去年四季度以來，歷時(shí)兩年多的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控終于顯現(xiàn)出成效，住房價(jià)格井噴式的瘋漲勢頭得到初步抑制。國家統(tǒng)計(jì)局公布的2012年1、2月份全國70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格月環(huán)比指數(shù)幾乎全部停止了上漲，其中出現(xiàn)月環(huán)比價(jià)格下跌的城市40多個(gè)，占70個(gè)大中城市的三分之二，可以說，中國房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

拐點(diǎn)來之不易，但來的時(shí)機(jī)似乎并不太好。面對(duì)國內(nèi)外錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢，在穩(wěn)增長成為2012年宏觀調(diào)控突出任務(wù)的情況下，不少人擔(dān)心2012年中國經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)硬著陸，更擔(dān)心房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)會(huì)成為經(jīng)濟(jì)硬著陸的導(dǎo)火線。因此擔(dān)心房地產(chǎn)市場調(diào)控政策難以持續(xù)，少數(shù)地方政府甚至變相試水中央房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度。對(duì)此，中央在2012年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確表態(tài)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。對(duì)少數(shù)地方政府變相松動(dòng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的做法給予了堅(jiān)決制止?？梢哉f，2012年堅(jiān)持房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控基本政策不動(dòng)搖已成為不爭的事實(shí)。當(dāng)務(wù)之急應(yīng)當(dāng)是在堅(jiān)持既有宏觀調(diào)控基本政策基礎(chǔ)上，用深化改革來鞏固來之不易的房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，從而建立中國房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制。

首先應(yīng)當(dāng)肯定的是，中國城鎮(zhèn)住宅制度由當(dāng)初國家統(tǒng)建統(tǒng)分的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式經(jīng)過近20年的改革，到1998年全面實(shí)行住房分配貨幣化，房地產(chǎn)市場從無到有發(fā)展到今天，成績是主要的。但在培育房地產(chǎn)市場的過程中，在一定程度上過于強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的市場屬性，忽視了住宅作為生活必需品的社會(huì)屬性，以至于偏離了當(dāng)初設(shè)定的住房制度。眾所周知，早在1994年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》就明確提出：“建立雙軌制的住房供應(yīng)體系。即以中低收入家庭為對(duì)象的、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系?！比欢?，在實(shí)際執(zhí)行過程中，具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)流于形式，商品房市場在多種因素作用下畸形發(fā)展，價(jià)格飛漲，終至成為今天的社會(huì)問題。

建立持續(xù)穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場，是一個(gè)系統(tǒng)工程，要深化改革，不斷探索創(chuàng)新。

首先，必須再次明確，住房首先是生活必需品，其次才是商品。作為生活必需品具有社會(huì)保障性質(zhì)，政府有義務(wù)保證供給。特別是中低收入家庭必須按1994年的決定建立具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房供應(yīng)體系。

其次，要探索保障性住房建設(shè)的長效機(jī)制。去年以來，在中央三令五申和房地產(chǎn)調(diào)控行政問責(zé)機(jī)制的作用下，保障性住房建設(shè)取得了長足發(fā)展，但保障性住房建設(shè)的良性循環(huán)機(jī)制并未建立，各地普遍反映保障性住房收入難以支撐保障性住房建設(shè)資金需求。這一問題不解決，保障性住房供應(yīng)體系就難以持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

第三，必須把抑制商品房過度投機(jī)當(dāng)作房地產(chǎn)市場規(guī)制的長期任務(wù)常抓不懈。保障房供應(yīng)體系和商品房供應(yīng)體系雖屬兩個(gè)不同性質(zhì)的體系，具有不同的運(yùn)行規(guī)律，但兩者具有相互替代的屬性，較低的商品房價(jià)格將吸引部分中低收入居民轉(zhuǎn)向商品房市場，減輕保障房建設(shè)壓力；反之，高企的商品房價(jià)格將迫使部分中高收入居民選擇保障房市場，加重保障房供應(yīng)壓力。因此，抑制商品房市場過度投機(jī)也是確保保障房供應(yīng)的需要。

第四，提高第二套以上住房持有成本。當(dāng)前住房持有幾乎沒有成本，不少人購買住房后不住不租不售，待價(jià)而沽，這在一定程度上助長了房地產(chǎn)市場投機(jī)需求。

第五，理順中央與地方財(cái)政關(guān)系，減輕地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。地方政府熱衷于商品房開發(fā)，地方財(cái)政與土地開發(fā)存在直接利益關(guān)系是根本原因，必須在制度上隔斷地方財(cái)政與土地收益的關(guān)系，否則，保障性住房供應(yīng)體系建設(shè)將步履維艱。

2012年是房地產(chǎn)市場調(diào)控成敗至為關(guān)鍵的一年。我們應(yīng)當(dāng)吸取歷史教訓(xùn)，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控的連續(xù)性和一貫性，決不能因擔(dān)心經(jīng)濟(jì)增長減速而突然放松調(diào)控至功虧一簣。核心就是深化改革，努力建立房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制，用深化改革來鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。

為幫助廣大讀者拓寬視野，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究，本刊本期編發(fā)了一組有關(guān)研究文章，其中的一些觀點(diǎn)僅代表作者的思考，不代表本刊，僅供讀者參考。