一、重視國際范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場規(guī)律的研究，努力把宏觀調(diào)控建立在符合客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基礎(chǔ)上

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的時間尚短，至今未經(jīng)歷一個真正完整的周期，缺乏調(diào)控經(jīng)驗(yàn)也是難免的。建議重視國際范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場客觀規(guī)律的研究，把宏觀調(diào)控建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上。

合理的房價變動趨勢線（經(jīng)濟(jì)規(guī)律）的確認(rèn)，意義重大。它是我們針對“住宅價格漲幅”進(jìn)行宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)；是我們未來確定調(diào)控方向、把握調(diào)控力度的依據(jù)；它不僅體現(xiàn)著經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也應(yīng)是引導(dǎo)民眾對住房價格“政治上滿意”①與否的歸依。

調(diào)控目標(biāo)的設(shè)定一定要符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，切不可給社會以不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的承諾，讓民眾產(chǎn)生不切實(shí)際的期待。

二、深化改革，解決造成我國房地產(chǎn)市場問題的“深層次的體制性、機(jī)制性矛盾”

我國房地產(chǎn)市場成為舉國上下關(guān)注的矛盾焦點(diǎn)（“國民經(jīng)濟(jì)的毒瘤、癌癥”）并非偶然，它折射、反映出的是宏觀經(jīng)濟(jì)體制中的“深層次體制性、機(jī)制性矛盾”。我們認(rèn)為只有認(rèn)真面對和解決“癥結(jié)”——土地供給持續(xù)約束住房供給增長，寬松的貨幣環(huán)境和低利率管制持續(xù)激勵住房需求，——才能使房地產(chǎn)價格漲幅出現(xiàn)“市場內(nèi)生的回落”（而不是“外部強(qiáng)制的回落”），使我國房地產(chǎn)市場真正走上健康發(fā)展的軌道。

此外，加大反腐力度、約束政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及壟斷性行業(yè)（國企）自建、分配福利住房的行為，均會有助于增進(jìn)民眾在政治上的滿意度。

三、調(diào)控者應(yīng)關(guān)注：住宅（居?。┬枨笞⒍ㄊ钱?dāng)前及未來中國經(jīng)濟(jì)最大的內(nèi)需，住宅生產(chǎn)和居住服務(wù)部門是實(shí)實(shí)在在的實(shí)體經(jīng)濟(jì)組成部分

根據(jù)OECD國家數(shù)據(jù)，居住需求是中高收入國家最大的內(nèi)部需求。這也預(yù)示著，居住需求將在不久后成為我國最大的內(nèi)部需求。事實(shí)上，如將住宅生產(chǎn)、居住服務(wù)需求獨(dú)立進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在已經(jīng)是中國最大的、切實(shí)的內(nèi)需之一，而且顯著帶動著一系列生產(chǎn)資料、消費(fèi)資料的需求增長；它是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向依賴內(nèi)需增長過程中，一個不容忽視、基礎(chǔ)性、成長空間巨大的內(nèi)需組成部分；住宅生產(chǎn)和居住服務(wù)部門是實(shí)實(shí)在在的實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門。

因此，我國應(yīng)堅(jiān)持市場化方向，努力完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，消除發(fā)展障礙，促進(jìn)其健康發(fā)展。

四、中國房地產(chǎn)市場未來巨大的增長空間，是解決當(dāng)前房價問題最有利的條件，也為目前選擇房價回落方式提供了空間

2003—2011年只是中國快速城市化進(jìn)程中的一個“時間區(qū)段”。當(dāng)前出現(xiàn)的“房價上漲過快”問題，是快速城市化階段容易伴生出現(xiàn)的價格波動，而非一旦“破裂”就會導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)一蹶不振的“泡沫”。這是一個基本判斷。

中國房地產(chǎn)市場未來巨大的增長空間，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長的潛力，加之“房價收入彈性約等于1”的房價變動客觀規(guī)律，是解決我國當(dāng)前房價問題的最有利的條件，也為目前選擇房價回落方式提供了空間。

我們可以在“以行政強(qiáng)制手段迫其迅速回落”的方式，和“通過利率調(diào)節(jié)節(jié)制價格漲幅，伴隨人均收入增長平穩(wěn)吸收”的方式之間進(jìn)行選擇。前者可能“大快人心”，但勢必付出國民經(jīng)濟(jì)增速向下波動的代價；而后者“不能立竿見影地彰顯調(diào)控效果”，但有助于國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。我們傾向于選擇后者。

五、建議切實(shí)參考我國的“低保”制度建設(shè)思路，重新籌劃適合我國國情，具有可持續(xù)性的住房保障制度

首先，住房保障制度應(yīng)堅(jiān)持我國“低?！钡脑O(shè)計(jì)思路，要堅(jiān)持“低標(biāo)準(zhǔn)、廣覆蓋”的保障原則，堅(jiān)持“?；尽钡脑瓌t，不能將之泛化為普遍、普惠的社會福利。

其次，“住房保障”本質(zhì)上是一項(xiàng)社會義舉。住房保障是全社會對部分無力參與競爭者（老弱病殘障）和競爭中的失敗者（因失業(yè)、破產(chǎn)等原因陷于貧困狀態(tài)）提供的居所救助，本質(zhì)上是一種由社會成員出資、政府代為操作的社會義舉。必須確保保障資源使用的公正性，要確實(shí)用在最需要救助的貧困家庭和人群。保障資源的規(guī)模，最終由出資人長期的承受能力和承受意愿決定。

第三，保障的水平，不應(yīng)以接受救助者滿意為依據(jù)；而是量入為出，并接受出資人代表的審計(jì)。從保障制度的邏輯上講，應(yīng)被征求意見的是出資人，應(yīng)由出資人代表審計(jì)保障房的設(shè)計(jì)水平是否達(dá)標(biāo)或超標(biāo)（法定標(biāo)準(zhǔn)），審計(jì)善款是否得到了最有效的使用，是否分配到了法定目標(biāo)救助對象。

目前， 社會上對房地產(chǎn)市場議論紛紛，極端的判斷是：“房地產(chǎn)市場已經(jīng)是國民經(jīng)濟(jì)的毒瘤、癌癥”?？芍^“眾口鑠金，積毀銷骨”。但實(shí)際上，中國房地產(chǎn)市場的未來成長性毫無問題。雖然眼前面對巨大的困難，我們對中國房地產(chǎn)市場的未來仍充滿信心。

因?yàn)?，中國一定會?jiān)持市場化的改革方向。中國人民生活持續(xù)改善的希望在于市場化改革；中國人民持續(xù)改善住房條件的希望在于房地產(chǎn)市場化改革。中國人民不會忘記計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代短缺的苦難，不會忘記福利住房制度下的“全民蝸居”。忘記歷史，就意味著重蹈覆轍。

注：

①有感于新華社署名評論文章 “要把過高的房價調(diào)整到讓民眾滿意的政治水平”。