關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控效果的研究

合理的房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)是怎樣的？這是一個(gè)必須搞清楚的問(wèn)題。它是我們進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控的基礎(chǔ)，也是未來(lái)確定調(diào)控方向、把握調(diào)控力度的客觀依據(jù)。

一、收入變動(dòng)在趨勢(shì)上決定房?jī)r(jià)走勢(shì)

以美國(guó)、英國(guó)、日本、愛爾蘭、新西蘭、香港地區(qū)為代表（見圖1—圖6），其長(zhǎng)達(dá)40年左右的房?jī)r(jià)變化表現(xiàn)出以下規(guī)律：

第一，房?jī)r(jià)漲幅圍繞收入（名義）增長(zhǎng)率波動(dòng)，表明房?jī)r(jià)是收入的函數(shù)，收入變動(dòng)在趨勢(shì)上決定房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

第二，房?jī)r(jià)（作為資產(chǎn)價(jià)格）漲幅相對(duì)收入增速表現(xiàn)出更大的波動(dòng)性，表明房?jī)r(jià)對(duì)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的某些因素變動(dòng)更為敏感，例如，房?jī)r(jià)相對(duì)于收入，對(duì)利率、人口結(jié)構(gòu)、預(yù)期變動(dòng)等所形成的沖擊更為敏感。這一點(diǎn)決定了房?jī)r(jià)漲幅與收入增長(zhǎng)率在短期會(huì)存在背離。

二、合理的房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)線：房?jī)r(jià)收入彈性≈1

為探尋合理的房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)線，我們搜集了OECD國(guó)家為主的18個(gè)經(jīng)濟(jì)體長(zhǎng)達(dá)40年的住房?jī)r(jià)格與人均GDP統(tǒng)計(jì)，從中得出房?jī)r(jià)變化的長(zhǎng)期趨勢(shì)：房?jī)r(jià)收入彈性大致為1。18個(gè)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)收入彈性的平均值為0.98。它意味著：在長(zhǎng)期，住宅價(jià)格的上漲速度與人均（名義）收入的增長(zhǎng)速度大致同步。

這些經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)變動(dòng)與收入增長(zhǎng)大致同步并非一種偶然的巧合。房?jī)r(jià)變動(dòng)本質(zhì)上是地價(jià)的變動(dòng)，在大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體土地供給總量呈剛性，房?jī)r(jià)收入彈性約等于1，體現(xiàn)了土地作為（與資本、勞動(dòng)并列的）一項(xiàng)基本生產(chǎn)要素穩(wěn)定參與國(guó)民收入要素分配的要求。

三、導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)高于或低于收入增長(zhǎng)率的因素

從各個(gè)經(jīng)濟(jì)體的實(shí)際情況看，導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)高于或低于收入增長(zhǎng)率的因素主要包括：

（一）人口結(jié)構(gòu)迅速變動(dòng)帶來(lái)的需求沖擊

如日本1975年前后兩個(gè)時(shí)期，房?jī)r(jià)收入彈性（E）截然不同。1960—1975年是日本快速城市化的后半階段，E＝1.12（其間的1960—1965年，E＝1.43）；1975年后城市化速度陡然下降，對(duì)應(yīng)的，1976—1980年E＝0.8。

（二）貨幣環(huán)境和利率政策變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)造成沖擊

經(jīng)典的案例包括，寬松的貨幣供應(yīng)與低利率促使日本1987—1991年泡沫形成和積累（E＝1.28），持續(xù)的低利率環(huán)境導(dǎo)致美國(guó)2000—2007年的泡沫形成和積累（E＝1.76）。

（三）外部需求形成的沖擊

如香港地區(qū)本世紀(jì)以來(lái)（2004—2010年）大陸人在港購(gòu)房形成的需求沖擊（E＝2.14）。事實(shí)上許多中心城市（經(jīng)濟(jì)中心、金融中心以及旅游勝地等）的住宅市場(chǎng)，通常是遭受外部需求沖擊的目標(biāo)。紐約長(zhǎng)期（1976—2009年）的E＝1.25，其間的1983—1988年，E＝2.34；波士頓長(zhǎng)期（1978—2009年）的E＝1.18，其間的1983—1988年，E＝2.09。

研究表明，合理的房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)是：房?jī)r(jià)漲幅與收入增長(zhǎng)保持同步，即房?jī)r(jià)收入彈性約等于1。我們認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)線的確認(rèn)，意義重大。它是我們進(jìn)行宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)，也是我們未來(lái)確定調(diào)控方向、把握調(diào)控力度的依據(jù)。它不僅體現(xiàn)著經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也是引導(dǎo)民眾對(duì)房?jī)r(jià)政治上應(yīng)否滿意的歸依?！?/p>