摘要：以通勤方式和就業(yè)機會的可達性作為切入點，運用空間經(jīng)濟學方法及經(jīng)典空間結構解析模型（“AMM模型”）進行分析，對保障性住房的未來發(fā)展方向及空間布局提出相關建議。

關鍵詞：保障性住房 空間選址 規(guī)劃建議

一、引言

保障性住房的根本目的是為解決中低收入者住房困難，然而在保障性住房建設現(xiàn)階段，由于考慮到地價等因素，大多選址在城市邊緣、交通等配套設施不完善的區(qū)域，導致低收入家庭入住后生活成本增加，甚至影響到就業(yè)問題。因此，科學合理地對城市保障性住房進行空間布局，以達到保障性住房選址的最優(yōu)均衡點，成為各地在保障性住房規(guī)劃之初就不得不考慮的問題。

二、“AMM”模型下保障性住房選址問題分析

關于城市土地利用及空間布局問題的探索，最初的研究可以追溯到阿朗索，他認為城市中商業(yè)活動的土地利用模式可以由杜能模型來決定。阿朗索、米爾斯和穆特建立的經(jīng)典空間結構解析模型(通常稱為“AMM模型”)指出，居民的居住區(qū)位選擇是在預算約束下對住房成本和通勤成本進行權衡，追求效用最大化。在城市空間均衡的條件下，距離市中心越遠，通勤成本越高，住房價格越低，反之亦然。住房成本與通勤成本就是在這樣的空間布局上達到此消彼長。

為了分析的方便，根據(jù)Alonso、Mills和 Muth的城市單一中心假設理論進行如下分析：

第一，假設城市是以o為中心、以d為半徑的規(guī)則圓形，且城市中心是唯一的就業(yè)中心。居民每年出行的交通費用為k元/公里，居民住所與市中心的直線距離為x。

第二，每個家庭可支配收入為y，全部收入主要用于住房消費、交通消費、其他商品消費（a）。

則城市住房租金的數(shù)學表達式為：R＝y(tǒng)－kx－a （1）

根據(jù)上式分析可得，在模型化的城市中，隨著從城市中心向城市邊緣距離（x）的增加，交通成本（kx）也隨之增加，住房租金（R）逐漸下降，表現(xiàn)為遞減的空間梯度線。當城市邊緣與市中心的距離x＝d時，住房租金最低。

第三，AMM模型認為，在城市的邊緣，房屋的租金由農地租金r1、建筑租金r2組成。因此，對于居住在城市邊緣的居民而言，其支付的住房租金表達式為：

R＝r1＋r2 （2）

將（2）式代入（1）式得：

a＝y(tǒng)－kd－（r1＋r2） （3）

當居民的居住地點離市中心為x時，住房租金的數(shù)學表達式為：

R＝y(tǒng)－kx－a

＝y(tǒng)－kx－[y－kd－（r1＋r2）]

＝k（d－x）＋r1＋r2 （4）

將（2）式與（4）式比較，可以發(fā)現(xiàn)城市住宅租金所增長的部分正是城市邊緣居住地到該地點的交通費用k（d－x）。也就是說，在AMM模型下，保障性住房距離城市中心越遠，居民所花費的交通成本越高。這二者之間的均衡理論關系蘊含在城市空間結構的競租理論中，即某個土地使用者為競爭得到某個區(qū)位的城市土地的使用權而愿意支付的最高土地租金。

與西方城市相比，我國大多數(shù)城市中就業(yè)聚集程度仍相當高，城市發(fā)展偏向于單一中心形態(tài)，居住郊區(qū)化比較明顯。根據(jù)空間失配理論及“AMM”模型的綜合分析我們可以知道，單一性質的保障性住房建設面積過大、過于集中極易加劇低收入群體的空間聚集，強化社會各階層的居住分異，導致居住分化與隔離。同時，也會減少周邊可供就業(yè)的機會，不能達到就業(yè)機會的互補，限制了居民的就業(yè)選擇。而通勤障礙則會導致中低收入群體降低尋找工作的努力程度，降低和工作機會接觸的可能程度。另一方面，過高的通勤成本會使他們受雇傭的可能性降低，從而使失業(yè)率上升。所以，保障性住房項目的選址必須要考慮距城市中心的合理距離，而不能單純地考慮土地和資金問題而把保障性住房規(guī)劃到城市最偏遠地區(qū)。

