小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。

20世紀(jì)90年代中期，北京、天津、鄭州、濟(jì)南等城市陸續(xù)出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房。2003年之后，隨著商品房價格不斷升高，土地資源日趨稀缺，全國大多數(shù)城市出現(xiàn)了以舊城改造、城中村改造等名義違規(guī)開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房。因其價格低廉，使得一部分無力購買商品房的人開始轉(zhuǎn)向買小產(chǎn)權(quán)房。狂潮之下，引起了政府關(guān)注。國土部曾數(shù)次下發(fā)通知，叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。由于成因復(fù)雜，且牽涉到多方利益，小產(chǎn)權(quán)房成為政策管轄的灰色地帶。2012年2月，國土部表態(tài)，今年在全國試點(diǎn)處理小產(chǎn)權(quán)房。

重壓之下，諸多已經(jīng)購買小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主們開始坐臥不安，焦慮自己的“家”會打水漂。近日，記者在北京走訪了幾個小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主，探訪他們購買時的困惑心理以及廉價購房背后諸多的揪心之痛。

輕信小產(chǎn)權(quán)房會辦房產(chǎn)證，懷僥幸心理忐忑購買

2012年4月15日，星期日，春風(fēng)拂面。在距離城鐵雙橋站200米的匯通濱水動漫城（以下稱動漫城）門口，記者如約見到了業(yè)主喬林。他指著小區(qū)介紹說：“你看這位置多好，地鐵邊上。而且周邊有傳媒大學(xué)和音樂學(xué)院，文化氛圍也很好。”

喬林還告訴記者說，現(xiàn)在周邊的房價都快3萬元一平方米了?！澳惝?dāng)時買的房子是什么價位？”記者問道。

“不到7000元。哎，房子是便宜，可不省心??！”談到當(dāng)初買這套房子的經(jīng)歷，喬林感慨頗深。

35歲的喬林是河北石家莊人，在北京一家軟件公司做客服經(jīng)理。2008年年底，他和相戀3年的女友張惠琪到了談婚論嫁的時候。雙方父母見面時，張惠琪的家人提出了要有婚房的條件。這是意料中的事，喬林和父母也理解?？砂串?dāng)時的收入，喬林每月7000元，張惠琪作化妝師每月4000多元，兩人需要10年的積攢才可以在四環(huán)邊上買套80平米的房子，且不吃不喝。喬林和女友商量，認(rèn)為當(dāng)時的房價正處下跌階段，政府也介入了調(diào)控，預(yù)計(jì)后期的價格會繼續(xù)下跌。倒不如先結(jié)婚，同時觀望房價，等跌到可接受價位時再出手。

經(jīng)過一番溝通，張惠琪的父母答應(yīng)可以先辦結(jié)婚證，但婚禮要等房子買下后再舉行，哪怕期房也成。

辦理過結(jié)婚手續(xù)后，喬林和妻子開始奔波于北京各個城區(qū)的新樓盤。然而，到了2009年5月份，全國樓市突發(fā)奇變，北京房價逆市反彈，且愈發(fā)猛烈，四環(huán)邊上的樓盤都漲到了2.5萬～3萬元每平方米。高昂的房價讓喬林夫婦一次次望樓止步。

“當(dāng)初要是不觀望，及時買下就好了?！眴塘值脑挼莱隽撕芏嘤彿咳说男穆暋？删驮谶@時，妻子張惠琪查出已有身孕。為了讓孩子出生后有個家，面對居高不下的房價，喬林只好把目標(biāo)放在了郊區(qū)。當(dāng)年8月份，喬林從一位看房者口中得知，位于朝陽區(qū)城鐵雙橋東南角的動漫城房價還不到7000元每平方米。

莫非天下真有掉餡餅的時候？好奇心驅(qū)使，喬林來到了該小區(qū)。按照喬林的說法，當(dāng)時正在售房的地方卻掛著“招商中心”的牌子。走進(jìn)去，售樓人員極是熱情，又是請坐、又是倒水，然后便老道地介紹整個樓盤情況。說小區(qū)共有A、B、C三幢樓，是商住兩用，一居、兩居都有，均價在6900元。喬林疑惑為何地鐵邊上價格如此之低。售樓人員介紹說，樓盤目前拿不到“房本”，兩三年內(nèi)可以“轉(zhuǎn)正”拿到房本。

