近期，北京、上海、杭州等地一些新房源實(shí)行較大幅度降價(jià)銷售，引起部分已購(gòu)房業(yè)主的不滿，紛紛要求退房。2011年10月底，上海嘉定龍湖酈城售樓處和中海御景熙岸售樓處集聚眾多老業(yè)主，砸損樓盤(pán)售樓處招牌。那么，依據(jù)現(xiàn)行法律，按揭購(gòu)房的業(yè)主能要求退房嗎?

商品房權(quán)利有瑕疵，業(yè)主可退房

【案例】2011年5月18日，魏文莉與房產(chǎn)公司簽訂了購(gòu)房合同，并于同日交付了41.5萬(wàn)首付款，誰(shuí)知到了10月20日，魏文莉要求辦理房產(chǎn)證時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己買的房子竟然讓開(kāi)發(fā)商抵押給銀行了，辦不了房產(chǎn)證。一怒之下，魏文莉要求與房產(chǎn)商解除合同，一紙?jiān)V狀告上了法庭。

【點(diǎn)評(píng)】經(jīng)法院開(kāi)庭審理，魏文莉有權(quán)退房。開(kāi)發(fā)商在無(wú)告知魏文莉的情況下，將該房產(chǎn)抵押給銀行，致使魏文莉的權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)。魏文莉不僅可以要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，還可以要求開(kāi)發(fā)商給付不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償。

因政策變更難以實(shí)現(xiàn)合同目的，業(yè)主可退房

【案例】2011年9月7日，王娟交給房產(chǎn)公司21萬(wàn)購(gòu)房定金。半個(gè)月后，房屋還沒(méi)辦理登記手續(xù)時(shí)當(dāng)?shù)卣雠_(tái)了限購(gòu)政策。由于王娟名下已有兩套住宅，按照政策規(guī)定，王娟不能辦理該房產(chǎn)權(quán)登記。王娟遂要求退房，但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為王娟違約，拒絕退還21萬(wàn)定金。

【點(diǎn)評(píng)】經(jīng)法院審理，王娟最終退房成功并要回21萬(wàn)定金。依據(jù)《合同法》第一百一十萬(wàn)條規(guī)定：“給付定金一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”依此規(guī)定，王娟是不能要同定金的，但是《合同法》第九十四條規(guī)定：當(dāng)事人因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同日的，可以解除合同。本案中，地方政府的限購(gòu)政策對(duì)于王娟來(lái)說(shuō)即是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的不可抗力，其依法可以要求解除合同。

開(kāi)發(fā)商無(wú)商品房預(yù)售許可證，業(yè)主可退房

【案例】2011年7月13日，李小華看中了一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，由于當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商還未取得商品房預(yù)售許可證，李小華有些猶豫。但開(kāi)發(fā)商信誓旦旦地保證很快就會(huì)取得預(yù)售許可證，最終李小華與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》，并交納了20萬(wàn)定金，到現(xiàn)在為止，該開(kāi)發(fā)商還未取得預(yù)售許可證。李小華想要退房，又怕開(kāi)發(fā)商不同意。

【點(diǎn)評(píng)】開(kāi)發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證之前，為了盡早將尚未竣工的房屋銷售出去以回籠資金，常與業(yè)主簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！鄙唐贩款A(yù)售應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售許可證明，這是強(qiáng)制性的規(guī)定，因此，本案中李小華完全可以請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的合同無(wú)效。

商品房面積誤差大，業(yè)主可退房

【案例】2010年12月31日，王海燕購(gòu)買了一套99平方米的商品房，約定2011年10月31日交房。到了交房日期，王海燕發(fā)現(xiàn)該商品房實(shí)際面積竟然是103平方米。考慮到現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌，王海燕想要退房。但開(kāi)發(fā)商只同意免除王海燕2，97平方米的房款，不同意退房。王海燕起訴到法院。

【點(diǎn)評(píng)】法院支持了王海燕要求解除購(gòu)房合同的訴訟請(qǐng)求?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條及《商品房銷售管理辦法》第二十條均規(guī)定，在合同無(wú)約定的情況下，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與合同約定面積不符，誤差比絕對(duì)值超出3％的，買受人可以解除合同，要求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息。買受人行使這一解除權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，首先看合同對(duì)此有無(wú)約定，有約定的按約定處理，無(wú)約定的則按上述的規(guī)定處理。出賣人有時(shí)為了降低交易風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)在事先準(zhǔn)備好的格式條款中對(duì)此做出高于上述規(guī)定的誤差絕對(duì)值的約定，因此，買受人在簽訂合同時(shí)應(yīng)予注意。

商品房質(zhì)量不合格，業(yè)主可退房

【案例】潘紅購(gòu)買的商品房，交房日期為2011年10月1日。但當(dāng)潘紅開(kāi)始裝修房子時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋主體出現(xiàn)了數(shù)條裂縫。后經(jīng)有關(guān)部門(mén)核驗(yàn)，該房系填埋魚(yú)塘修建，現(xiàn)地基下沉，致該房不再適合居住。拿到鑒定后潘紅立即起訴，要求開(kāi)發(fā)商退房。

【點(diǎn)評(píng)】法院判令開(kāi)發(fā)商返還潘紅的購(gòu)房款及利息，并賠償。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：“商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)滅人造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>