“到今年下半年，我們所需的資金量會非常大。”北京市保障性住房建設(shè)投資中心投融資部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示。

截至3月1日，根據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)，今年北京計(jì)劃新建的16萬套保障房已經(jīng)基本落實(shí)，其中10萬套即將開工。相比2011年，今年北京保障房開工量約下調(diào)20％。

盡管如此，由于去年底統(tǒng)計(jì)的保障房開工項(xiàng)目僅是“開挖動土”， 加上新增的開工面積，今年北京涉及保障房建設(shè)的資金投入量可能遠(yuǎn)大于2011年，如何籌資成為一個(gè)繞不過去的問題。

早些時(shí)候，財(cái)政部公布了《關(guān)于切實(shí)做好2012年保障性安居工程財(cái)政資金安排等相關(guān)工作的通知》，規(guī)定將從加大各級財(cái)政支持等方面對保障房建設(shè)融資予以支持，其中明確提到“各級財(cái)政部門支持成立負(fù)責(zé)保障房建設(shè)、運(yùn)營、管理的專門企業(yè)，在安排資本金后由該企業(yè)通過銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、社會投資等方式來籌集建設(shè)資金”。

瑞銀證券首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤對《財(cái)經(jīng)》記者表示，由于財(cái)政支持力度有限且地區(qū)差異很大，保障房專門企業(yè)被首次明確為保障房籌資和建設(shè)運(yùn)營的主要模式，也將會是最大、最重要的資金來源。

在北京市下發(fā)的關(guān)于今年保障房融資的有關(guān)文件中，“積極發(fā)揮北京市保障性住房建設(shè)投資中心對財(cái)政性資金的放大效應(yīng)”亦被明確提出。

信貸突破

北京市保障性住房建設(shè)投資中心于去年6月掛牌，成立之時(shí)由市財(cái)政一次性注資100億元作為資本金，被稱為國內(nèi)最大的保障房專用投融資平臺。

“實(shí)行企業(yè)化、市場化運(yùn)作”的保障房中心，“將會發(fā)揮財(cái)政資金的放大效應(yīng)，達(dá)到四兩撥千斤的作用”。北京市住房保障辦公室常務(wù)副主任鄒勁松此前在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)介紹說。

按照北京市長郭金龍?jiān)谡ぷ鲌?bào)告中提供的數(shù)字，今年北京擬新建、收購16萬套、竣工7萬套保障房。

據(jù)北京市住房保障辦公室發(fā)展規(guī)劃處處長張國偉此前在一個(gè)會議上透露的數(shù)據(jù)，北京去年保障性住房投資達(dá)到746億元，今年共需投入資金規(guī)模將達(dá)到1000億元。

從746億元到1000億元，北京保障房投融資平臺必須進(jìn)行擴(kuò)容。汪濤指出，不同于其他的地方融資平臺，北京保障房融資平臺將很可能在增量融資方面被“開綠燈”，并將獲得銀行新增貸款的支持。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，在北京市金融局推動下，國開行、工行、中行、建行等中央金融機(jī)構(gòu)與北京市政府簽署了“十二五”時(shí)期戰(zhàn)略合作備忘錄，里面均有加強(qiáng)銀行信貸對保障房建設(shè)支持力度的相關(guān)內(nèi)容。

同時(shí)，北京市金融局會同人行營業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局、市住建委等相關(guān)部門制定了《北京市金融支持保障性住房建設(shè)的意見》，涉及包括銀行貸款在內(nèi)的多種金融手段支持北京市保障房建設(shè)?！澳壳疤幱谧詈笳髑笠庖婋A段?！北本┦薪鹑诰帚y行服務(wù)處副處長劉軍告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

據(jù)悉，包括建行在內(nèi)的國有大型商業(yè)銀行，在政策層面走得比較靠前，對保障房融資支持力度較大。去年10月，建行北京分行與北京市保障性住房建設(shè)投資中心簽訂了200億元的意向性授信額度?！敖衲赀€會有新增貸款安排?！必?fù)責(zé)對接保障房投資中心的建行北京分行政府客戶部總經(jīng)理丁佶春告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