喬林心里一下子涼了半截，這不就是傳說中的小產(chǎn)權(quán)房嗎？他借故離開，回家后將情況原原本本告訴了張惠琪。不料張惠琪動心了，認(rèn)為機(jī)會非常難得，至于房產(chǎn)證，別說兩三年，哪怕5年能拿到也行。雖然喬林心里沒底，但經(jīng)不住妻子的游說，兩人決定再去一趟。

夫妻二人次日來到招商中心，看到前來咨詢者眾多，還有不少人正在簽合同。這個場景促使喬林夫婦從心理上產(chǎn)生了一種想秒殺樓盤的念頭，當(dāng)喬林追問房產(chǎn)證究竟能否辦下來時，售樓人員說：“問題不大，但屆時可能要補(bǔ)交1000～2000元每平方米的費(fèi)用。這個價格與周邊單價兩萬元的商品房比起來，可要便宜不少?！?/p>

在經(jīng)歷過上次錯失良機(jī)的打擊后，喬林也動心了。這時，張惠琪將他拉到一邊說：“這價位很值得，咱們買套兩居室吧，這樣寶寶出生后也有個房間?！眴塘置靼祝拮映吮坏头績r所打動，另一方面想早點(diǎn)買房后好辦婚禮，畢竟腹中的寶寶越來越大。夫妻倆開始詢問購買方式，售樓人員表示先交2萬元訂金，然后在7天內(nèi)一次付清房款。喬林這才明白，原來小產(chǎn)權(quán)房不能辦理貸款，要一次性交付?？蓛删拥?0來萬，去哪兒借這么多錢啊。無奈，夫妻倆痛下決心，購買了一套52平米的開間戶型。

交完訂金后，在一周的時間里，喬林夫婦向親友借了20余萬元?？稍诤炗喓贤瑫r，發(fā)現(xiàn)并非正式的購房合同，而是“內(nèi)部認(rèn)購書”，他們心情忐忑之時辦理了手續(xù)。

“內(nèi)部認(rèn)購書”是否具有法律效應(yīng)？內(nèi)容是否注明了一定期限內(nèi)可辦理房產(chǎn)證？面對記者的疑問，喬林搖搖頭嘆息說，曾經(jīng)有位朋友在交完訂金后就提到這兩個問題，售樓人員不能給予正確答復(fù)，最終因退房鬧上了法庭。

因?yàn)榕R時有事，喬林答應(yīng)過兩天帶那位朋友與記者見面聊聊。

小產(chǎn)權(quán)房入住前煩心事已開始，

辦理房產(chǎn)證也只是傳說

17日下午，喬林將朋友張先生約到家里，接受記者采訪。張先生談起當(dāng)時購買經(jīng)歷，至今義憤填膺。原來，張先生從喬林那里得知動漫城房價便宜，沒有過多打聽就緊隨其后預(yù)交了兩套房的押金?？稍趲滋旌筠k理手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)并非正規(guī)的售房合同，于是要求售樓員拿出預(yù)售許可證，并簽訂正式的購房合同。結(jié)果售樓人員一樣也拿不出來，爭執(zhí)之下，售樓人員請示領(lǐng)導(dǎo)后迫不得已主動提出給張先生退房，但購房預(yù)訂款僅退一半。張先生當(dāng)場拒絕這種不合理的做法。幾經(jīng)協(xié)商無果，張先生將動漫城的開發(fā)商起訴到了朝陽區(qū)人民法院。

打官司的過程中，張先生從朝陽區(qū)三間房鄉(xiāng)政府有關(guān)人員口中了解到，該小區(qū)是開發(fā)商承包的土地，他們只有在此土地上所建房屋的50年經(jīng)營權(quán)，假如遇到國家征用土地便即刻收回。后經(jīng)調(diào)解，開發(fā)商雖然全額退還張先生預(yù)定押金，但勞神費(fèi)力的維權(quán)經(jīng)歷讓他徹底打消了購買小產(chǎn)權(quán)房的念頭。

