賈康

我們這一次的“房地產(chǎn)調(diào)控新政”仍然在延續(xù)之中，它真正的進(jìn)步首先就在于已經(jīng)看清楚這樣一個(gè)“雙軌統(tǒng)籌”框架：即“保障軌”和“市場軌”，必須在一個(gè)“頂層規(guī)劃”之下并行。在“保障軌”上，如果我們在“頂層規(guī)劃”之下正確把握要領(lǐng)，把它的有效、基本供給做到位了，那么，低收入階層、收入夾心層都可以“住有所居”了；“市場軌”上，商品房、產(chǎn)權(quán)房的房價(jià)問題，就沒有太大的殺傷力了。所以，我們現(xiàn)在各個(gè)方面很多注意力集中在房價(jià)上面，似乎房價(jià)問題代表了房地產(chǎn)調(diào)控新政的一切，是有認(rèn)識(shí)上的偏差的。

“房地產(chǎn)調(diào)控新政”絕不僅僅只解決一個(gè)商品房房價(jià)問題。然而，現(xiàn)在要順應(yīng)社會(huì)心態(tài)，政府必須不斷地報(bào)出房價(jià)的動(dòng)態(tài)，和各界一起互動(dòng)討論房價(jià)問題。但我們做理性的探討，一定要把眼光放得開闊：要在“雙軌統(tǒng)籌”的這樣一個(gè)視野之內(nèi)，以“調(diào)控新政”已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的進(jìn)步為基礎(chǔ)，來把握好我們往前走還要怎么樣進(jìn)一步地作動(dòng)態(tài)改進(jìn)。

我們的保障房的供給，要從最低端的棚戶區(qū)改造開始，進(jìn)而提供在定義上和實(shí)際形態(tài)上都很好把握的廉租房和公租房，來給我們的低收入階層和收入“夾心層”的“住有所居”托底。于是，“經(jīng)濟(jì)適用房”這個(gè)概念應(yīng)該盡可能地淡化，一些地方政府愿意用它也可以，但是必須明確它應(yīng)該是有限產(chǎn)權(quán)。

在保障房的規(guī)劃上面，我們應(yīng)該按照一個(gè)土語的說法：“花插”著設(shè)計(jì)、“花插”著建，避免出現(xiàn)大片、連片的低端住房。也就是說，叫做廉租房也好，公租房也好，雖然說不能硬把它跟高端別墅拼在一起，組合在一個(gè)小區(qū)里，但至少要考慮廉租房、公租房和一般商品住宅之間，應(yīng)能相對合理地形成中國式的群落關(guān)系。這樣可以避免以后很多的社會(huì)問題。在其他發(fā)展中國家的實(shí)踐中，大片低端住房就往往成了貧民區(qū)、貧民窟的代名詞。

在具體圖紙?jiān)O(shè)計(jì)上，還有很多經(jīng)驗(yàn)值得總結(jié)。比如說，大家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，保障房應(yīng)該是偏向于小戶型，要有相關(guān)的一定限制。各個(gè)地方什么叫小戶型？當(dāng)然可以有一定的差別，但不能差得太離譜。

公租房應(yīng)該設(shè)計(jì)一個(gè)和產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)換機(jī)制，至少在很多地方值得試驗(yàn)。比如說，我作為一個(gè)年輕白領(lǐng)——收入“夾心層”，住進(jìn)了公租房，好處就是沒有房主來動(dòng)不動(dòng)威脅我提高房租，我可以非常安穩(wěn)地住進(jìn)來。有沒有可能建立一種機(jī)制，在一開始簽合同的時(shí)候，就規(guī)定，在三年、五年或八年的時(shí)點(diǎn)上，租戶有一次選擇權(quán)：在收入提高的情況下，可以再出一筆錢，把這個(gè)公租房轉(zhuǎn)換為產(chǎn)權(quán)房。我不贊成原來的那些“限價(jià)房”、“兩限房”的“售”，但我主張積極探索這種很規(guī)范的、也封殺了設(shè)租、尋租和套利空間的公租房向產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換機(jī)制的“售”。

在退出機(jī)制的探索和完善方面，我們還有大量的工作要做。有什么樣的信息渠道能夠使管理部門及時(shí)知道入住保障房人群的收入水平高到了他應(yīng)該退出？這些事情，這個(gè)信息系統(tǒng)的建設(shè)、相關(guān)的管理，一定在成本上是相當(dāng)高的，但這是政府必須牽頭做好的。

在保障房建設(shè)上的BT、BOT、政府按揭、拼盤投資等機(jī)制，也包括不是不可以設(shè)想在中國情況下探索REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）等這些機(jī)制，它們顯然帶有一些復(fù)雜和精細(xì)化的管理上的要領(lǐng)，我們還要對之進(jìn)一步琢磨，但發(fā)展方向上，應(yīng)該明確地鼓勵(lì)PPP（Public Private Partnerships）就是“公私合作伙伴關(guān)系”概念之下，新的融資和管理模式之下，探索和發(fā)展這種新的機(jī)制，調(diào)動(dòng)制度創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新的潛力，調(diào)動(dòng)民間資本和社會(huì)資金跟進(jìn)的積極性。