更加嚴(yán)厲的2011年調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一場前所未有的調(diào)整。近期北京市住建委宣布，北京去年已注銷473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)終因抵不住樓市寒冬消失于京城樓市。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳湛勻教授表示：危中藏機(jī)，樓市寒冬也給房地產(chǎn)市場提供了難得的轉(zhuǎn)型與跨越發(fā)展的機(jī)會(huì)。2011年，京城房地產(chǎn)市場量、價(jià)均穩(wěn)步下降，市場進(jìn)入理性盤整期。2012年，百姓對(duì)房價(jià)下降似乎仍有期待，而房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒚媾R更深度的洗牌。

調(diào)控“無影掌”撥動(dòng)房市路線圖

2011年的樓市調(diào)控讓中國百姓看到了政府的信心與決心，隨著中央對(duì)投資投機(jī)樓市行為打擊力度的增強(qiáng)，量價(jià)齊跌成為京城樓市主基調(diào)。

投資增長總體穩(wěn)定。2011年，北京市全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3036.3億元，比上年同期增長10.1%，增速比三季度小幅回落5.1個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也從三季度末的54.3％回落至51.4％。導(dǎo)致投資增速下降的主要原因之一是政策性住房投資的爆發(fā)式增長高峰已過?？鄢咝宰》亢蟮纳唐贩客顿Y雖然同比仍在下降，但降幅已從1～9月的4％持續(xù)縮小至2.5％?？v觀歷年數(shù)據(jù)，目前的投資增速處于中等水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2008年的低谷水平，屬于穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也處于歷史偏高水平。與在市場規(guī)模上和北京市最接近的上海市相比，2011年北京市的投資增速和比重分別高出上海市0.5個(gè)和8.6個(gè)百分點(diǎn)。

市場需求低位徘徊。在以限購為主的調(diào)控政策的持續(xù)作用下，北京市房地產(chǎn)市場的需求已經(jīng)進(jìn)入下降后的“盆地”階段。2011年3～11月，北京市一二手房的月度銷售面積在100萬平方米上下徘徊，已與2008年歷史低點(diǎn)的交易規(guī)?；鞠喈?dāng)。進(jìn)入2011年四季度后，調(diào)控政策對(duì)投資性需求的抑制作用更加明顯。據(jù)北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，購房者中首次購房的比重連續(xù)9個(gè)月維持在九成左右，投機(jī)投資性需求基本被擠出。僅有消費(fèi)性需求的市場交易規(guī)模難以出現(xiàn)大的波動(dòng)。2011年全市房地產(chǎn)銷售面積為1440萬平方米，同比下降12.2%。其中，住宅銷售面積為1034.4萬平方米，下降13.9%。

房源供給較為充足。由于調(diào)控使市場供給增長快于需求增長，待售面積自調(diào)控以來持續(xù)上升，截至2012年1月1日，期房與現(xiàn)房總待售面積達(dá)3697萬平方米。這一規(guī)模接近于2008年7月至8月的水平，但尚未突破2009年初約4200萬平方米的高峰水平。保障房供給量也大幅上升。2011年北京市共有33個(gè)項(xiàng)目共計(jì)265.5萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房獲得預(yù)售許可證，比2010年增長32％。

價(jià)格目標(biāo)初步實(shí)現(xiàn)。據(jù)北京市住建委2011年12月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，北京市新建普通住房成交均價(jià)比去年下降6.3%，新建商品住房價(jià)格同比漲幅累計(jì)回落6.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比連續(xù)3個(gè)月停漲后在10月份開始下降，居民家庭首次購房比重接近90%，各項(xiàng)主要指標(biāo)變化符合調(diào)控預(yù)期。北京市提出的“新建普通住宅價(jià)格與2010年相比穩(wěn)中有降”目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。與國內(nèi)主要大城市相比，北京市2011年房價(jià)指數(shù)回落幅度比較大，目前的房價(jià)指數(shù)水平比較低（見下表）。新建商品住宅同比價(jià)格指數(shù)在70個(gè)大中城市中排名從年初的第27位下降到第49位，表明北京市的調(diào)控政策實(shí)施效果較好。

2012年“維穩(wěn)”仍將唱主角

從“政策、資金、供求關(guān)系”三大要素的影響看，2012年房地產(chǎn)市場保持繼續(xù)回調(diào)后趨穩(wěn)的可能性較大。

宏觀調(diào)控將延續(xù)去年基調(diào)。從中央確定的2012年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控思路看，“調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式”仍是政策主調(diào)。就房地產(chǎn)市場而言，“擴(kuò)保障、穩(wěn)投資、抑房價(jià)、避投機(jī)”仍將是2012年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的方向。即使政策出現(xiàn)微調(diào)，也將是在穩(wěn)定普通住房市場價(jià)格的大前提下進(jìn)行的。因此，就宏觀調(diào)控政策的影響而言，預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)市場價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，既不可能大幅下跌，也無劇烈反彈的可能，尤其是普通住房市場，價(jià)格仍將以“穩(wěn)”為主。