然而，并非所有的人都像張先生一樣理性，很多業(yè)主迫于無錢購買商品房，又急于想有套屬于自己的房子，最后不得已選擇了小產(chǎn)權(quán)房?？墒牵徺I之后，煩惱也跟著來了。

“當(dāng)時說的是2010年8月份交房，可到期打電話追問時，售樓人員說還要等段時間。業(yè)主們想要到新房里看看時，卻又不讓進(jìn)去?！眴塘终f，開發(fā)商拖延交房，卻又不告知具體的交房日期，這讓他很著急。當(dāng)時，喬林的女兒已出生，一家三口依舊住在出租房里，他們盼著能早日喬遷新居。

為此，喬林多次找開發(fā)商詢問交房日期。在此期間，他認(rèn)識了準(zhǔn)鄰居王燕斌，兩人經(jīng)常在一起交流意見。

在喬林的帶領(lǐng)下，記者來到了A座業(yè)主王燕斌的家里。

41歲的王燕斌是遼寧沈陽人，女兒于2009年考入了北京音樂學(xué)院。為了陪伴在女兒身邊，王燕斌和妻子在2009年11月份以7200元每平方米的價格，在動漫城買下了這套兩居室。記得那時售樓處人山人海，售樓人員告訴王燕斌，住宅只剩下30多套了，之所以掛牌“招商中心”，是因?yàn)椤伴_發(fā)商”盡量試圖淡化“商品房”色彩。王燕斌問道：“樓盤建設(shè)在城市的綠化隔離帶上，能拿到房產(chǎn)證嗎？”售樓人員則表示，先前北京一個樓盤同樣建在綠化帶上，兩年后順利拿到了房產(chǎn)證，動漫城也沒問題。王燕斌也輕信了售樓人員的話，考慮到小區(qū)離女兒就讀的學(xué)校很近，這才買下。

可哪知，到了交房日期，不僅房子沒交，開發(fā)商竟然又通知要交裝修費(fèi)。原來，動漫城賣的是“精裝房”，裝修也分為不同價位的套餐。倘若你不交裝修費(fèi)，開發(fā)商的服務(wù)人員在電話里曾告知，日后你的裝修價格每平米將上漲200元，甚至最后不讓你收房。

這不是霸王條約嗎？無奈，喬林和王燕斌幾個業(yè)主只好交付了最便宜的套餐價。因?yàn)樗麄冎溃@不是商品房，即使給你裝修了將來也是問題百出，收房后還是要自己重新裝修一次。裝修款交了，房子何時交呢？王燕斌聯(lián)系了十多位業(yè)主，在8月底去售樓處追問，一位負(fù)責(zé)銷售的人說要等到10月底了，但他說話的語氣明顯心里沒底，敷衍了事。

這期間，不少業(yè)主陸續(xù)來詢問，均無結(jié)果。轉(zhuǎn)眼到了2011年3月份，依然沒有通知收房。這時，王燕斌意識到，與其在抱怨中等待，不如大家團(tuán)結(jié)起來主動維權(quán)。于是，王燕斌建議業(yè)主黃建強(qiáng)來作維權(quán)負(fù)責(zé)人。黃建強(qiáng)是北京人，公司管理人員，思維敏捷，語言表達(dá)甚好。

很快，業(yè)主們開始互相聯(lián)系起來，大家決定在“3·15”之前有所行動。3月3日，黃建強(qiáng)組織召開了一次業(yè)主代表大會。經(jīng)大家商定，決定于3月5日到售樓處集體維權(quán)，并擬定了9條需開發(fā)商明確答復(fù)的問題：1. 請明確交房時間，A、B、C三座交房時間不能晚于2011年5月1日；2. 交房標(biāo)準(zhǔn)要符合國家規(guī)定，在周邊設(shè)施和物業(yè)管理都不健全的條件下業(yè)主拒絕收房；3. 開發(fā)商要對業(yè)主進(jìn)行延期交房補(bǔ)償，補(bǔ)償條件需與業(yè)主協(xié)商并得到業(yè)主認(rèn)同；4. 房屋面積差額要按照國家規(guī)定的條款處理；5. 物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)與其他相關(guān)費(fèi)用要從入住后算起；6. 入住時開發(fā)商要與業(yè)主簽署有權(quán)益保障、法律認(rèn)可的合同，不得有欺詐和陷阱；7. 對當(dāng)初“5年內(nèi)辦理大產(chǎn)權(quán)”以及“此房為商住兩用房”的承諾，開發(fā)商要給個準(zhǔn)確的說法；8. 房屋的裝修質(zhì)量要獲得業(yè)主的認(rèn)可；9. 開發(fā)商要給業(yè)主提供業(yè)主購房和裝修費(fèi)用正式發(fā)票。

