萬(wàn)雪

摘要：隨著近年來(lái)西安房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。本文運(yùn)用指標(biāo)分析法和實(shí)證研究法對(duì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)泡沫進(jìn)行測(cè)度，結(jié)果表明，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)水平較低，房地產(chǎn)泡沫剛剛顯現(xiàn)，但程度不高。

中圖分類(lèi)號(hào)：F830文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3791(2012)04(a)-0000-00

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)基礎(chǔ)性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的行業(yè)，其持續(xù)健康發(fā)展對(duì)改善居民生活水平，增加勞動(dòng)就業(yè)，拉動(dòng)消費(fèi)等方面貢獻(xiàn)顯著，同時(shí)帶動(dòng)了包括建材、建筑、家電、運(yùn)輸、化工等眾多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一把雙刃劍，適度的房產(chǎn)泡沫一定程度上可以活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)以及推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但房地產(chǎn)價(jià)格如果增長(zhǎng)過(guò)快、脫離實(shí)際經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐，則可能引發(fā)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。本文通過(guò)房?jī)r(jià)收入比和房地產(chǎn)投機(jī)泡沫檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛯?duì)西安市房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)泡沫進(jìn)行測(cè)度，進(jìn)而以此判斷西安市房地產(chǎn)泡沫存在的可能性。

1 基于房?jī)r(jià)收入比的房地產(chǎn)泡沫測(cè)度分析

房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的上漲。說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求較多，房地產(chǎn)泡沫生成可能較大。

早在1998年，聯(lián)合國(guó)對(duì)96個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)指出，大多數(shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比是3-7。世界銀行曾提出發(fā)達(dá)國(guó)家正常的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8-5.5倍之間，而發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間比較理想。

通過(guò)對(duì)西安市2000-2010年房?jī)r(jià)收入比與合理區(qū)間最小值3和最大值6進(jìn)行對(duì)比，2000-2005年間，西安市房?jī)r(jià)收入比均處于合理區(qū)間3-6之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)泡沫存在。2006-2010年西安市房?jī)r(jià)收入比值均大于合理區(qū)間最大值，由此可以推斷，該階段西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。

2 基于投機(jī)模型的房地產(chǎn)泡沫測(cè)度分析

2.1參數(shù)選取

在參數(shù)選取方面，選擇居民可支配收入，銀行信貸利率與房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率為回歸參數(shù)，居民可支配收入在一定程度上代表了居民對(duì)房產(chǎn)的支付能力，銀行信貸利率可以反映金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持程度以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展冷熱程度，房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際增長(zhǎng)率則代表房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展速度。

2.2 模型建立

根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格基本影響因素建立回歸方程

其中 為本期居民可支配收入， 為本期一年期貸款利率， 為本期房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率。根據(jù)正反饋機(jī)制，房地產(chǎn)預(yù)期資本收益與前一期收益有關(guān)，它受到前一期價(jià)格增長(zhǎng)率Gt-1的影響。因此，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成可表達(dá)為：

上式即為價(jià)格預(yù)期影響下的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?。根?jù)國(guó)際上計(jì)算投機(jī)度一般公式，本文利用SPSS軟件計(jì)算得出本期房地產(chǎn)的實(shí)際增長(zhǎng)率與本期房地產(chǎn)價(jià)格的偏相關(guān)系數(shù)R，本期房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期增長(zhǎng)率和本期房地產(chǎn)價(jià)格的偏相關(guān)系數(shù)r，房地產(chǎn)投機(jī)度 可表示為二者的比值，即 =r/R。當(dāng)投機(jī)度 大于0.4時(shí)，即表示存在房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)泡沫，比值越大，泡沫程度越高。

2.3 實(shí)證檢驗(yàn)

利用房地產(chǎn)投機(jī)泡沫檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛯?duì)2000-2010年度西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格投機(jī)泡沫進(jìn)行實(shí)證測(cè)度，模型中房地產(chǎn)價(jià)格選取歷年西安市商品住宅平均價(jià)格，銀行貸款利率采用五年期以上中長(zhǎng)期貸款利率，如年度利率進(jìn)行調(diào)整，以第一次調(diào)整數(shù)據(jù)為該年度利率數(shù)據(jù)。

本文選用SPSS軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，將房屋價(jià)格作為因變量，居民人均可支配收入、貸款利率以及房地產(chǎn)實(shí)際增長(zhǎng)率當(dāng)作自變量，得出回歸方程：

Pt= -67.26108+0.239429Yt+72.10017It+6.181492Gt F=39.66035

(1241.394)(0.023394) (206.8879) (8.160274)

將自變量房地產(chǎn)實(shí)際增長(zhǎng)率作為一期滯后變量進(jìn)行回歸，得回歸方程：

Pt= -1060.014+0.224327Yt+249.0788It+10.87369Gt-1 F=54.90255

(1170.889) (0.020234) (188.7300) (5.965154)

利用SPSS軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析可知，本期房地產(chǎn)的實(shí)際增長(zhǎng)率與本期房地產(chǎn)價(jià)格的偏相關(guān)系數(shù)R=0.275。本期房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期增長(zhǎng)率和本期房地產(chǎn)價(jià)格的偏相關(guān)系數(shù)r=0.567，房地產(chǎn)投機(jī)度 =0.485，大于0.4，由此可推斷，近年來(lái)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投機(jī)泡沫，但泡沫度不高。

3 結(jié)論及建議

為避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，首先，應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為，正確引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)房行為，抑制投資、投機(jī)性需求。其次，應(yīng)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，防范房地產(chǎn)泡沫破裂帶來(lái)金融危機(jī)。最后，應(yīng)優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大廉租房建設(shè)力度，完善住房保障體系。

參考文獻(xiàn)

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