房地產(chǎn)市場上“價格上漲過快”與“市場過熱”語義不盡相同。“市場過熱”不僅意味著資產(chǎn)價格上漲過快、價格水平過高，還包括了“投資過熱以及資源錯配”，包含了“過熱”后的“爛尾樓”形式的大規(guī)模資源浪費。這里“過熱”是對“泡沫”一詞謹慎的替代。

對“投資過熱”的擔憂，導致了宏觀調(diào)控者對房地產(chǎn)調(diào)控始終從控制價格和控制投資兩方面同時入手。即使在2007年以后的調(diào)控中，雖然認同了“供不應求”的現(xiàn)實，并開始強調(diào)加大供給，但在措施中依然包含著某些抑制、防范投資過熱的措施，例如“繼續(xù)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)投資資本金率”、“控制開發(fā)貸款”等。

一、調(diào)控“房地產(chǎn)投資規(guī)?！闭叩暮唵位仡?/p>

從調(diào)控政策的傾向看，前后可分兩個階段。

2003—2006年，政府明確判定“房價上漲過快和房地產(chǎn)投資增長過快”。投資調(diào)控政策基調(diào)是，解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大的問題。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)與鋼材、電解鋁、水泥等行業(yè)一起被列為投資過熱行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用房項目）資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。2005、2006年，政府均要求各地區(qū)“把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大問題，作為當前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務”。

從2006年下半年起，悄然發(fā)生了變化……

2007—2010年，投資調(diào)控政策基調(diào)是：保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，擴大普通商品房的供給。2008年，提出綜合運用稅收、信貸、土地等手段，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價過快上漲；2009、2010年，提出增加住房建設用地有效供應，提高開發(fā)利用效率；增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進度；切實增加住房有效供給。

2007年前后的變化，表明政府對房地產(chǎn)市場真實情況的認識逐漸趨于清晰。但是，政府依然謹慎地保留著某些防范“投資過熱”的措施，例如“繼續(xù)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)投資資本金率”、“控制開發(fā)貸款”等。

二、2003—2006年關于“房地產(chǎn)投資過熱”的判斷，源自一個誤會

2003—2006年，關于我國房地產(chǎn)投資“過熱”的輿論很多。例如：“房地產(chǎn)的供給嚴重超過需求。新房屋的供給以每年20—30%的速度增長。遠遠超過家庭人均可支配收入的增長速度”；更有研究者判斷：“房地產(chǎn)投資是導致我國投資以及鋼材、水泥等行業(yè)過熱的源頭”；“房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟”。這種輿論明顯影響了政府的判斷。

這種看法一般都是依據(jù)國家統(tǒng)計局公布的“房地產(chǎn)開發(fā)投資”數(shù)據(jù)（見表1）。如果這個數(shù)據(jù)真實地反映了房地產(chǎn)領域的總供給、總投資的現(xiàn)實，我們也會同意這一判斷。但是事實上，統(tǒng)計數(shù)據(jù)背后另有別情。

事實上，作為一個轉軌國家，我們的城市住宅供給由“傳統(tǒng)的業(yè)主自建”和“房地產(chǎn)（商業(yè)性）開發(fā)”組成。以住宅為例，在1998年的統(tǒng)計中，傳統(tǒng)業(yè)主自建住宅占全社會住宅總供給量的近70%，但由于沒有一個統(tǒng)一的、直觀的統(tǒng)計指標來顯示（分散在基本建設投資、更新改造投資等統(tǒng)計中），導致人們在使用《中國統(tǒng)計年鑒》時，很容易忽略這個龐大的（70%）供給部分。

而房地產(chǎn)（商業(yè)性）開發(fā)的住宅供給，雖然在1998年只占總供給的30%左右，但作為一種適應市場經(jīng)濟的且高速增長的新興產(chǎn)業(yè)，其投資被醒目地以“房地產(chǎn)開發(fā)投資”予以單獨統(tǒng)計（這是正確的）。但遺憾的是，這種統(tǒng)計方式導致許多人（包括學者和領導同志）都誤將“房地產(chǎn)開發(fā)投資”的增長率當作我國整個房地產(chǎn)生產(chǎn)領域總供給、總投資的增長率，產(chǎn)生了“房地產(chǎn)投資過熱”的判斷。這是一個普遍的誤解。

我們將可反映（1998—2006）房地產(chǎn)生產(chǎn)領域全貌的數(shù)據(jù)整理在一起（見表2），請看房地產(chǎn)總供給、總投資真實的增長情況。

從表2中可見：1998年以來，城鎮(zhèn)住宅實物量（竣工面積）供給年均增長3.6%。其中，自建住宅竣工面積年均增長為-6.4%，房地產(chǎn)（商業(yè)性）開發(fā)住宅竣工面積年均增長15%。城鎮(zhèn)住宅投資年均增長18.1%。其中，自建住宅投資年均增長僅為2.3%，房地產(chǎn)（商業(yè)性）開發(fā)住宅投資年均增長26.5%。

