在房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多問(wèn)題中，被政府和公眾指責(zé)最多的就是投機(jī)、投資性購(gòu)房行為的泛濫。多數(shù)輿論都認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的貪婪和炒房客們肆意投機(jī)，是造成房地產(chǎn)價(jià)格越漲越高、讓人無(wú)力承受的主要原因。

一、關(guān)于針對(duì)投機(jī)的調(diào)控政策——舍本逐末，短期或有效，長(zhǎng)期于事無(wú)補(bǔ)

我們認(rèn)為，需要搞清楚的問(wèn)題包括，投機(jī)客觀效果是什么？房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)盛行的必要條件和充分條件是什么？對(duì)一個(gè)投機(jī)盛行的市場(chǎng)，真正需要治理的是什么？

（一）投機(jī)的初衷與客觀效果

投機(jī)的目的是為了獲得套利收益，在操作上通常是在標(biāo)的物市場(chǎng)估值低迷時(shí)進(jìn)入，在市場(chǎng)估值高位時(shí)獲利離場(chǎng)。就成功的投機(jī)活動(dòng)而言，其客觀效果是有利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的。當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí)，投機(jī)者的進(jìn)入增加了需求，避免了標(biāo)的物價(jià)格進(jìn)一步回落；而在市場(chǎng)估值處于高位時(shí)獲利離場(chǎng)，增加了供給而減少了需求，避免了標(biāo)的物價(jià)格的進(jìn)一步攀升?？梢?jiàn)理性而成功的投機(jī)活動(dòng)會(huì)平抑市場(chǎng)波動(dòng)。當(dāng)然投機(jī)者隊(duì)伍，與所有的市場(chǎng)參與者一樣，其組成也是“良莠不齊”，也有盲目跟風(fēng)者，會(huì)在市場(chǎng)已處高位時(shí)繼續(xù)買入，對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)形成“推波助瀾”的情景。

因此，對(duì)投機(jī)行為的總體客觀后果，究竟是有助于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)，還是推動(dòng)了大起大落，經(jīng)濟(jì)學(xué)并沒(méi)有給出一個(gè)明確的價(jià)值判斷①，反正它是市場(chǎng)中永遠(yuǎn)避免不了、更“清除”不掉的市場(chǎng)現(xiàn)象。

事實(shí)上，認(rèn)真回顧百年來(lái)全球市場(chǎng)波動(dòng)中的大起大落（上世紀(jì)30年代大蕭條、日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅、亞洲金融危機(jī)、本世紀(jì)的全球金融危機(jī)），社會(huì)輿論都會(huì)先從表象著眼，從譴責(zé)“投機(jī)者貪婪”開(kāi)始，然后逐漸趨于清醒，開(kāi)始真正原因的探索，緩慢地、甚至需要幾十年，才發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致波動(dòng)的真正推手。而最終發(fā)現(xiàn)的推手，從來(lái)不是投機(jī)行為。

投機(jī)者是市場(chǎng)參與者中最活躍的一部分，投機(jī)活動(dòng)也是市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)、價(jià)格修正功能的活動(dòng)中，最敏感、最積極的一部分。當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)處于均衡狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)交易平穩(wěn)，投機(jī)活動(dòng)很少；當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)處于不均衡狀態(tài)，出現(xiàn)套利機(jī)會(huì)時(shí)，投機(jī)活動(dòng)會(huì)涌現(xiàn)，加速其調(diào)整。即使我們無(wú)視其正面效應(yīng)，簡(jiǎn)單將之視為“麻煩制造者”，那也是“蒼蠅不叮無(wú)縫的蛋”?？傊?，“投機(jī)活動(dòng)盛行”是市場(chǎng)不均衡、出問(wèn)題時(shí)的表現(xiàn)，而不是市場(chǎng)出問(wèn)題的原因。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)盛行并吹起泡沫的必要條件和充分條件

根據(jù)投機(jī)者的行為初衷可以斷定，一個(gè)標(biāo)的物供求平衡、篤定沒(méi)有套利機(jī)會(huì)的市場(chǎng)，不會(huì)成為投機(jī)者鎖定的目標(biāo)。可見(jiàn)，標(biāo)的物市場(chǎng)的供不應(yīng)求格局，是誘發(fā)投機(jī)行為的必要條件。