資金環(huán)境將有所放松，但實(shí)際影響有限。2011年11月30日，央行宣布從12月5日起存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是自2008年12月25日以來央行首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。這一動(dòng)作被普遍認(rèn)為是當(dāng)前資金市場流動(dòng)性過剩問題得以緩解的必然結(jié)果，也體現(xiàn)了未來政府將繼續(xù)根據(jù)市場動(dòng)態(tài)適時(shí)適度調(diào)整貨幣政策的趨勢。但就對(duì)房地產(chǎn)市場的影響看，貨幣政策放松的利好對(duì)總體市場格局并不會(huì)產(chǎn)生大的影響：一是從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢看，貨幣政策僅僅具備微調(diào)的基礎(chǔ)，貨幣政策就此從穩(wěn)健轉(zhuǎn)向積極的可能性不大。二是房地產(chǎn)市場總體調(diào)控思路未發(fā)生改變前，房地產(chǎn)企業(yè)想從略微寬松的貨幣政策中獲益，顯然力度有限。而與略微寬松的資金環(huán)境相比，2011年以來市場銷量大幅下降產(chǎn)生的回款壓力更為緊迫，促使2012年市場價(jià)格可能出現(xiàn)進(jìn)一步下調(diào)。三是隨著貨幣政策的微調(diào)，銀行在個(gè)人房貸方面也會(huì)實(shí)施略微寬松的政策，購房人的貸款環(huán)境將有所放松。但從歷史經(jīng)驗(yàn)看，從貨幣政策調(diào)整到改變購房人市場預(yù)期，需要經(jīng)過較長過程及利率的幾次下調(diào)。雖然2012年存款準(zhǔn)備金率再次下調(diào)的預(yù)期較強(qiáng)，但持續(xù)、多次的利率下調(diào)尚不具備基礎(chǔ)，因此，2012年貨幣政策有所放松對(duì)購房者的需求刺激預(yù)計(jì)也將有限。

“買方市場”的供求格局進(jìn)一步鞏固。從市場供求雙方的博弈趨勢看，2012年仍將是需求方占據(jù)主導(dǎo)地位的一年。雖然供給增長乏力，但存量有待消化；與此同時(shí)，新增需求受限購影響也無井噴可能，總體市場仍將延續(xù)“供過于求”格局，價(jià)格大幅反彈可能性不大。一是從房地產(chǎn)投資看，2012年投資增長壓力將進(jìn)一步加大。一方面，受宏觀調(diào)控政策主基調(diào)不變、住宅用地交易慘淡以及商品住宅新開工面積增長乏力影響，2012年商品房開發(fā)投資大幅增長的可能性不大；另一方面，政策性住房投資增幅也將有所回落。北京市政策性住房大規(guī)模建設(shè)從2009年開始，如今已進(jìn)入穩(wěn)定期，因此，就同比增幅而言，在高基數(shù)背景下，政策性住房投資增幅也將有所下調(diào)。總體看來， 2012年房地產(chǎn)投資增幅將進(jìn)一步下滑，同比增幅預(yù)計(jì)將下降到10%以內(nèi)。二是從商品房供給看，雖然新增潛力有限，但存量仍需消化，總體市場供應(yīng)仍將較為充足。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月7日，全市商品住宅待售量達(dá)117852套，同比上漲了17.2%。以2011年1～11月的月均成交量6014套計(jì)算，待售量需要19.6個(gè)月方可去庫存化完畢，存量十分充足。三是從需求看，雖存在增長潛力，但難以對(duì)市場產(chǎn)生實(shí)際效果。從全市住房需求增長潛力看，受貨幣貶值壓力依然較大、城中村改造步伐進(jìn)一步加快、外來人口持續(xù)增長以及家庭規(guī)模繼續(xù)變小等因素影響，北京市潛在住房需求仍大量存在。當(dāng)前出現(xiàn)的市場交易疲軟主要源于限購。而就目前的政策趨勢看，短期內(nèi)取消限購政策不具現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，因此，即使當(dāng)前北京市住房需求增長有潛力，只要限購政策不放松，市場價(jià)格便不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。

（作者單位：北京市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展研究所）