這9條寫出了業(yè)主們的煩惱，尤其是交房日期和“大產(chǎn)權(quán)”兩個問題。大家紛紛簽名。

3月5日，數(shù)百人來到了售樓處。銷售人員聲稱負(fù)責(zé)人不在，無法給予明確答復(fù)。開發(fā)商不出面，業(yè)主們索性來到了三間房鄉(xiāng)政府大廳，面對如此之多的業(yè)主，有關(guān)工作人員了解情況后通知了開發(fā)商來妥善處理此事。這種情況下，開發(fā)商最終不得不出面了，一位中年男子當(dāng)場向業(yè)主承諾，3日內(nèi)一定給予大家明確答復(fù)。

3月8日，開發(fā)商給予了書面回復(fù)。其中說明 ，收房日期為5月30日，入住時換簽《房屋使用權(quán)協(xié)議書》。而有關(guān) “5年內(nèi)辦理大產(chǎn)權(quán)”問題，開發(fā)商并未正面回答。記者在王燕斌拿出的回復(fù)函上看到：“該房間可進(jìn)行辦公用途使用，如需辦理公司注冊，提交申請及相關(guān)材料，由我方協(xié)助辦理?！蓖跹啾蟾嬖V記者，在協(xié)商過程中，開發(fā)商曾告知，房子轉(zhuǎn)正為大產(chǎn)權(quán)的希望不大。

業(yè)主們知道，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的奢望已流產(chǎn)，因?yàn)樵?010年的9月份，北京電視臺已對動漫城違規(guī)建小產(chǎn)權(quán)房的情況進(jìn)行了曝光。所以，業(yè)主如果為“轉(zhuǎn)正”事宜繼續(xù)維權(quán)下去，勝算的把握幾乎為零。大家只能是啞巴吃黃連，心頭猶如壓了塊石頭，沉甸甸的。

業(yè)主猶如驚弓之鳥，期待小產(chǎn)權(quán)房能真正得到解決

小產(chǎn)權(quán)房畢竟不是商品房，在物業(yè)、綠化和管理等方面問題百出。王燕斌說，通過上次維權(quán)后，房子確實(shí)按期交付了?？纱蠹沂辗繒r，卻見所謂的精裝修和商品房相差甚遠(yuǎn)，每家都有不同的問題出現(xiàn)，墻皮脫落、木制柜子都合不到一起……沒有辦法，大家只能重新裝修了。

業(yè)主陸續(xù)住進(jìn)了自己的新房里，可心里并不輕松?！翱傆幸恍┳屓瞬粷M意的地方，物業(yè)服務(wù)太差，門口的保安不齊備，形同虛設(shè)；房子質(zhì)量也讓人擔(dān)憂，更重要的是，時常擔(dān)心政策下來，家不再?！蓖跹啾蟮脑挻碇麄€業(yè)主的心聲。

2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》發(fā)布，明確指出，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。這相當(dāng)于對“小產(chǎn)權(quán)房無證”身份的再次宣判。

喬林在得知這一消息后，在小區(qū)業(yè)主QQ群里打出了自己的擔(dān)心：“咱們的小區(qū)會不會被強(qiáng)拆？”很快有人回復(fù)了，“擔(dān)心也沒用啊，如果真那樣，政府總要給咱們說法，總不會讓大家搬大街上住吧?！边€有人說肯定不會強(qiáng)拆，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量寵大，這一拆將牽動多少家庭啊。