三、保障性住房選址原則與建議

（一）合理安排，適度混居

為了解決居住空間分異與居住隔離給社會帶來的負面影響，國內很多學者提出了混合居住模式，該模式也是解決這一問題的有效途徑。據(jù)調查顯示，在商品房中配建保障性住房不僅有利于將社會各階層融合在一起，維持社會穩(wěn)定、和諧發(fā)展，而且在居住環(huán)境、子女教育和人際交往面有利于各階層人群向積極方向發(fā)展。更為關鍵的是在混合居住模式下，公建配套設施得到很大程度的改善，交通、醫(yī)療、學校、農貿市場等基礎設施一應俱全，居民通勤便捷度大幅提高。居住環(huán)境質量得到提升，增加了居民對居住環(huán)境滿意度。社會關系網(wǎng)絡的擴大，讓社會融洽度有所提升。

但是商品房和保障房業(yè)主無論家庭條件、生活習慣、行為模式還是對服務認同程度統(tǒng)統(tǒng)不同，住在一起難免會產(chǎn)生摩擦。在進行混合居住模式建設的時候，需要考慮到適度?；诖?，“小集中、大分散”的開發(fā)模式則凸顯其優(yōu)勢，采取小片開發(fā)、集中居住、分散布局的方式，限制保障房小區(qū)的建設規(guī)模，使符合條件的低收入者集中居住。這樣，既能夠保障低收入群體的基本住房問題，又能防止由于低收入群體居住規(guī)模過大和過于集中而產(chǎn)生的社會問題。而且，還可以使保障性住房與商品房共用統(tǒng)一區(qū)域的基礎配套設施，節(jié)約社會資源。

（二）采用TOD模式配建保障性住房

公共交通系統(tǒng)對于保障性住房小區(qū)居民的出行相當重要，所以需要優(yōu)先考慮在軌道交通（如地鐵、城市輕軌）沿線進行選址，建立和主城區(qū)的快速聯(lián)系。所謂TOD（Transit Oriented Development）就是先期投資建設公共交通系統(tǒng)，以引導和促進交通、道路系統(tǒng)和土地使用三位一體的綜合開發(fā)。其運用成功的關鍵在于政府行動領先于市場需求。尤其在尚未成片開發(fā)的地區(qū)，先期導入公共交通，形成地價時間差，政府從土地升值的回報中就足以回收公共交通的先期投入。

以地鐵為例，剛剛建成的地鐵一般其兩端都會延伸到城市邊緣地區(qū)，而這些地區(qū)由于尚未完全開發(fā)，所以土地價格比較便宜，而且便于規(guī)劃。將保障性住宅分布于地鐵沿線既可以有效控制其建設成本，而且能夠很好地解決居民出行難問題，降低出行成本，減少出行時間。另一方面，被保障對象都是住房市場上的剛性需求者，一旦吸引他們入住，就能很快聚集人氣，有利于改變現(xiàn)在新城區(qū)住房空置率高、沒人氣、難以配套的現(xiàn)狀。從而帶動地鐵沿線經(jīng)濟的發(fā)展，并且使這部分地區(qū)快速發(fā)展、成熟起來，成為具有強大發(fā)展?jié)摿Φ男鲁恰?/p>

（三）部分項目應選址在老城區(qū)

盡管老城區(qū)土地資源有限，剩余住宅用地已經(jīng)相當少，并且地價非常昂貴，一般不被作為保障性住房選址的對象。但是，在老城區(qū)仍應適當考慮安排部分保障性住房。根據(jù)實際情況，充分利用城市存量房及已有城市設施，包括各類空置房、城中村，甚至產(chǎn)業(yè)轉移后的空置廠房，并以存量住房供應體系為主。政府回購老住宅小區(qū)或購買開發(fā)商新建而未能售完的小戶型住房。對老住宅小區(qū)進行適當維修、出新后改造成以公租房、廉租房為主的保障性住房出租給中、低收入者。既解決了存量房空置、造成社會資源浪費的問題，又快速有效、節(jié)省資源，也有利于城市空間與社會結構的和諧共存，促進城市的多元活力。而且，老城區(qū)具有完善的公共配套設施、交通條件、就業(yè)機會，充分保證了部分弱勢群體的生活質量。

加強社會主義建設、改善民生問題，是“十二五”時期的重要戰(zhàn)略目標，因此保障性住房建設的任務艱巨而緊迫。為提高保障性住房供給效用，充分發(fā)揮其社會性和福利性功能，合理選址成為我們必須關注的問題。因選址的過程受到政策、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等多方面因素的影響，為使中、低收入群體真正享受到住房保障，政府需要綜合考慮就業(yè)機會、配套設施、通勤成本、通勤時間等因素進行科學合理的空間布局。在有限的財力基礎上，讓保障性住房真正發(fā)揮“保障”的作用。

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（王鈴鈴，1988年生，江蘇南通人，南京工業(yè)大學碩士研究生。研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。郭宗逵，1955年生，江蘇鹽城人，南京工業(yè)大學教授。研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營）