關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控效果的研究房?jī)r(jià)變化的長(zhǎng)期趨勢(shì)是“房?jī)r(jià)收入彈性大致為1”。意味著在長(zhǎng)期，住宅價(jià)格的上漲速度與人均（名義）收入的增長(zhǎng)速度大致同步。根據(jù)我們的研究判斷，2003—2010年我國(guó)的房?jī)r(jià)收入彈性約為1.4，的確存在上漲過快的問題。

然而，我們的判斷是怎樣得來的呢？我國(guó)現(xiàn)有的兩個(gè)正式公布的房?jī)r(jià)值數(shù)似乎并不支持“上漲過快”的判斷……

一、我國(guó)現(xiàn)有房?jī)r(jià)指數(shù)的缺陷

我國(guó)目前正式公布的兩個(gè)房?jī)r(jià)指數(shù)分別是“70大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”和“商品住宅平均銷售價(jià)格”。大家可以鮮明地在圖1中看出，兩個(gè)房?jī)r(jià)（定基）指數(shù)的曲線均位于城鎮(zhèn)人均可支配收入（定基）指數(shù)曲線的下方，意味著房?jī)r(jià)上漲幅度低于人均可支配收入的增長(zhǎng)。這與民眾普遍的感受顯然是矛盾的。

（一）“70大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”的缺陷

從理論上講，該指數(shù)融合了二手住宅價(jià)格和新建住宅價(jià)格的變動(dòng)，在方法設(shè)計(jì)上較為科學(xué)。但在實(shí)際計(jì)算過程中，由于該指數(shù)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)（2010年及以前）是開發(fā)企業(yè)報(bào)表，特別是2000年以來該指數(shù)的累積增長(zhǎng)率僅為76.8%。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2011年公布的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)新方案（《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》）中，對(duì)數(shù)據(jù)采集方式的調(diào)整是其改革的重要內(nèi)容，新方案采取網(wǎng)簽數(shù)據(jù)代替房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直報(bào)數(shù)據(jù)，作為住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

相信該指數(shù)未來的新數(shù)據(jù)將是可靠的，但此前的數(shù)據(jù)不能作為我們判斷“房?jī)r(jià)上漲是否過快”的基礎(chǔ)。

（二）“商品住宅平均銷售價(jià)格指數(shù)”的缺陷

它是基于商品住宅銷售額除以銷售面積計(jì)算得出，主要反映增量住宅價(jià)格的變動(dòng)。2000年以來，商品住宅平均銷售價(jià)格的累積變動(dòng)為142.5%。該指數(shù)的顯著缺點(diǎn)在于“非同質(zhì)性”，受交易樓盤區(qū)位變化的影響較大，違反了基本的統(tǒng)計(jì)原則。特別是在城市蔓延式開發(fā)狀態(tài)下，該價(jià)格難以反映市場(chǎng)房?jī)r(jià)的總體水平及其變化。

現(xiàn)有的兩個(gè)房?jī)r(jià)指數(shù)均低于城鎮(zhèn)人均可支配收入的增長(zhǎng)速度，與人們的現(xiàn)實(shí)感受有著較大的偏差。特別是由于它們各自明顯的內(nèi)在缺陷，不能正確顯示我國(guó)城市住宅的價(jià)格變動(dòng)。

二、我們的選擇：依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)住戶調(diào)查數(shù)據(jù)生成的指數(shù)進(jìn)行判斷

我們基于每年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)行的“城鎮(zhèn)住戶調(diào)查”，獲得每年住宅平均價(jià)格，進(jìn)而計(jì)算并生成“城鎮(zhèn)住宅平均價(jià)格指數(shù)”。我們將其簡(jiǎn)稱為“生成之?dāng)?shù)”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)住戶調(diào)查是以城市市區(qū)和縣城關(guān)鎮(zhèn)區(qū)居民委員會(huì)行政管理區(qū)域內(nèi)的住戶為調(diào)查對(duì)象進(jìn)行的抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)①，調(diào)查內(nèi)容主要包括家庭人口及其構(gòu)成、家庭現(xiàn)金收支、主要商品購(gòu)買數(shù)量及支出金額、勞動(dòng)就業(yè)狀況、居住狀況和耐用消費(fèi)品的擁有量等。其中，在家庭住房基本情況調(diào)查中，對(duì)“家庭現(xiàn)有住房按市場(chǎng)價(jià)值的估計(jì)值”是其中一項(xiàng)內(nèi)容，由調(diào)查戶自報(bào)或調(diào)查員詢問其住房所在地段的二手房、商品房的價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。該調(diào)查采取分層隨機(jī)抽樣的方法，從統(tǒng)計(jì)方法上來看能夠較好地反映城鎮(zhèn)住房存量的總體價(jià)格水平。

該指數(shù)顯示：2003—2010年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅價(jià)格年均上漲16.1%。依據(jù)該房?jī)r(jià)指數(shù)計(jì)算的2003—2010年我國(guó)“房?jī)r(jià)收入彈性”為1.38，高于“房?jī)r(jià)收入彈性”的長(zhǎng)期趨勢(shì)線，表明我國(guó)現(xiàn)階段存在房?jī)r(jià)上漲過快問題。

三、選擇并相信這個(gè)“生成指數(shù)”的附加理由

我們之所以選擇舍棄前兩個(gè)正式公布的房?jī)r(jià)指數(shù)，而相信這個(gè)艱難取得的“生成指數(shù)”，除了前述的統(tǒng)計(jì)學(xué)理由之外，更重要的原因在于邏輯上：

首先，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，在快速城市化階段房?jī)r(jià)收入彈性通常會(huì)顯著大于1。我國(guó)目前正處于這樣的階段，房?jī)r(jià)收入彈性沒有理由小于1（而依據(jù)另外兩個(gè)正式公布的指數(shù)計(jì)算結(jié)果均小于1）。

其次，我國(guó)的土地管理制度約束了住宅市場(chǎng)的供給數(shù)量，導(dǎo)致了顯著的供不應(yīng)求市場(chǎng)特征。在這種情況下，住房?jī)r(jià)格注定高于供求均衡條件下的房?jī)r(jià)水平，房?jī)r(jià)漲幅注定高于均衡條件下的漲幅，因而也決定了我國(guó)的房?jī)r(jià)收入彈性注定大于1。

第三，在我國(guó)寬松的貨幣環(huán)境及低利率管制條件下形成的住房需求，勢(shì)必高于均衡環(huán)境下的需求水平，故我國(guó)的房?jī)r(jià)勢(shì)必高于均衡條件下的房?jī)r(jià)水平，房?jī)r(jià)漲幅勢(shì)必高于均衡條件下的漲幅，因而也決定了我國(guó)的房?jī)r(jià)收入彈性勢(shì)必大于1。

以上三個(gè)影響房?jī)r(jià)的因素分別是獨(dú)立的，它們分別否定了我國(guó)房?jī)r(jià)收入彈性小于1的可能。同時(shí)，由于三個(gè)因素對(duì)推動(dòng)房?jī)r(jià)向上的影響是可疊加的，因此，對(duì)于我國(guó)城鎮(zhèn)住宅價(jià)格年均上漲16.1%、房?jī)r(jià)收入彈性≈1.4這個(gè)結(jié)果，我們認(rèn)為是可信的，也是合乎理論邏輯的。

注：

①調(diào)查對(duì)象在2001年以前為全國(guó)非農(nóng)業(yè)住戶，2002年以后改為全國(guó)城市市區(qū)和縣城關(guān)鎮(zhèn)區(qū)住戶。