全國“兩會”期間，房地產(chǎn)照例成為第一跨界話題。隨著各種復(fù)診藥方的開出，立場不同的政策辯論不斷發(fā)酵，這場已持續(xù)逾24個月的樓市調(diào)控正面臨空前的微調(diào)壓力。

正式的官方口徑，仍是堅持樓市調(diào)控不放松。3月5日，國務(wù)院總理溫家寶在《政府工作報告》中表示，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸。

另一方面，從去年8月開始至今，已有18個城市出臺了內(nèi)容不一的暖市政策。其中，僅有佛山、蕪湖、成都、上海的政策被要求糾正，其余城市并未受到影響。

地產(chǎn)商也受到上述舉動的鼓勵。《財經(jīng)》記者從一線的市場營銷人員處獲悉，因為覺得“兩會”后政策可能會有變化，在北京，盡管近期成交量有所恢復(fù)，但一些開發(fā)商正在降低項目的推廣節(jié)奏，減少開盤。

微調(diào)的藝術(shù)

在應(yīng)對樓市成交慘淡、資金壓力的問題上，地方政府并不比地產(chǎn)商輕松。自去年8月以來，根據(jù)統(tǒng)計，已經(jīng)有馬鞍山、常州、佛山、南京、杭州、成都、吉林、長春、北京、重慶、武漢、合肥、上海、中山、從化、天津、蕪湖、沈陽等18個城市出臺了針對既有樓市調(diào)控措施的微調(diào)文件。上述18個城市出臺的暖市文件中，政策微調(diào)主要包含限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等內(nèi)容（見附表）。

去年10月，佛山市成為第一個出臺暖市政策但被叫停的城市，且政策出臺與叫停間隔不足一天，凸顯中央調(diào)控決心之大。當(dāng)年11月，成都召集地產(chǎn)商進(jìn)行座談，試圖對限購令作出新解釋，宣布僅在房產(chǎn)證登記發(fā)放時核查購房人資格。而原來網(wǎng)上簽約時對購房人的資格審核，轉(zhuǎn)交由開發(fā)商與中介執(zhí)行。

通常而言，由于業(yè)主拿到新房房產(chǎn)證需要兩年時間，因此，成都這一做法等于變相放松了購房資格審查。在執(zhí)行僅一周后，這一措施見光死。

進(jìn)入今年，蕪湖與上海相繼觸電，分別出臺了對購房予以財政補(bǔ)貼與允許持上海居住證滿三年的外地人口購買第二套住房的政策新解，這兩個城市均遭到紅牌警告，其政策在施行四天與一周后被叫停。

在18個城市中，佛山、成都、蕪湖與上海的微調(diào)做法被叫停，但是其余城市卻安然逃過中央部委的督察。究其原因，除蕪湖外，佛山、成都與上海的政策微調(diào)均直接涉及到限購令的存廢，而限購令正是本輪樓市新政的核心。其余14個城市并沒有直接沖撞限購令，而是著眼于改善提高首次置業(yè)者的購房支付能力，從而間接提升樓市活躍度。

在業(yè)內(nèi)人士看來，首次置業(yè)者的購房需求理應(yīng)得到支持，也正是本輪調(diào)控的出發(fā)點之一，因此，這一做法難被中央政府否決。

這一微調(diào)之道亦迅速為地產(chǎn)業(yè)界所掌握。2月下旬，全國政協(xié)常委、萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林率先公布自己的“兩會”提案：“對首次置業(yè)和首次改善型置業(yè)貸款恢復(fù)7折優(yōu)惠利率”。

他在提案中建議，對地產(chǎn)調(diào)控中的信貸政策進(jìn)行微調(diào)，以便使調(diào)控效果真正惠及首次置業(yè)者與首次改善性需求者。他認(rèn)為，在“促進(jìn)房價合理回歸”大旗下，房價下調(diào)成為衡量本輪地產(chǎn)調(diào)控的一個非正式標(biāo)準(zhǔn)。但提高利率之后，房價下調(diào)的實惠卻流進(jìn)了銀行口袋，消費者卻并未得到實質(zhì)好處。

3月5日，王健林表示，在不傷及中央樓市政策的核心框架、不動搖政策基本理念的情況下，調(diào)整是可以的，比方說購房者利率恢復(fù)到8折，或者對首次置業(yè)的人減免契稅?！拔覜]有提取消限購，因為不太現(xiàn)實，中央已有明確表態(tài)，再提下去并無意義。而恢復(fù)優(yōu)惠利率，是一個很現(xiàn)實的辦法，容易做到?！?/p>

本輪調(diào)控的信貸工具嚴(yán)重誤傷首次置業(yè)者，這一點已廣受詬病，王健林之前，包括全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生與中城聯(lián)盟輪值主席任志強(qiáng)均對此提出了批評。

行業(yè)大佬的呼吁得到了多個中央部委回應(yīng)。去年12月，住建部部長姜偉新表示，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。今年2月7日，央行宣布將首次置業(yè)的信貸需求納入重點關(guān)注領(lǐng)域。

3月4日，四大國有商業(yè)銀行開會研究全面落實差別化房貸政策。會上，四大行共同提出，將切實滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險原則合理定價首套房貸款利率。此外，還將提高住房貸款審批效率。各大券商的分析報告均顯示，去年底以來，首次置業(yè)的按揭貸款發(fā)放時間已經(jīng)加速，利率也基本趨同于基準(zhǔn)利率。