工行北京分行提供的資料顯示，該行在貸款規(guī)模上向保障房傾斜，優(yōu)先滿足保障房項(xiàng)目建設(shè)的融資需求。截至目前，該行保障性住房貸款余額達(dá)30多億元，較2011年初增加168％。

按照央行和銀監(jiān)會之前發(fā)布的通知要求，公租房貸款期限原則上不超過15年?！拔覀儸F(xiàn)在所拿到的公租房貸款期限為15年，將全部用于公租房項(xiàng)目貸款?！北本┦斜Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)投資中心投融資部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說。

公租房貸款屬于新的投融資模式，商業(yè)銀行資金來源以短期存款為主，長達(dá)十幾年才能回收成本的公租房貸款，會給銀行帶來資金不匹配的風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致流動性不足。因此一直以來很多地方的公租房貸款都不是實(shí)質(zhì)性的長期貸款，有的地方規(guī)定以五年銷售收入作為還款來源。為公租房提供15年期貸款算是金融主管部門創(chuàng)新金融模式的一種嘗試。

保障房融資盯緊的不只是信貸額度和年限，還有利率優(yōu)惠。丁佶春表示，建行北京分行對保障房貸款將執(zhí)行“同等條件下最優(yōu)惠的利率”。上述央行和銀監(jiān)會的聯(lián)合發(fā)文規(guī)定，公租房項(xiàng)目貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.9倍。

據(jù)悉，自去年下半年銀行信貸收緊后，多家商業(yè)銀行對公租房貸款已上調(diào)至基準(zhǔn)利率水平。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)建議，應(yīng)對商業(yè)銀行發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款的業(yè)務(wù)提供稅務(wù)優(yōu)惠，或提供部分利息補(bǔ)貼。

債券融資發(fā)力

僅靠銀行信貸支撐，無法彌補(bǔ)巨大的資金缺口。私募債券融資作為一種創(chuàng)新型直接融資工具，開始“涉足”保障房市場。汪濤指出，保障房融資平臺債券或?qū)⒊蔀閭袌龅闹匾律巧?，結(jié)合政府大力發(fā)展債券市場的意圖，這一品種可能會在審批等環(huán)節(jié)獲得大力支持。

早在去年9月，北京國有資本經(jīng)營管理中心（下稱國管中心）就以委托貸款的形式，替北京市保障性住房建設(shè)投資中心發(fā)行了50億元定向中期票據(jù)，用于支持北京市八個(gè)保障房建設(shè)項(xiàng)目。北京市政府成為全國首個(gè)通過發(fā)行保障房專項(xiàng)債券融資的地方政府，該債券也是債券市場發(fā)行的第一筆保障房專項(xiàng)債券。

這50億元定向中期票據(jù)，僅為北京市擬發(fā)行500億元保障房私募債的十分之一。其中，有205億元額度屬于北京市保障性住房建設(shè)投資中心。北京市保障性住房建設(shè)投資中心投融資部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，205億元的私募債額度包括中心自身發(fā)行的105億元和國管中心以委托貸款形式替中心發(fā)行的100億元，到目前為止，北京市保障性住房建設(shè)投資中心自身一期發(fā)行的20億元以及國管中心替其發(fā)行的50億元私募債已經(jīng)發(fā)行完畢，所籌資金全部支持了保障房項(xiàng)目。

“3月中旬左右，我們自己將發(fā)行二期60億元私募債，同時(shí)國管中心也將替我們發(fā)行二期20億元私募債，如果這兩筆資金共計(jì)80億元都順利到位的話，加上原來已經(jīng)到位的70億元資金，總共150億元資金就將于3月中旬到位。中心的整個(gè)205億元私募債券額度預(yù)計(jì)將于今年底全部到位?！痹撠?fù)責(zé)人表示，私募債政策使中心能夠充分發(fā)揮支持其他保障房建設(shè)主體的作用，“如果光靠銀行貸款，中心可能只能滿足自身項(xiàng)目資金要求，實(shí)現(xiàn)不了對其他建設(shè)主體的支持”。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，私募債選擇支持的保障房項(xiàng)目，多數(shù)內(nèi)含定向安置房，這樣可將定向安置房的銷售收入作為還款來源。一位不愿透露姓名的知情人士對《財(cái)經(jīng)》記者解釋說，北京市保障性住房建設(shè)投資中心已發(fā)行的私募債，主要還是以限價(jià)房和定向安置房為投資標(biāo)的，公租房所占比例不大，“發(fā)債要求必須有明確的還款來源，定向安置房以銷售回款作為還款來源，而公租房只能靠租金償還貸款，相比之下頗有點(diǎn)捉襟見肘”。

