元左右。然而，由于持續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，同時由于商業(yè)地產(chǎn)項目需要的投資金額較大，同時項目的回報周期也較長，因此吳地企業(yè)所投入的資金一直沒有能夠及時回款。

此外，2億元融資未及時到賬，導(dǎo)致資金流出現(xiàn)問題。因此，2012年春節(jié)過后，這一局面日益加劇，以至于出現(xiàn)了債權(quán)人、供貨商上門討債的“擠對”現(xiàn)象。

“商業(yè)地產(chǎn)看起來比較誘人，但風險其實很大，不容易賺錢，是地產(chǎn)當中最難做的。比如說，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后再賣掉，但是賣了商鋪之后如何管理才能維護好自己的品牌形象呢？2011年太平洋百貨北京店接連倒閉就是最好的例證，那么好的品牌都倒閉了，說明商業(yè)地產(chǎn)并不好做?！蓖醺旰晏貏e提醒說。