信貸政策事關(guān)樓市興衰，在眾多分析人士看來，正是由于首次置業(yè)貸款審批提速、額度寬松，今年春節(jié)前后許多大中城市商品房成交量恢復(fù)性上漲、乃至出現(xiàn)“小陽春”。

3月6日，中投證券的地產(chǎn)周報顯示，2月27日－3月4日，該公司監(jiān)測的23個城市中，一手房成交面積環(huán)比上漲30％，同比上漲17％，其中，杭州、南京、蘇州、無錫、廈門、昆明等城市同比漲幅超過100％。在報告中，中投證券將這一現(xiàn)象解釋為：信貸支持、降價促銷，積壓的剛性需求釋放。

資本市場更是“春江水暖鴨先知”。自去年11月以來，香港中資地產(chǎn)股大多升幅明顯。3月1日，碧桂園（02007.HK）公告稱，將以3.23港元的單價配售6.7億股股票，凈融資21.4億港元。這是近一年多來，首個配股集資的中資房企。

隨后，里昂證券與花旗證券發(fā)布的報告中，均預(yù)測龍湖可能是下一個配股集資的中資房企。花旗證券還預(yù)測，華潤置地亦有可能宣布配股。通常而言，配股成功說明資本市場看好地產(chǎn)股后市。

中央的顧慮

在以首套房取得突破之后，地方政府與地產(chǎn)商的政策微調(diào)憧憬并不會止步。但是，在中央政府的顧慮解除之前，進(jìn)一步的政策變動阻力巨大。中央政府的顧慮主要集中于兩點：一、當(dāng)前房價是否已經(jīng)回歸“合理”水平？二、政策松動之后，房價會否報復(fù)性反彈？

北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年2月，北京新建住宅簽約套數(shù)為5514套，剔除保障房，2月北京全市商品房成交2600套，均價18345元/平方米，如果不考慮樓盤結(jié)構(gòu)性因素，房價同比下降了25.4％。2月成交的樓盤多為郊區(qū)低價盤，適合首套房需求的自住型剛需盤銷售占比明顯增加，占據(jù)了80％的簽約量。

中原地產(chǎn)（北京）公司研究總監(jiān)張大偉對《財經(jīng)》記者表示，北京樓市已經(jīng)走出低迷，目前的上漲屬于恢復(fù)性上漲，購房者多為剛性需求者，他們擔(dān)心踏空，如同驚弓之鳥。但是，北京是否會出現(xiàn)“小陽春”尚有待觀察。

張大偉分析說，自去年9月以來，北京市場共有125個項目開盤，累計供應(yīng)了35259套住宅，但截至今年2月26日，僅售出9865套，總體銷售量不足三成。最近入市的25個項目簽約率更是不足18％。在北京限購難以解禁的背景下，新一輪的降價風(fēng)暴即將來臨，市場仍將處于以價換量的階段。

這一審慎判斷區(qū)別于多數(shù)券商的樂觀。在《財經(jīng)》記者看到的機(jī)構(gòu)分析報告中，大多對成交量進(jìn)一步上升保持樂觀態(tài)度，“小陽春”更是被認(rèn)為已經(jīng)出現(xiàn)。華泰聯(lián)合證券的分析師認(rèn)為，今年第九周，小陽春持續(xù)，進(jìn)入推盤高峰期，作為成交量的先行指標(biāo)，售樓處的上門到訪量已經(jīng)連續(xù)五周環(huán)比上升。

2月19日，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份，全國70個大中城市的房價全部停漲，48個城市下降，22個持平。

當(dāng)前的房價是否已經(jīng)處于“合理水平”？由于本輪樓市新政所設(shè)定的“回歸合理房價”目標(biāo)并未量化，外界難以窺知調(diào)控的價格底線，這平添了政策微調(diào)的不確定性。

除了“房價是否合理”進(jìn)行定性外，中央決策層對樓市反彈也心有余悸。盡管當(dāng)前的庫存量與供應(yīng)高峰，可以一定程度上緩沖反彈壓力，但樓市未來走向?qū)⒏嗳Q于信貸規(guī)模。

張大偉對《財經(jīng)》記者說，信貸規(guī)模才是主宰樓市的關(guān)鍵?？梢钥隙ǖ氖?，信貸不會松到兩三年前的水平，所以房價反彈的壓力有，但是不會很大。

3月7日，摩根大通董事總經(jīng)理、中國區(qū)全球市場業(yè)務(wù)主管李晶表示，內(nèi)地房地產(chǎn)市場表現(xiàn)最差的時間已經(jīng)過去，伴隨著價格下跌，開發(fā)商的住宅存量也達(dá)到了前所未有的高水平，“即使中央政策出現(xiàn)對房地產(chǎn)調(diào)控的放松，房價也不會在短期內(nèi)出現(xiàn)回彈”。

或許正是相信目前成交量的上漲屬于正?；嘏?，且房價大幅反彈的可能性很小，地產(chǎn)商也在積極憧憬，“兩會”后能夠收到更多來自地方政府的政策紅包?！啊畠蓵?，地方政府在樓市政策上的試探會走得更遠(yuǎn)?！北本┬褫x地產(chǎn)的一位高層對《財經(jīng)》記者說。

從業(yè)者們正愈加珍惜當(dāng)前的回暖機(jī)會。3月7日，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松表示，今年房地產(chǎn)業(yè)界要達(dá)成共識，不搏反彈，實實在在地降價到位，真正給客戶樹立信心。