然而，在一個(gè)“以萬(wàn)億資金規(guī)模計(jì)”的住房資產(chǎn)市場(chǎng)（不是“郁金香市場(chǎng)”）上形成持續(xù)的投機(jī)熱潮并吹出泡沫，僅有誘發(fā)因素是不夠的，還需要寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率條件的配合。因?yàn)樵谪泿趴偭肯鄬?duì)固定的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)上大規(guī)模投機(jī)熱潮勢(shì)必會(huì)因從其他領(lǐng)域抽取資金，導(dǎo)致融資成本（利率）迅速上升，從而使該房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮得到抑制和糾正，進(jìn)而避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。只有當(dāng)社會(huì)上“閑錢”充沛，資金成本（利率）保持低廉時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)熱潮才會(huì)持續(xù)并形成泡沫。日本和美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)歷，都說(shuō)明了這一點(diǎn)，寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率，是房地產(chǎn)投機(jī)盛行并產(chǎn)生泡沫的充分條件。我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲過(guò)快的背景情況，恰恰也是如此。

（三）真正需要治理的是什么

投機(jī)是表象、是后果。但它終究不是原因。具體到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲的癥結(jié)，事實(shí)是，誘發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)活動(dòng)的是供不應(yīng)求基本格局；

導(dǎo)致供給難于擴(kuò)大的是“缺乏彈性”的土地供給制度；住宅市場(chǎng)上“投機(jī)性購(gòu)房需求”比例過(guò)高的原因，在于“鐵定的高溢價(jià)”與“管制的低利率成本”之間形成的現(xiàn)實(shí)激勵(lì)；導(dǎo)致投機(jī)盛行持續(xù)、價(jià)格持續(xù)過(guò)快上漲的充分條件是持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率。

實(shí)事求是地說(shuō)，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，“晚買不如早買”、“租房不如買房”注定是全體市場(chǎng)參與者的選擇；“有錢放在銀行或投資股票，不如購(gòu)置房產(chǎn)”，已經(jīng)不是“溫州人”、“煤老板”的小聰明，已經(jīng)是全體投資人的理性。當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)為人們提供了如此“異常確定”的套利機(jī)會(huì)，投機(jī)傾向和投機(jī)行為隨之增加時(shí)，任何一個(gè)講求實(shí)事求是的唯物主義者，都不會(huì)、也不該簡(jiǎn)單地從道義上去責(zé)怪微觀主體。不去消除那個(gè)“確定的套利機(jī)會(huì)”，而一味地指責(zé)、打擊投機(jī)行為，對(duì)于解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題是于事無(wú)補(bǔ)的。

用行政手段抑制投機(jī)，短期或有效，長(zhǎng)期則于事無(wú)補(bǔ)。如果我們采用行政手段是為了“爭(zhēng)取時(shí)間”，那么，利用這個(gè)異常艱難爭(zhēng)取來(lái)的時(shí)間，宏觀調(diào)控應(yīng)該抓緊做的是，從兩個(gè)方面治理和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，一是改革土地供給制度，創(chuàng)造條件，允許集體土地所有者入市，真正完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系；二是完善宏觀調(diào)控，適當(dāng)提高利率水平，創(chuàng)造條件，加快利率市場(chǎng)化改革進(jìn)程。

一旦我們這樣做了，消除了房地產(chǎn)市場(chǎng)上“確定的套利機(jī)會(huì)”，不僅我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上“標(biāo)準(zhǔn)的投機(jī)行為”會(huì)顯著減少，包括“投資性購(gòu)房行為”、“提前購(gòu)房行為”、甚至今天看來(lái)“未提前的”購(gòu)房行為都會(huì)相應(yīng)有所減少。因?yàn)檫x擇租房居住的家庭必定會(huì)顯著增多。

二、抑制投資購(gòu)房——需要斟酌

調(diào)控政策中對(duì)限制投資性購(gòu)房是明確的，但是理由卻是含糊不清的。這些理由包括：

——“住宅的首要功能是居住，因此，住宅市場(chǎng)要回歸滿足居住需求的功能，而不是滿足投資需求的功能”。

——在道義順序上，“居民自住購(gòu)房要優(yōu)先滿足；投資性購(gòu)房（由于其‘盈利性’目的）應(yīng)受到限制；投機(jī)性購(gòu)房（自不待言）要堅(jiān)決打擊”。

這些理由的背后，還體現(xiàn)著“關(guān)注民生”和“向弱勢(shì)群體傾斜”的精神。于是，對(duì)市場(chǎng)要干預(yù)，要從金融、稅收等多種杠桿，嚴(yán)格控制投資性購(gòu)房。