去年10月，北京城建全資子公司向市保障房建投中心申請7億元貸款，是北京市保障性住房建投投資中心發(fā)放的首筆貸款，用于海淀區(qū)清河小營包括定向安置房、拆遷安置房和公租房項(xiàng)目在內(nèi)的項(xiàng)目建設(shè)。

北京市《關(guān)于貫徹國務(wù)院辦公廳保障性安居工程建設(shè)和管理指導(dǎo)意見的實(shí)施意見》提到對保障房融資首次明確規(guī)定鼓勵發(fā)企業(yè)債。上述知情人士指出，發(fā)企業(yè)債有嚴(yán)格規(guī)定，必須出具近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表，由于北京市保障性住房建設(shè)投資中心成立時(shí)間比較短，目前尚不具備發(fā)債資格。

北京市保障性住房建設(shè)投資中心是一個(gè)綜合性平臺，除了具備投融資職能外，還有建設(shè)收購和運(yùn)營管理職能。據(jù)悉，到目前為止中心已融資到位的70億元私募債資金，自身只用了17.5億元。

二期準(zhǔn)備發(fā)行的80億元。私募債資金，也是全部用于支持其他企業(yè)融資，中心目前的主要功能還是最大程度發(fā)揮支持其他建設(shè)主體的作用，“但并不是說我們保障房建設(shè)量小，而是我們的大部分自建項(xiàng)目還處于前期準(zhǔn)備或正在簽署協(xié)議階段，還未到大規(guī)模用款的時(shí)候”。

政策還需突圍

北京市此前高調(diào)宣布，嘗試將住房保障體系從“以售為主”轉(zhuǎn)為“以租為主”，今年新建、收購的16萬套保障房中，有6萬套公租房，占今年公開對外配租配售保障房的60％以上。

由于公租房租金收益水平較低，需要有長期的低成本資金支持。打出“公租房為主”的牌子，無疑需要找到更多“財(cái)源”。

鄒勁松表示，將積極拓寬融資渠道，廣泛吸引社保、信托等各類資金參與保障房建設(shè)，并爭取將保障房打包通過房地產(chǎn)信托投資基金上市籌集更多穩(wěn)定資金。

社?；疬M(jìn)入保障房項(xiàng)目已有先例。2011年，全國社?；鹄硎聲群笤谀暇?、天津、重慶發(fā)放貸款，以信托貸款形式投入上述三市保障房建設(shè)，額度分別為30億元、30億元、45億元。最近廣州也擬通過設(shè)立“社?；饘ｍ?xiàng)信托計(jì)劃”向保障性住房項(xiàng)目發(fā)放貸款。

據(jù)介紹，北京市保障性住房建設(shè)投資中心已就支持額度、貸款利率、放款條件等政策優(yōu)惠與全國社保基金理事會溝通，“但鑒于社?；鸱趴顥l件與我市保障性住房建設(shè)需求存在差異，工作尚未取得實(shí)際進(jìn)展”。

除了資金成本比銀行貸款要高以外，社?；鸱趴顚Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目“四證”的嚴(yán)格要求是阻礙合作成行的重要原因?！鞍蠢怼淖C’是房地產(chǎn)貸款的正常要求，但是保障房有特殊性，一般都只能先行提供開工證，所以對貸款融資形成了制約。”北京市保障性住房建設(shè)投資中心投融資部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，若條件成熟，可通過房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）實(shí)施社?；饌鶛?quán)計(jì)劃的方式給保障房融資。

早在2008年底，國務(wù)院明確提出要開展REITs試點(diǎn)，擴(kuò)寬房地產(chǎn)融資渠道。但受制于重復(fù)征稅等政策瓶頸，REITs融資成本較高回報(bào)率低，發(fā)展遇阻。