從這張表中，可以得出以下結論：

首先，這段時間全國城鎮(zhèn)住宅總量供給增長不快（3.6%），城鎮(zhèn)住宅投資增長率低于全社會固定資產(chǎn)投資增長率。

其次，城鎮(zhèn)住宅供給來源發(fā)生結構性變化，發(fā)生著“房地產(chǎn)（商業(yè)性）開發(fā)供給”對“傳統(tǒng)的業(yè)主自建供給”的替代。房地產(chǎn)（商業(yè)性）開發(fā)提供的住宅占城鎮(zhèn)住宅供給總量的份額，從1998年的30%上升到2006年的72%。這種替代反映著市場化改革的方向。

第三，“房地產(chǎn)開發(fā)投資”的確“超常規(guī)”增長，恰恰是“傳統(tǒng)業(yè)主自建投資”（2.3%）的萎縮，為房地產(chǎn)開發(fā)投資的“超常規(guī)”（26.5）增長提供了空間。

第四，“房地產(chǎn)開發(fā)投資”的高速增長，并未在城鎮(zhèn)住宅實物工作量增長（3.6%）之外帶來新增工作量和新增消耗?？梢?，房地產(chǎn)投資不是“引發(fā)全社會投資過熱、鋼材水泥原材料產(chǎn)業(yè)過熱”的源頭。

現(xiàn)在需要警惕的是，自2007年以來，“房地產(chǎn)商業(yè)性開發(fā)供給”對“傳統(tǒng)業(yè)主自建供給”（自給自足）的替代已經(jīng)出現(xiàn)停滯，甚至是“單位自建”開始反向替代。福利分房再度在許多國家機關、事業(yè)單位以及國有企業(yè)出現(xiàn)，國有單位利用自有土地開始自建房，然后以“經(jīng)濟適用住房”、“限價商品住房”、“解決職工住房困難”的名義低價出售給本單位干部職工。實際上這將再度在全社會范圍醞釀更大的不平等。而且許多政策性住房、單位自建房，是通過“房地產(chǎn)開發(fā)商”代建的，在統(tǒng)計上比以前更隱蔽，直接隱蔽在“房地產(chǎn)開發(fā)投資”的名下。

不可否認，從供給結構的角度看，房地產(chǎn)市場化進程出現(xiàn)停滯甚至倒退。本來在1998年就已經(jīng)應該終止了的“福利分房”、“單位辦社會”開始顯著復蘇。

三、土地資產(chǎn)價格攀升，持續(xù)夸大房地產(chǎn)投資完成額

根據(jù)我國固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計的規(guī)定，投資完成額中包含了相當規(guī)模的土地購置費用。在土地沒有價格（如計劃經(jīng)濟時期）或土地價格很低以及土地價格變動很?。ㄈ缟鲜兰o80年代）時，土地購置費用計入投資完成額，只是對投資完成額有些許無關緊要的夸大。但在上世紀90年代后期以來，土地資產(chǎn)價格大幅攀升的背景下，則對固定資產(chǎn)投資規(guī)模及其增長速度有著顯著的夸大，并足以導致許多人乃至決策層對投資增長的速度產(chǎn)生錯誤的判斷和擔憂。在房地產(chǎn)投資統(tǒng)計中，這種影響最為顯著。

無論從經(jīng)濟學意義上講，還是從國民經(jīng)濟核算角度講，土地都是全社會的存量資產(chǎn)。存量資產(chǎn)的交易既不構成社會新增資產(chǎn)，也不增加GDP。因此，土地購置費用所構成的這部分“投資”，不會帶來實物工作量的增加，也不會帶來對鋼材、水泥的消耗。

那么，土地購置費用對房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計帶來多少高估影響呢？

根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》（2011）提供的數(shù)據(jù)，1998—2010年間，全國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資完成額年均增長24.1%，房屋施工面積年均增長18.9%，而土地購置費用的年均增長速度高達31.5%。

1997年以來，由于土地價格和土地購置量的快速上升，土地購置費用與房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的相對比例也迅速提高，從1997年7.8%上升到2010年的20.7%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算，在1998—2010年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長了12.4倍，其中，土地購置費用增長對投資增長的貢獻率為21.2%。近似地推斷，房地產(chǎn)名義投資年均增長24.2%，其中土地購置費用貢獻了5.3個百分點；扣除土地購置費用增長的影響后，年均實際增長率為18.9%。

以上是以全國數(shù)據(jù)為基礎得出的結論，在一線城市，如京、滬、深、穗等土地價格上漲較快的城市，土地購置費用增長對投資的高估影響肯定會更為顯著。

四、從國際范圍認識住宅投資增長變動的規(guī)律性，提高調(diào)控的預見性

（一）國際經(jīng)驗表明，城鎮(zhèn)化進程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在快速城鎮(zhèn)化進程完成之前，住房建設投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢

日本在1955—1972年間，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。韓國在1980—1990年間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點；住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%。

日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即住房建設投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關系；如日本住宅建設投資/GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設投資/GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。

（二）參照國際經(jīng)驗，我國住宅投資的增長速度并不快

1998—2010年間，我國城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結果缺乏完全可比性。

初步估計“十二五”期間至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的階段，城鎮(zhèn)化進程仍處于快速推進階段，按照發(fā)達國家的經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化率超過70%之前，我國住房建設規(guī)模仍將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產(chǎn)生投資“過熱”的擔憂和恐慌。