然而，認(rèn)真琢磨起來(lái)，這些理由似乎并不成立。

（一）房地產(chǎn)（住宅）市場(chǎng)是一個(gè)（不動(dòng)產(chǎn)）資產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)法拒絕投資

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析師們，將住宅購(gòu)置者區(qū)分為自住購(gòu)房、投資性住房及投機(jī)性購(gòu)房，這或許有助于對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析。投資性購(gòu)房被嚴(yán)格界定為：“以出租為目的”的住房資產(chǎn)購(gòu)置。

但從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，雖然住宅的首要功能是居住，但絲毫不妨礙住宅是一項(xiàng)（不動(dòng)產(chǎn)）資產(chǎn)；即使住宅市場(chǎng)僅僅滿足自住購(gòu)置需求，它仍然是一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)；無(wú)論出于什么目的，每一個(gè)購(gòu)房人都是投資者，并通過(guò)購(gòu)置這項(xiàng)資產(chǎn)獲得了現(xiàn)金流收入；以自住為目的的投資人，每月因不再支付房租而減少了現(xiàn)金支出；而以出租為目的的投資人，每月獲得了租金收入。

總之，房地產(chǎn)（住宅）市場(chǎng)是一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)，每一個(gè)購(gòu)房者都是投資者。

（二）投資性購(gòu)房在道義上亦無(wú)虧欠，無(wú)可指責(zé)

經(jīng)濟(jì)學(xué)還告訴我們，在均衡條件下，市場(chǎng)上的生產(chǎn)者所能獲得的利潤(rùn)為零。同理，在住宅市場(chǎng)均衡的條件下，住宅投資的凈現(xiàn)值也為零，意味著選擇購(gòu)置住房和租賃住房沒(méi)有任何不同。在短期不均衡的情況下，住宅投資的回報(bào)率可能為正，也可能為負(fù)；在長(zhǎng)期趨于均衡的情況下，投資回報(bào)率終會(huì)趨近于零。我們不能只看見(jiàn)“投資人眼前吃肉，看不見(jiàn)其也會(huì)或也曾挨揍”。老實(shí)說(shuō)，投資人（房產(chǎn)主）的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于承租人。

在供不應(yīng)求條件下，以出租為目的的投資性購(gòu)房的加入會(huì)推高房?jī)r(jià)，從而減少了以自住為目的的購(gòu)房人的機(jī)會(huì)。從道義角度，政府要限制投資性購(gòu)房，是為了增加其他自住購(gòu)房人改善住房的機(jī)會(huì)，減輕他們的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。著眼于此，限制投資性購(gòu)房，似乎有一定道理。

然而，如果放寬我們的視野，從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)（而不是僅僅局限于新房市場(chǎng)）著眼；從改善全體居民的居住水平，提高全社會(huì)成員的福利（而不是僅僅著眼于自住購(gòu)房者群體的福利），那么，以出租為目的投資性購(gòu)房，反而有助于改善全體居民的居住水平。

特別是，同樣從道義順序出發(fā)，以出租為目的的投資性購(gòu)房，會(huì)給那些沒(méi)有能力買房的社會(huì)成員（相對(duì)于自住購(gòu)房者更為弱勢(shì)的）群體提供更多租賃房，擴(kuò)大了租賃市場(chǎng)上的供給，降低了租賃價(jià)格，改善了他們的福利。如果這樣考慮問(wèn)題，我們應(yīng)該鼓勵(lì)投資性購(gòu)房。

住房市場(chǎng)是一個(gè)包括新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的整體?？陀^地說(shuō)，今天我國(guó)租賃市場(chǎng)的需求方，相對(duì)集中了我國(guó)城市居民中的相對(duì)弱勢(shì)群體。發(fā)展租賃市場(chǎng)，特別是擴(kuò)大租賃市場(chǎng)的供給，從功利角度講社會(huì)福利改善最大、最為急迫。這應(yīng)該也是政府加大公租房建設(shè)的初衷。那么，限制投資性購(gòu)房是不是就顯得毫無(wú)理由了。

注：

①《帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》中的相關(guān)辭條這樣寫道：“對(duì)外行來(lái)說(shuō)，投機(jī)活動(dòng)與市場(chǎng)不穩(wěn)定的形影相隨，通常被認(rèn)為是投機(jī)者引起不穩(wěn)定的證據(jù)。但專業(yè)人員的觀點(diǎn)是…，很難對(duì)投機(jī)是否具有穩(wěn)定性的命題進(jìn)行檢驗(yàn)…”。 (第二卷，P447)