在國投瑞銀基金副總經(jīng)理盛斌看來，保障房特別是公租房領(lǐng)域?qū)⑹荝EITs突破的契機(jī)。由于保障房政府可適度給予一定的稅收優(yōu)惠、土地優(yōu)惠政策，讓REITs實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定合理的回報(bào)率，從而吸引投資者參與。

在鄒勁松看來，保障房長期持續(xù)的資金來源只有發(fā)行REITs和長期債券。上述負(fù)責(zé)人表示，中心正在積極研究發(fā)行REITs的相關(guān)事宜，從長遠(yuǎn)來看，REITs是中心公租房項(xiàng)目融資的一個(gè)方向，但由于REITs發(fā)行前提是基于有相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流作為回報(bào)的資產(chǎn)，而目前公租房項(xiàng)目大部分處于建設(shè)期尚未進(jìn)入運(yùn)營期，能夠形成現(xiàn)金流的資產(chǎn)非常少，所以目前并不是發(fā)行REITs的最好時(shí)點(diǎn)。

這只是問題的一個(gè)方面。業(yè)內(nèi)人士指出，由于公租房產(chǎn)權(quán)歸政府所有，如果要做成國外通行的REITs產(chǎn)品，公租房產(chǎn)權(quán)屬性或?qū)⒏淖?，而這一點(diǎn)目前尚難有政策突破。

重慶市公租房項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人在此前的采訪中對《財(cái)經(jīng)》記者指出，類似REITs的金融產(chǎn)品有一個(gè)前提，即把房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押品，其中可能涉及到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換，不符合公租房姓“公”的原則，所以REITs在現(xiàn)階段還不可行。

此前，香港發(fā)行REITs是商業(yè)化行為，投資者并不是對公租房本身感興趣，而是對為公租房配套的商業(yè)感興趣。瑞士也發(fā)行REITs，其公租房完全市場化運(yùn)作，面向政府指定人群租售，達(dá)到25年后，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。其公租房針對人群并不完全是中低收入人群，而是涵蓋各個(gè)階層，因而收益基本可以覆蓋運(yùn)營成本，還會有一定贏利。

國外房屋產(chǎn)權(quán)比較長，靠后續(xù)幾十年的銷售收入完全可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)運(yùn)營?！跋噍^之下，國內(nèi)公租房政策還不是很清晰，針對對象是哪些人，租金收取是什么機(jī)制，都還處于探索階段?！?有關(guān)專家表示。

此外，合理的租金水平亦是REITs能否成行的關(guān)鍵。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉對《財(cái)經(jīng)》記者指出，REITs應(yīng)該是商業(yè)化、市場化很強(qiáng)的房地產(chǎn)投資工具，主要適用于收益性或投資性房地產(chǎn)。公共租賃住房雖然具有收益性房地產(chǎn)的特征，但因其租金水平受政府控制，不是市場租金，因此原則上不適合作為REITs的依托資產(chǎn)。據(jù)悉，北京目前公租房租金普遍低于市場20％－30％，很難滿足REITs投資者對收益回報(bào)的要求。

在業(yè)內(nèi)人士看來，考慮到公積金貸款利率比較低，所以公租房融資首選還應(yīng)是公積金貸款。據(jù)了解，作為首批公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)城市，到去年底，北京有150億元公積金貸款用于支持保障房建設(shè)。今年北京將爭取擴(kuò)大公積金貸款支持保障房建設(shè)的額度，進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)規(guī)模。

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，全國人大常委會副委員長、民建中央主席陳昌智從去年10月開始就保障性住房資金問題進(jìn)行全國調(diào)研，調(diào)研成果涉及政策性房改金融體制建設(shè)的整體構(gòu)想，系統(tǒng)地論述了公積金改革的問題，以較大篇幅論證應(yīng)擴(kuò)大公積金對保障房貸款試點(diǎn)的范圍。

該調(diào)研成果最終以黨派提案的形式提交中央。去年11月30日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議之前，國務(wù)院總理溫家寶對報(bào)告作了親筆批示。