此后，小區(qū)的業(yè)主們?nèi)珞@弓之鳥，每天憂心忡忡，甚至聽到小產(chǎn)權(quán)三個字眼心里就驚慌不已。尤其是在今年2月份，國土部表態(tài)，今年將在全國試點(diǎn)處理小產(chǎn)權(quán)房后，業(yè)主們更加睡不踏實(shí)了。

然而，在北京周邊的房山、順義、密云、通州等地，小產(chǎn)權(quán)房勢如破竹，占據(jù)了北京房地產(chǎn)市場約四分之一的江山，價錢卻低了三分之二左右，這些“小產(chǎn)權(quán)房”的存在劇烈地攪動著高速上漲的房市。

為此，記者還走訪了通州區(qū)的太玉園小區(qū)。這個號稱北京乃至全國最大的小產(chǎn)權(quán)社區(qū)，分為東西兩個小區(qū)，大概7000戶。業(yè)主王磊告訴記者，他買房比較早，2007年的房價僅有2800元，要比四環(huán)內(nèi)房價便宜很多。之所以選擇小產(chǎn)權(quán)房，并不奢望能轉(zhuǎn)正，主要考慮到北漂頻繁搬家太麻煩，況且租房費(fèi)用也不低。當(dāng)記者問起是否會擔(dān)心房子有一天不再屬于自己時，王磊說：“那也只能聽天由命，我已經(jīng)習(xí)慣了每一次的政策調(diào)動，即使租房子住，房東說讓你搬走就得搬走，那種寄人籬下的感覺同樣不好受。況且北京租房費(fèi)用高得嚇人，工薪階層都是不得已才買小產(chǎn)權(quán)房。”

業(yè)主劉莉莉與王磊聽天由命的想法不同，她在市區(qū)有套商品房，2009年見房價上漲，選擇在太玉園買套兩居室作為投資。小區(qū)不遠(yuǎn)處就有輕軌，很多位于國貿(mào)的白領(lǐng)們選擇在此租房，房租也很可觀?？擅恳淮慰吹接嘘P(guān)小產(chǎn)權(quán)房“壽命短”的新聞時，劉莉莉心里都會不安，生怕自己投入的幾十萬元打了水漂。2012年3月下旬，當(dāng)劉莉莉得知政府已對昌平區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房“青龍別墅”作出處理，開發(fā)商法人被追究刑事責(zé)任后，她再也坐不住了，想要把房子盡快賣掉。

“可目前房價不穩(wěn)，政府又在嚴(yán)控，即使有人打電話詢問價格，一聽是小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)即就掛了電話，愁死人了……”

無論是投資還是自住，小產(chǎn)權(quán)房牽動了為數(shù)不少人的神經(jīng)。那么，小產(chǎn)權(quán)房路在何方？對于政府要清理小產(chǎn)權(quán)房，大家是否有更好的建議？中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌表示，雖然小產(chǎn)權(quán)房的確不合乎法律規(guī)定，但客觀上已經(jīng)有不少住戶入住，如果連根拔起，必然會觸碰很多人的切身利益，是個事關(guān)社會穩(wěn)定的大問題。所以在小產(chǎn)權(quán)問題上，應(yīng)該 “疏”和“堵”相結(jié)合，盡管對于新發(fā)生的小產(chǎn)權(quán)房要嚴(yán)肅處理的“堵”已經(jīng)形成共識，但 “疏”更為重要。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因錯綜復(fù)雜，在處理的過程中，不僅要“合法”，還必須要“合理”，“兩者如何做到最好的銜接至關(guān)重要”。

顧云昌建議，國家有關(guān)部門盡快出臺辦法，給已購小產(chǎn)權(quán)房一個“說法”。比如，給予有關(guān)的稅費(fèi)減免優(yōu)惠，讓開發(fā)商和購房人補(bǔ)交相應(yīng)的稅費(fèi)，在條件具備的情況下，獲得正規(guī)合法的房屋產(chǎn)權(quán)證書；如果購房者在購房時，受開發(fā)商的蒙蔽欺騙，在不知情的情況下購買了小產(chǎn)權(quán)房，可以解除購房合同，并向開發(fā)商索賠。

編輯/麻 雯 mawen214@163.com